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sábado, 19 de enero de 2013

La doctrina de los "actos propios" en los alquileres



La doctrina de los actos propios es un principio general del derecho que prohíbe   actuar contra los propios actos. "Venire contra factum proprium non valet".

Examinaremos distintos supuestos de aplicación o inaplicación de esta doctrina entendida como que  únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados:

A) El arrendatario pagó  la nueva renta que duplicaba la inicial durante años puntualmente mes a mes sin objeción, protesta o reservas que así consten, lo que prueba la existencia de mutuo acuerdo en la modificación de la renta y su nueva cuantía si no escrito, si verbal o incluso tácito consentimiento del demandado en los términos expuestos, por ello declara la AP de Toledo (s. 27/11/2012) que la conclusión que debe extraerse de lo probado es que, porque así lo consintió el demandado  como demuestran sus actos propios, la renta debida desde 2004 era la que se pretende por la actora en su demanda y no existe prueba alguna de lo pretendido por la demandada que tras la modificación de la renta no la negó por actos propios, no ya una mínima protesta u objeción, sino que al contrario pago dicha renta pudiendo seguir abonando solo la inicial si no estaba de acuerdo (como ahora pretende) y ello durante cinco años.

B) La AP de Orense (s. 15/11/2012) desestima la apelación contra la resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha uno de junio de 1956, por transformación del mismo en vivienda de la inquilina, no aprecia la doctrina de los 'actos propios' invocada por el inquilino en el sentido de que el arrendador conoció y admitió tácitamente esta transformación, ya que según  la LAU1964 "el contrato de arrendamiento de local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio, tengan en él su vivienda". por tanto el elemento principal del contrato era el desarrollo de una actividad industrial con fin lucrativo y el secundario su uso como vivienda y el arrendador no conoció la exclusiva dedicación a vivienda hasta que el arrendatario dio oficialmente de baja el negocio de pensión que desarrollaba en el local arrendado.

C) La AP de Barcelona (s. 13/11/2012) declara resuelto un arrendamiento de 'renta antigua' al no haberse comunicado al arrendador el fallecimiento del inquilino en el plazo de tres meses señalado por la ley, sin que pueda aplicarse la doctrina de los actos propios invocada de contrario y considerar que el hecho de seguir percibiendo los alquileres por parte del casero pueda ser interpretado  como un consentimiento tácito a la continuación del contrato arrendaticio, ya que es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 LAU , por remisión de lo prescrito en la DT 2ª LAU 1994 , a saber, la comunicación, por escrito, al arrendador, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario, del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse.