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jueves, 20 de junio de 2013

¿Tiene el arrendatario derecho de adquisición preferente en caso de subasta judicial?



Los artículos 25 y 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conceden al arrendatario derecho de adquisición preferente en caso de venta del inmueble arrendado.


Si bien la Ley al pormenorizar los requisitos para el ejercicio de ese derecho parece referirse exclusivamente al supuesto habitual de un contrato de compraventa, sin embargo si la enajenación de la finca se produce a través de una venta judicial, subasta y adjudicación, también ha de entenderse que el arrendatario tiene derecho de retracto sobre esa venta.


En tal sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de veinticinco de Mayo de dos mil siete cuando considera  que el hecho de que la norma hable de compra, dación en pago o cesión solutoria no autoriza a entender limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo.


Afirma el TS que: Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala.


Cita la STS de 12/02/1996 cuando declara: Sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas. Así lo hace el propio Código Civil desde su promulgación en el art. 1640 y la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido de 1964 y en el art. 33.
 
La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (STS 2/03/1959, 29/01/1971 y 30/06/1994), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964.

8 comentarios:

  1. Hace unos meses entre como inquilina en un piso de una amiga de mi amiga y dijo que más adelante haría contrato...a la hora de pagarle como no me dio todas las llaves pues cuando no me daba tiempo le decía que cogiera el dinero de encima de la mesa de la cocina...pero este miércoles hice lo mismo pero ella dice que no a cogido el dinero y no quiere que cambie el bombín ni que denuncie a la policía y que le pague la mensualidad...que debo hacer?...

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  2. Ambas han comentido un lamentable error, ella dejarle el piso sin contrato y vd no exigir recibo por el pago de los alquileres, ahora todo depende de circunstancias que desconozco; desde luego lo que parece urgente es cambiar la cerradura y regularizar la situación.

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  3. yo tengo ya dos meses sin que me devuleva la fianza y ya entregue las llaves hace dos meses y mi arrendatario no me contesta el telefono... le di una carta hace dos meses para incasol poruqe ya termino el contrato... pero no se si de verdad lo depositaron ahi o fue puro show y a donde tengo que recurirr.. tengo el contrato la copia del acarta firmada pro ambos y todo...
    como puedo hacer... quiero mi plata devuelta...
    gracias

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  4. Anónimo, si tiene justificante de entrega de llaves y fin de contartony ha transcurrido mas de un mes sin devolver las fianza lo siguiente es reclamarla judicialmente

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  5. Interesante el caso de una subasta judicial. Recientemente en prensa se ha podido leer la venta masiva de viviendas del ivima (todas ellas están con un contrato de arrendamiento con opción a compra, cuya opción vencen en diferentes años entre 2014 y 2019)¿Tendrían estos inquilinos derecho de adquisición preferente, derecho de tanteo o similar? O por el contrario al vender edificios completos, ¿perderían este derecho?
    Muchas gracias.

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  6. Trotador nocturno: las noticias de prensa en las que interpretan temas jurídicos personas sin la necesaria preparación en la materia, ni siquiera las leo.
    Es evidente que si estos inquilinos tenían una opción de compra, correctamente constituida esa opción debe ser respetada por cualquier tercero que adquiera la finca en su totalidad, en este mismo blog tengo tratado el arrendamiento con opción de compra desde distintas perspectivas

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  7. Sobre las viviendas del ivima vendidas a encasa cibeles y golf man sach sin ofrecernoslas a los inquilinos 1° q estamos en un contrato de alquiler con derecho a compra es legal? Tenemos derecho a tanteo y retracto?

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  8. Anónimo: Debe leer la LAU cuando dice:
    No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

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