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jueves, 20 de junio de 2013

¿Tiene el arrendatario derecho de adquisición preferente en caso de subasta judicial?



Los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conceden al arrendatario derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble arrendado.


Si bien la Ley al pormenorizar los requisitos para el ejercicio de ese derecho parece referirse exclusivamente al supuesto habitual de un contrato de compraventa, sin embargo si la enajenación de la finca se produce a través de una venta judicial, subasta y adjudicación, también ha de entenderse que el arrendatario tiene derecho de retracto sobre esa venta.


En tal sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de veinticinco de Mayo de dos mil siete cuando considera  que el hecho de que la norma hable de compra, dación en pago o cesión solutoria no autoriza a entender limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo.


Afirma el TS que: Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala.


Cita la STS de 12/02/1996 cuando declara: Sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código Civil desde su promulgación en el art. 1640 y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33.
 
La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (STS 2/03/1959, 29/01/1971 y 30/06/1994), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964.