Consultas legales - 807 520 008

jueves, 14 de febrero de 2013

El contrato de exclusiva con APIs y/o Agencias inmobiliarias.



Cuando se encomienda la gestión de venta o alquiler de un inmueble a un API o Agencia Inmobiliaria, suelen exigir que dicho encargo tenga carácter de exclusividad, en ocasiones conceder esa exclusiva sin percatarse de su alcance puede dar lugar a problemas y controversias con el comisionista, que incluso terminan con una reclamación judicial.

El Tribunal Supremo tiene señalada  la atipicidad del contrato de agencia inmobiliaria, al tiempo que le reconoce una sustantividad propia derivada de la libertad de contratación que reconocen los arts. 1.091 y 1.255 del Código Civil. Señala también el TS que aunque tiene analogías con el mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora de modo que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene en la conclusión del negocio final, al que coadyuva mediante una actividad predominantemente de intermediación, para  hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el convenio

En cuanto a los honorarios por esa actividad se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, por otra parte esos honorarios deben ser abonados tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente.

El mediador o corredor, cualesquiera que fueran las gestiones que hubiera realizado, la diligencia y trabajo desarrollado, salvo pacto en contrario, no devenga sus honorarios sino hasta el preciso momento en que, a consecuencia de sus gestiones, se celebra el posterior contrato entre su comitente y la persona por él aportada (o desde que el comitente se aprovecha de esas gestiones de una forma distinta a la celebración del posterior contrato), si bien una vez perfeccionado ese contrato ya no pierde el derecho al cobro de sus honorarios por el dato de no haberse consumado a causa de cualesquiera vicisitudes contractuales que puedan surgir, ya que el mediador no responde del buen fin del contrato (STS 19 /10/93; 30/11/ 93; 4/7/94; 4/11/94).

Planteado a la inversa cabe decir que le agente o corredor no tiene derecho a su remuneración:
a) Si el contrato encargado no llega a celebrarse -no se produce la perfección del mismo-.
b) Si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador -falta el nexo causal-.
c) Si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado -es causa de extinción del contrato- a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador.

Por otra parte la jurisprudencia del Tribunal Supremo declara que una cláusula de exclusividad inserta en un contrato relativo a una actividad de intermediación inmobiliaria a lo único que obliga al propietario del inmueble es a no vender por medio de otro agente, pero no le impide vender directamente el inmueble, sin devengo de comisión por parte del intermediario.

34 comentarios:

  1. Buenos días, seguramente lo ha explicado en otra entrada pero no he sabido encontrar ninguna, disculpeme.
    Mi cuestión era porque mi casera me hizo un contrato de arrendamiento temporal porque quería vender el piso por lo tanto en el contrato ( de 11 meses) especifica que yo he de enseñar el piso cuando me lo pidan y que si se vende me he de ir. En el contrato no dice nada de si yo me quiero ir antes de los once meses. Si es así, he de dejarles mi fianza, o me la devolverán? Muchísimas gracias.

    ResponderEliminar
  2. Anna, habría que leer ese contrato de todas formas si se trata de su vivienda habitual, tanto la duración de 11 meses como la obligación de enseñar el piso y marcharse son nulas y se tienen por no puestas.

    ResponderEliminar
  3. Contestando a su pregunta: Con base en lo anterior podría conseguir de su casera un desistimiento anticipado sin perder la fianza, es cuestión de negociarlo.

    ResponderEliminar
  4. Buenas tardes,

    Tengo una consulta sobre los contratos de exclusividad en caso de copropiedad de un inmueble y no he podido encontrar aún respuesta.

    Tengo un piso en propiedad junto a otra persona, mi ex-pareja. Hemos decidido poner en alquiler el inmueble y mi ex-pareja ha firmado un contrato de exclusividad con una inmobiliaria (duración de 6 meses). En ese contrato constan también mis datos pero yo no he firmado, por lo que no sé si tiene validez. ¿Podría declararse nulo? A mi me gustaría recurrir a otras inmobiliarias para que alquilen el piso lo antes posible, pero no quiero enfrentarme a una demanda por parte de esta inmobiliaria.

    Muchas gracias por su tiempo.

    ResponderEliminar
  5. Tal como describe los hechos esainmobiliaria no tiene acción contra vd., considero qu epara que quedara mas claro el asunto debería comunicarle por escrito su disconformidad con esa exclusividad.

    ResponderEliminar
  6. Buenos días,
    Mi mujer firmó un contrato de agente único y en exclusiva con una inmobiliaria, resulta que el contrato ha cumplido su vigencia y se ha renovado automáticamente, sin nosotros darnos cuenta.
    Al mismo tiempo un amigo de la familia nos quiere adquirir el inmueble pero en la inmobiliaria nos comentan que tenemos que esperar a que finalice el contrato para realizar la compra-venta ó nos impondrán una "multa" de 3.000 Euros.
    ¿Nos pueden obligar a ello?
    De todas formas el inmueble no está a nombre de mi mujer, sino de su madre... por lo que entiendo que ese contrato no tiene validez, ¿es así?
    Qué pasos tendríamos que seguir a partir de ahora?
    Muchas gracias por su respuesta

    ResponderEliminar
  7. Anónimo, para aconsejarle correctamente habría que examinar el documento que ha firmad.

    ResponderEliminar
  8. Tenemos firmaddo un contrato de venta en exclusiva de 12 meses con una inmobiliaria. Si bien han transcurrido 6 sin resultado por su parte, nosotros hemos encontrado un comprador. Entiendo de la información en su post que podemos realizar la venta nosotros directamente sin penalización alguna?

    ResponderEliminar
  9. Tenemos firmado un contrato de venta en exclusiva de 12 meses con una inmobiliaria. Si bien han transcurrido 6 sin resultado por su parte, nosotros hemos encontrado un comprador. Entiendo de la información en su post que podemos realizar la venta nosotros directamente sin penalización alguna?

    ResponderEliminar
  10. Tenemos firmado un contrato de venta en exclusiva de 12 meses con una inmobiliaria. Si bien han transcurrido 6 sin resultado por su parte, nosotros hemos encontrado un comprador. Entiendo de la información en su post que podemos realizar la venta nosotros directamente sin penalización alguna?

    ResponderEliminar
  11. Para afirmar o negar esa apreciación suya seria necesario conocer el documento que tiene firmado con esa inmobiliaria
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 

     

    ResponderEliminar
  12. Es obligatorio firmar una hoja de visita tras realizarla con una agencia? No tendría problema en hacerlo si es para indicar que he visto el piso con ellos y si quiero comprarlo lo gestionaré a través de esa agencia, pero no estaría de acuerdo si indica que tengo que pagarle un porcentaje, en vez de que sea el vendedor solamente el que lo pague , y no se me ha especificado antes de ver el piso que esas serían las condiciones. Gracias

    ResponderEliminar
  13. Anónimo nadie le puede obligar a firmar aquello que no quiere también puede firmar añadiendo de su puño y letra el alcance de su firma.

     Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 

     

    ResponderEliminar
  14. Buenos dias,
    Tengo entendido o mal entendido....que los contratos en exclusividad con una inmobiliaria no eran legales. Es así??
    Me gustaria saber si lo son o no, ya que mi suegro acaba de firmar uno por una duración de 6 meses y en caso de que la venta se formalice, la comisión es de un 6%+IVA.... no es un poco abusivo??
    Marca la ley algun minimo y maximo de comision aplicable en caso de venta?

    Muchas gràcias

    ResponderEliminar
  15. Anónimo el contrato de exclusiva es perfectamente legal y esa comisión también, porque no hay una norma reguladora de ello
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 
     

    ResponderEliminar
  16. Angel González dijo..
    Hola Dn- Pedro,
    Mi consulta es la siguiente:
    A través de un API de Málaga he suscrito un contrato de compraventa en la que hay cláusula relativa a la entrega de una cantidad que forma parte del precio. En la cláusula que hace referencia a esa cantidad, se me impuso la condición de que se ingresase en la cuenta corriente del API, escribiendo en el contrato que era por decisión mía -cosa demostrable que no fue así, ya que el comprador estaría dispuesto a reconocer que fue por sugerencia del API. Eso era para salvaguardar al comprador de un posible fallo mío en las condiciones de venta.
    Sin embargo, poco a poco se me ha entregado esa cantidad y, de ese modo, poco a poco, he podido anular una carga que pesaba sobre el inmueble. De resultas de ello se ha producido un retraso en la eliminación de esa carga y como consecuencia se ha imposibilitado que el contrato se perfeccione ante el notario en la fecha señalada como limite de plazo. Tanto yo, como el comprador, seguimos interesados en la compraventa, pero, hemos corrido el riesgo de ver frustrada esa nuestra intención. Aunque el comentario de su web en relación al cobro de la comisión dentro de plazo está bastante claro, quisiera saber su opinión sobre si, en este caso en concreto, y aunque se perfeccione esa operación, el API ha perdido su derecho de corretaje o comisión, porque se puede imaginar la angustia que ambas partes hemos tenido al ver como el plazo se acababa y no llegaba a tiempo la resolución judicial que anulaba el embargo. Le agradecería que en su respuesta incluyese alguna sentencia del TS en la que se hiciese referencia a ese derecho o a esta circunstancia en concreto.
    Muchas gracias.
    Angel González, Máglaga

    ResponderEliminar
  17. Angel no entiendo bien la responsabilidad del API por el retraso en otorgar la escritura de venta.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 
     

    ResponderEliminar
  18. Hola, buenas noches, mi casera nos has realizado un contrato con una inmobiliaria en Lerida, es de api, pero ella no declara a hacienda ninguna cantidad que le abonamos por la renda del piso.

    Que validez legal tiene este contrato?

    El contrato firmado es de dos años solo ha transcurrido uno y quiero mudarme de piso, que hago?

    ResponderEliminar
  19. Anónimo un contrato es valido y eficaz desde que el casero y el inquilino se ponen de acuerdo en el alquiler, aunque no se firme ningun documento, el que el casero no declare fiscalmente el alquiler nada influye en lo anterior.
    Si su contrato es posterior a 6/6/2013 puede marcharse cuando le parezca oportuno preavisando con treinta dias.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 
     

    ResponderEliminar
  20. Hola D. Pedro vi el anuncio de un piso en portal inmobiliario por parte de una agencia y lo visite. Posteriormente en el mismo portal inmobiliario el particular anunciaba el mismo piso que ya había visitado con la agencia quede con el particular visite el piso y llegamos a un acuerdo.
    La agencia no me hizo firmar ningún contrato de exclusividad.
    Y ahora me plantea una reclamación judicial.
    Cual es el derecho que puede tener la agencia.

    ResponderEliminar
  21. Anónimo el contrato de exclusividad se firma con el vendedor, la agencia pretende cobrarle el servicio que le prestó, mostrarle ese piso, y en definitiva será un juez quien decida lo que puede cobrar, tal como describe los hechos debería notificarles de modo fehaciente que la operación se llevó a cabo merced al anuncio directo del vendedor, supongo que puede acreditar ese anuncio directo.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 


     

    ResponderEliminar
  22. Buenos días.

    ¿Podría aclarar qué ocurre si pongo mi vivienda en venta con exclusividad a través de una agencia inmobiliaria y posteriormente una persona que vio el piso conmigo, antes de firmar la exclusividad (demostrable mediante correo, le mandé el plano por email) me pasa una oferta que me gustaría aceptar? ¿Podría aceptar la oferta? ¿Tengo que pagar a la inmobiliaria en este caso por estar vigente la exclusividad?

    ResponderEliminar
  23. Anonimo: Para contestar a su pregunta habría que leer ese contrato de exclusividad, si es absoluta o contempla la excepción del caso de una venta realizada directamente por el comitente.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

    ResponderEliminar
  24. Buenas a todos. He leído mucho de los contratos de exclucividad. Quizá no entindo de todo, pero a mi me parece que este tipo de contrato no es nada legal y que la gente lo firma por no saberlo y las inmoboliarias se aprovechan del desonocimiento de la gente. Ya que Perdo, tu mismo dices que según el Codigo Civil yo y todos tenemos la libertad en firmas tantos contratos que queremos. Eso significa que la exclucivdad no exsiste y el contrato n es legal? Gracias!

    ResponderEliminar
  25. Hola Pedro, agradeceria si me puediera aclarar si un vendedor ¿esta comprometido a aceptar una propuesta de compra hecha en plazo e importe tal y como se refleja en un contrato de encargo de venta no exclusivo? Entiendo que al no ser en exclusividad él pueda por su cuenta vender ese piso, pero si antes de que lo haya hecho recibe una propuesta de compra en las condiciones pactadas.... ¿puede arrepentirse a posteriori y echarse para atrás incluso si en dicho encargo de venta ha autorizado expresamente a la Agencia inmobiliaria a recoger arras de cualquier tipologia en su nombre y estas ya han sido depositadas por la parte compradora?

    ResponderEliminar
  26. Anónimo el vendedor está obligado a aceptar las ofertas que reciba conforme al contrato de agencia que haya firmado con esa agencia o bien a devolver las arras duplicadas si éstas son penitenciales.
    Para ampliar o aclarar esta información puede  hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá atención  directa e inmediata (1,21eur./min. Desde fijo; 1,57eur./min. Desde móvil) 
    http://www.pedrohernandezabogado.com/ 


     

    ResponderEliminar
  27. Buenas, en mi caso una vez acabado el contrato de exclusividad ( comunicando con anterioridad que deseo cancelar todo tipo de relaciones con la agencia porque no estoy satisfecho con su trabajo y trato ) , pasa 3 meses y el director de mi oficina bancaria, que es conocedor de lo sucedido y de mi intención de venta me presenta a otro cliente que esta interesado en la compra de mi vivienda.
    Realizamos la operación y unos meses después la inmobiliaria me demanda, presenta 3 partes de visita (2 de ellos falsos porque son anteriores a la fecha de firma de contrato de exclusividad y entrega de llaves ), un justificante de una señal que al parecer entrego el comprador por mi vivienda ( sin que yo lo supiese aunque ellos alegan que si ), un justificante de la oferta que hace este cliente por 135000 € (cuando yo el contrato de exclusividad le firmo con 150000 ) y alegan que nos hemos aprovechado de que ellos nos pusieron en contacto y que posteriormente realizamos la operación aprovechandonos de esto ( cosa totalmente falsa).
    En el juicio yo llevo al interventor del banco que declara que fue el el que nos puso en contacto y al comprador que declara que en ningún momento le facilitan mis datos y que la compra se acaba cerrando por 120000 €.
    La inmobiliaria declara que yo tengo conocimiento de todo y que me niego a rebajar el precio y lleva como testigo de ello al que hasta entonces se me había presentado como comercial y había hecho todas las gestiones que a preguntas de mi abogado resulta que ni es empleado, ni autónomo ni api y que actúa así para la inmobiliaria porque es amigo del jefe (demandante).
    Agradecería que me diese opinión sobre el tema ya que en el juicio no se me llama a declarar en ningún momento para dar mi versión y me tiene bastante preocupado lo que pueda salir de aquí.
    Un saludo y muchas gracias por adelantado.

    28 de abril de 2015, 19:38

    ResponderEliminar
  28. Buenas, en mi caso una vez acabado el contrato de exclusividad ( comunicando con anterioridad que deseo cancelar todo tipo de relaciones con la agencia porque no estoy satisfecho con su trabajo y trato ) , pasa 3 meses y el director de mi oficina bancaria, que es conocedor de lo sucedido y de mi intención de venta me presenta a otro cliente que esta interesado en la compra de mi vivienda.
    Realizamos la operación y unos meses después la inmobiliaria me demanda, presenta 3 partes de visita (2 de ellos falsos porque son anteriores a la fecha de firma de contrato de exclusividad y entrega de llaves ), un justificante de una señal que al parecer entrego el comprador por mi vivienda ( sin que yo lo supiese aunque ellos alegan que si ), un justificante de la oferta que hace este cliente por 135000 € (cuando yo el contrato de exclusividad le firmo con 150000 ) y alegan que nos hemos aprovechado de que ellos nos pusieron en contacto y que posteriormente realizamos la operación aprovechandonos de esto ( cosa totalmente falsa).
    En el juicio yo llevo al interventor del banco que declara que fue el el que nos puso en contacto y al comprador que declara que en ningún momento le facilitan mis datos y que la compra se acaba cerrando por 120000 €.
    La inmobiliaria declara que yo tengo conocimiento de todo y que me niego a rebajar el precio y lleva como testigo de ello al que hasta entonces se me había presentado como comercial y había hecho todas las gestiones que a preguntas de mi abogado resulta que ni es empleado, ni autónomo ni api y que actúa así para la inmobiliaria porque es amigo del jefe (demandante).
    Agradecería que me diese opinión sobre el tema ya que en el juicio no se me llama a declarar en ningún momento para dar mi versión y me tiene bastante preocupado lo que pueda salir de aquí.
    Un saludo y muchas gracias por adelantado.

    28 de abril de 2015, 19:38

    ResponderEliminar
  29. Anonimo: Ante todo debe saber que en un procedimiento civil como el que describe, el juez no llama a declarar a nadie, si vd no ha sido llamado a declarar como demandado es que la parte contraria, que es quien tiene esa facultad, no le ha parecido oportuno citarlo, lo cual es lógico tal como describe los hechos.
    En cuanto a mi opinión sobre el tema, si se refiere a pronóstico del resultado del pleito, sería una osadía por mi parte hacer ese pronóstico sin mas datos que los que ofrece vd y sobre todo sin saber como se han aportado esos datos ante el juez.
    Me parece fundamental si se ha demostrado por una parte la finalización del contrato de agencia y por otra que vd no autorizó a esa agencia a percibir arras en su nombre.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)

    ResponderEliminar
  30. Buenos días.

    Le expongo mi duda.
    Quiero comprar una vivienda en la que la dueña tiene contrato de exclusividad con la inmobiliaria. El caso es que el agente no me informó de las altas comisiones que tendría que pagar por comprar, hasta que firmé el documento de visita.
    El contrato que tienen los dueños caduca en 5 meses pero hasta dentro de un año no podría vender la casa a alguien que la haya visitado a través de la inmobiliaria (según el contrato).
    Si pasados esos meses sigue en venta, ¿sería ilegal que yo le comprase esa casa directamente a los dueños habiendola visto por medio de la inmobiliaria?
    Otra opción sería que rompan el contrato (pagando la comisión que le pide la inmobiliaria) y después hacer la compra directamente con ellos, ¿podría denunciarnos la inmobiliaria?

    Muchas gracias de antemano.
    Saludos.

    ResponderEliminar
  31. Anonimo, si vd compra esa vivienda antes de un año, la inmobiliaria exigirá, conforme al contrato de exclusividad que tiene firmado, sus honorarios por la intervención en esa venta, esos honorarios serán pagados por el dueño, salvo que vd firmara, cosa que deconozco, algun documento que lo responsabilice de ese pago.
    Si la inmobiliaria acude al Juzgado dependerá de como se han desarrollado los hechos posteriores y de lo anterior para la decisión que adopte el Juez.
    Para ampliar más o aclarar esta información puede hacerlo al teléfono: 807 520 008 donde recibirá mi atención directa e inmediata (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. desde móvil)
    http://www.pedrohernandezabogado.com/

    ResponderEliminar
  32. Muchísimas gracias por su rápida respuesta.
    Creo que sólo tengo dos opciones:
    - Comprar pagando las comisiones de la inmobiliaria (ya que firmé el parte de visita).
    - O que compre mi madre y al año cambiar la vivienda a mi nombre, pero creo que eso puede salir igual de caro que las comisiones.
    La vivienda está en venta por 64000€, no sé cuanto costaría el cambio de nombre. De comisión sería unos 4000€ más si lo hago con la inmobiliaria.
    ¿Podría decirme si me saldría mejor cambiar en el futuro la vivienda de nombre?

    Muchísimas gracias!
    Saludos.

    ResponderEliminar
  33. Anónimo, le recomiendo que, si le interesa mucho esa vivienda, llegue a un acuerdo con el vendedor y la agencia inmobiliaria para el pago de esas comisiones, o si no busque otra vivienda. Lo que vd llama 'cambio de nombre' implica o una donación o una compraventa, con el pago de los correspondientes impuestos, notaría y Registro de la Propiedad.

    ResponderEliminar

Si desea hacer una consulta personal, éste no es el cauce adecuado, y puede quedar sin contestación, es preferible que utilice el teléfono que se expone a continuación, recibirá atención directa e inmediata.
807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)