La gestión inmobiliaria en los alquileres de vivienda

 

La reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, llevada a cabo por la ley 12/2023, de 24 de mayo, introduce en el artículo 20 el siguiente párrafo: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

No cabe duda de que esta norma imperativa significa una postura opuesta a la situación de hecho actual, en la que, normalmente, el inquilino asumía los gastos originados por la intervención de una agencia inmobiliaria o API.

Sin entrar a valorar si esa situación era correcta desde el punto de vista ético o de justicia, y sin pretender la posesión del don de profecía, lo cierto es que esa radical modificación va a provocar alguno o varios de los siguientes efectos.

1.- Encarecimiento del alquiler: Los arrendadores al asumir un costo no previsto, lo repercutirán en el precio de los alquileres.

2.- Disminución de las viviendas en alquiler. Quienes no tengan necesidad de esa renta y no quieran pagar la gestión inmobiliaria, dejarán de alquilar.

3.- Gestión privada. Los propietarios que no quieran pagar esa gestión y necesiten alquilar su inmueble, lo harán directamente.

4.- Cobro de las visitas: Las agencias inmobiliarias tratarán de repercutir de modo inmediato su principal actividad, enseñar pisos.

5.- Reducción del número de visitas: Las agencias inmobiliarias, y los particulares, no “enseñarán” la vivienda, hasta haberse cerciorado que el aspirante a inquilino reúne las condiciones previstas en cada caso.

6.- Reducción del costo de esa gestión: Al contraerse el mercado de las agencias, la ley del mercado les obligará a minorar los precios.

El desistimiento en un contrato con agencia inmobiliaria

 

HECHOS:

 Se firma un contrato de corretaje inmobiliario entre  particulares y  agencia inmobiliaria que tenía por objeto la búsqueda de un comprador para la vivienda de los consumidores.

La agencia encuentra un comprador que aceptó las condiciones acordadas con los demandados y pagó la señal.

En ese momento los vendedores desisten de vender el inmueble.

La Agencia inmobiliaria reclama judicialmente la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE (14.447,40 €), en concepto de los honorarios pactados por el cumplimiento de sus servicios.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda, pero moderó la cantidad que debían pagar los demandados y les condenó a abonar 2.000 euros.

La Audiencia provincial estima la apelación, desestima la demanda y absuelve a los demandados.

EL Tribunal Supremo, sentencia de 24 de marzo de 2021, desestima el recurso de la agencia y confirma la sentencia anterior, con condena en costas a la agencia.

Considera el Supremo que, en este caso, los consumidores al desistir del contrato de corretaje inmobiliario celebrado en su domicilio a pesar de que la agencia ya había conseguido encontrar unas personas interesadas en la compra del piso, no infringen la normativa de defensa del consumidor. Ello por cuanto, en atención a los hechos, no se dan los requisitos para la excepción al derecho de desistimiento previstos en dicha normativa. En el caso no consta que, durante el tiempo que legalmente tiene el consumidor para desistir (catorce días desde la celebración del contrato más doce meses por no haber cumplido el empresario el deber de información sobre el derecho de desistimiento), los consumidores prestaran su consentimiento expreso para que comenzara la ejecución del contrato, reconociendo al mismo tiempo que eran conscientes, es decir, plenamente conocedores, de que una vez que el contrato se hubiera ejecutado completamente por el empresario ya no podrían desistir.

Por lo demás, contra lo que dice la agencia, no se aprecia que el ejercicio del desistimiento por los consumidores haya sido contrario a la buena fe ni constituya un abuso, pues no se trata de que los consumidores hayan pretendido defraudar los derechos de la agencia mediante la desvinculación del contrato para evitar pagarle los honorarios correspondientes, pero aprovechándose de su labor por haber celebrado el contrato de venta promovido por el agente. De lo que se trata es de que, habiendo celebrado el contrato de corretaje en el domicilio de los consumidores, que es un supuesto para el que el legislador establece un derecho de desistimiento para paliar el riesgo de decisiones poco informadas o meditadas, la agencia no les informó del derecho a desistir y ejecutó totalmente el contrato dentro del plazo que hubieran tenido para desistir. En consecuencia, el ejercicio del derecho de desistimiento por parte de los consumidores es eficaz y no les es exigible el pago de los honorarios reclamados por la agencia.

Las obligaciones del mediador inmobiliario.

 

HECHOS:

Dos personas, consumidores extranjeros, compradores respectivos de dos viviendas, demandan a una sociedad limitada como prestadora de servicios inmobiliarios y asesoramiento integral, por incumplimiento de contrato, con base en la negligencia de la inmobiliaria demandada al no informarles sobre las cargas hipotecarias de los inmuebles adquiridos.

Solicitan la condena al abono de las cantidades necesarias para la cancelación de las hipotecas y subsidiariamente, si los compradores demandantes perdieran la titularidad de los inmuebles por la ejecución hipotecaria que les afecta, la condena al pago de perjuicios.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, por considerar que no había una relación contractual entre los demandantes y la mercantil demandada.

La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación de los demandantes y estimó la demanda, por considerar que la agencia inmobiliaria ha incurrido en una negligencia inexcusable al no cumplir sus obligaciones de asesoramiento a los compradores cuando actuaba en funciones de agente de la propiedad inmobiliaria y condena a la agencia inmobiliaria.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de junio de 2021, desestima el recurso de casación de la inmobiliaria y la condena a pagar las cantidades que sean necesarias para la cancelación de las cargas hipotecarias existentes sobre las fincas y subsidiariamente, si como consecuencia de la ejecución de la carga hipotecaria los demandantes perdiesen la titularidad del inmueble, a que indemnice a uno de los compradores con  133.392,26 euros y al otro con 132.030 euros, más intereses legales desde la presentación de la demanda, que serán incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.

Considera el Supremo que entre compradores e inmobiliaria concurre una relación contractual tendente al asesoramiento integral en la compra de vivienda en España generadora de derechos y obligaciones; contrato que es diferente del contrato de mediación entre vendedora y compradora, por lo que no se infringe el art. 1257 del C. Civil, cuando se demanda a la inmobiliaria.

Que siendo cierto que la hipoteca se concertó con posterioridad al documento privado de compraventa, esta sala debe declarar que en el contrato de compraventa se pactó que el último pago se efectuaría al otorgamiento de la escritura de compraventa, y sin embargo la demandada posibilitó que los compradores hicieran el pago antes del otorgamiento de la escritura. Ese pago se realizó cuando la hipoteca ya estaba constituida, y dicho desembolso no se habría efectuado de haberse conocido la carga hipotecaria, de lo que debieron ser advertidos por la demandada (en cuanto asesora). En suma, la demandada infringió el art. 1091 del C. Civil, al incumplir su deber de información, y al posibilitar que se adquiriesen bienes hipotecados sin informar a sus representados o bien facilitando pagos directos al promotor, cuando la finca había sido hipotecada por este, sin consentimiento del comprador.

Que la sala de apelación ha efectuado una acertada interpretación de los pactos entre las partes, en cuanto la demandada incumplió sus obligaciones de asesoramiento, posibilitando que los compradores desconociesen las cargas hipotecarias que pesaban sobre las vivienda adquiridas, que se encuentran sometidas a procesos de ejecución hipotecaria, frustrando la confianza que los demandados (súbditos británicos) habían puesto en sus representantes para poder desenvolverse en un mercado inmobiliario ajeno, del que desconocían hasta el idioma.

En suma, los demandados depositaron su confianza, en la parte demandada, en base a un sistema de acompañamiento integral. Así como asesoramiento cualificado, con gestión de sus desplazamientos desde Reino Unido, hospedajes en España, interpretación de lengua, elección de inmueble del elenco ofrecido y, sin embargo, la demandada no veló por los intereses de la parte demandada, como se había comprometido contractualmente.

La devolución de la fianza por el arrendador

 

HECHOS.

Al finalizar el arrendamiento de vivienda y entregar las llaves de la finca a la agente inmobiliaria, ésta incluyó en el documento suscrito en ese acto la expresión "Todo OK".

Posteriormente las inquilinas, al amparo de lo previsto en el art. 36 LAU 29/1994, reclaman judicialmente la suma de 3.000€ que entregaron en concepto de fianza y garantía complementaria a la suscripción del contrato de arrendamiento.

La arrendadora se opone a tal pretensión alegando que al reintegrarse la posesión la vivienda no se encontraba en el mismo estado que presentaba al concertarse el arriendo, pues existían numerosos desperfectos en ella que han debido ser reparados por la propiedad, solicitando la desestimación de la demanda y su absolución y, a su vez, formula reconvención por la cantidad utilizada para esa reparación, en cuanto excede de la fianza.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de diciembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la condena a devolver íntegra la fianza.

Considera la Audiencia que tanto la acción como la reconvención se reducen a una única cuestión controvertida: la existencia de desperfectos en la vivienda y su valoración.

Centrado así el objeto del pleito es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Y en el caso de autos, tras un nuevo examen de cuanto se ha aportado y practicado, el tribunal comparte plenamente tanto la valoración probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por la juzgadora a quo, que hacemos nuestras para evitar repeticiones inútiles, en cuanto a las reparaciones contenidas en la factura aportada como prueba, si bien no se impugna la autenticidad de la factura ni se niega que las reparaciones se hayan llevado a cabo, lo cierto es que no sólo no se acredita de manera alguna que tales reparaciones fueran necesarias para subsanar desperfectos ocasionados durante el arriendo, y no consecuencia de la voluntad de la propiedad de introducir mejoras en la finca a efectos de un nuevo arrendamiento, ya que la agente inmobiliaria que actuó en representación de la propiedad en el acto de la entrega de llaves, manifestó que la vivienda se devolvió no sólo en las mismas condiciones en que fue entregada en su día sino incluso mejor, ratificando la observación contenida en el documento de entrega de llaves en la que se constató que "todo ok".

Notificación a inmobiliaria del desistimiento del inquilino

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de Abril de 2017 con una duración de un año.

Se pacta un alquiler de TREINTA MIL EUROS (30.000€) anuales, pagaderos en anualidades anticipadas.

A la firma del contrato se entrega la cantidad antedicha y 2.500€ en concepto de fianza.

Con fecha 4 de diciembre de 2017 el inquilino notifica a la agencia inmobiliaria su voluntad de dar por terminado el contrato el 1 de enero de 2018, si bien desde el 3 de enero de 2018.

El inquilino reclama judicialmente la cantidad de 9.750 euros, correspondientes a los meses de enero a marzo de 2018, menos la parte proporcional de dichos tres días del mes de enero, así como la cantidad de 2.500 euros entregada en concepto de fianza.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima íntegramente la demanda por no considerar que pueda surtir efectos liberatorios para el arrendatario y afectar o vincular a la propiedad, el hecho de que los actores manifestaran la agencia inmobiliaria su voluntad de desistir del contrato, manifestación que, conforme a lo previsto en el propio contrato, debía ser puesta en conocimiento directo del propietario arrendador ahora demandado, lo que no tuvo lugar.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de tres de marzo de dos mil veinte, estima el recurso de apelación de los inquilinos y condena a la parte arrendadora a pagar la suma de nueve mil setecientos cincuenta euros (9.750.-€).

Considera la Audiencia que es preciso relativizar la trascendencia de las formalidades en las notificaciones, dentro incluso de la LAU, cabe citar (pese a que el fondo del asunto difiere del que ahora nos ocupa) al Tribunal Supremo en su reciente sentencia número 475/2018, de fecha 20/07/2018, recaída en un supuesto de falta de notificación escrita de la subrogación en relación con el conocimiento por el arrendador del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del viudo de subrogarse.

En dicho entorno jurisprudencial, en el que se relativiza la necesidad de una notificación escrita con las formalidades legales en un supuesto incluso más trascendente que el presente -puesto que en aquél producía un continuismo arrendaticio no deseado por el arrendador-, no puede concluirse, por el mero hecho de que la notificación no fuese remitida al domicilio indicado en el contrato, que toda otra notificación es necesariamente ineficaz.

Por otro lado, ya en orden a determinar si el responsable de la Agencia Inmobiliaria que medió en su día en el otorgamiento del contrato -como admite la propia parte demandada-, extendió su gestión a comunicaciones posteriores entre la parte arrendataria y la parte arrendadora. Aprecia la Sala que la prueba obrante en autos y, de hecho, analizada en la sentencia de instancia, evidencia que así era. No viendo el Tribunal -a diferencia del Juzgador de instancia-, a partir de la premisa anterior sobre la relativización de los formalismos en determinadas notificaciones, que se deban restringir las consecuencias de la notificación de la voluntad de no continuar el contrato, la cual fue llevada a cabo.

Por lo tanto , pese a que la parte demandada admite solo la intermediación de la agencia para lo que a la propiedad conviene, no así para lo que puede perjudicarle, ello no es de recibo desde el momento en que, no residiendo el demandado en Ibiza, consta en autos que la inmobiliaria era quien se ocupaba de todo lo relativo al piso. De modo que, no puede ir ahora la parte demandada en contra de sus propios actos y afirmar que el la agencia era un mero intermediario en cuestiones menores, al menos no sin violentar los principios "Adversus proprium factum quid venire non potest" y «Qui est conmodum debet esse etiam in inconmodo».

La exclusividad en el contrato de intermediación inmobiliaria.

Un agente de la propiedad inmobiliaria (API) reclama judicialmente 10.000 euros por honorarios de contrato de mediación para la venta de una vivienda. El demandante tenía un contrato de exclusividad respecto a la mediación en la venta de ese inmueble. El demandado le comunicó que había vendido el piso, negándose a abonarle honorarios, pese a que este comprador había tomado conocimiento de la finca por las gestiones del API.

El juzgado de primera instancia estima la nulidad de la cláusula de exclusividad.

La Audiencia Provincial estima la apelación y considera que el demandado se benefició de forma directa y concluyente de la gestión del API para conocer al comprador y lo condena a abonar la cantidad de 6.000euros más IVA en concepto de honorarios, con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no se ha infringido el artículo 8 del RD Legislativo 1/2007 que aprobó el texto refundido de la Ley General para al Defensa de Consumidores y Usuarios, ya que la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.

Cita la STS de10/01/2011 cuando dice: Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente.

Por su parte el art. 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

Analizado el contrato, se aprecia que en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta.

En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente.

Igualmente en la sentencia recurrida se entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional, pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador.

Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la sentencia recurrida.

El derecho a los honorarios de intermediación inmobiliaria

Una API, agente de la propiedad inmobiliaria reclama judicialmente el pago de los honorarios pactados en la hoja de encargo que habían firmado, el 3% del valor final de la compraventa, más IVA, lo que hace la suma total de 13.612,50 euros.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de septiembre de 2018, estima el recurso de apelación de la API y condena a la demandada a pagar la cantidad antedicha con intereses y costas de la primera instancia.

Considera la Audiencia que es procedente la estimación del recurso de apelación, entendiendo que efectivamente la compraventa de la vivienda se realizó aprovechando la actividad profesional desplegada por la apelante, por virtud del encargo que se le había hecho, habiendo sido quien enseñó la vivienda a los compradores, realizó actividades de gestión y mediación y en definitiva cumplió el trabajo encomendado, si bien los demandados decidieron finalmente acometer la fase de consumación de la compraventa prescindiendo de sus servicios, quizás en un afán de ahorrarse sus honorarios.

Las pruebas practicadas ponen de manifiesto la actividad de la apelante, en el supuesto de autos, para procurar la venta del inmueble, que finalmente se llevó a efecto tras haber puesto en contacto a las partes y hacer las gestiones propias, no existiendo prueba alguna de la actuación al respecto de otras agencias, lo que le correspondía probar a la demanda.

No altera lo anterior el hecho de que finalmente la actora no participara en la fase final o formalización del contrato, cuando resulta que fue la demandada quien decidió prescindir de ella, aprovechándose de su actividad y acudiendo a otra agencia para conseguir unos honorarios mucho más pequeños por la actuación que le encargaron.

Por ello debe estimarse la apelación, sin que quepa la moderación que postula la apelada, pues sería dejar al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato, al desvincularse voluntariamente y sin causa del mismo y premiar ahora esa conducta.

Intermediación inmobiliaria: El recurso de casación no es una tercera instancia

HECHOS

Se pacta un contrato de intermediación inmobiliaria según el cual los vendedores deberían pagar por sus servicios de intermediación el equivalente al 5% del importe de la compraventa al agente inmobiliario.

Dicho contrato se pacta con una duración de cuatro meses, durante los cuales el agente tendrá la exclusividad de dicha venta. Esta exclusividad queda referida únicamente a personas del colectivo chino en España.

Trascurridos los cuatro meses el inmueble se vende a un ciudadano chino.

El agente reclama el pago de 12.750 €, más el IVA (2.295€), y el juzgado de primera instancia estima la demanda por considerar que la mediación, conforme al contrato suscrito había sido determinante para la venta del piso, pues gracias a los servicios del demandante personas del colectivo chino acabaron finalmente adquiriendo el citado piso.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia, por entender que el concierto de la compraventa se verificó varios meses después en condiciones distintas a las inicialmente proyectadas, que fue determinante la actividad desarrollada por el vendedor, que además de rebajar el precio, buscó financiación, sin que por la inicial mediadora se haya acreditado que su intervención fue determinante para la compraventa llevada a cabo posteriormente, pues no hizo seguimiento de la misma, no acudió a la notaría a la firma de la escritura, y solo posteriormente, cuando de forma accidental conoce la compraventa, es cuando pretende unos honorarios a los que entendemos no tiene derecho.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación puesto que la recurrente fundamenta su recurso en la denuncia de la infracción del artículo 1255 del Código Civil y esa referencia al art. 1255 que realiza la recurrente debe ser considerada como la invocación de un precepto genérico.

Esta sala, entre otras, en las SSTS 1040/2007, de 4 de octubre y 43/2014, de 5 de febrero , tiene declarado, con referencia a los artículos 1091 , 1255 y 1256 del Código Civil , que los preceptos de carácter genérico «no resultan aptos para fundar por sí un recurso de casación por infracción de ley, pues la indicada naturaleza les priva de la posibilidad de ser citados por sí solos como vulnerados a no ser que se relacionen con otros más específicos»; y añade que su admisión como fundamento del motivo «permitiría una impugnación abierta contraria a la propia naturaleza de la casación que no constituye una tercera instancia».

Esto es lo que ocurre en el supuesto objeto de análisis, en el que la recurrente sustenta el recurso de casación en la infracción del artículo 1255 del Código Civil , relativo a los «límites de la autonomía negocial», sin articular ningún otro motivo más específico fundado en la infracción de los artículos del Código Civil que respondan a la controversia planteada, como son los reguladores de la interpretación y cumplimiento de los contratos.