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jueves, 30 de mayo de 2013

Ley Orgánica de Protección de datos. ¿Cómo nos afecta?



Hoy en día se hace entrega de datos de carácter personal en infinidad de situaciones, se nos solicitan, y los solicitamos para cualquier trámite. Nombre, apellidos, dirección, teléfono, email, número de cuentas bancarias, facturas, declaraciones de impuestos, nóminas, fotografías, contratos,…etc. Infinidad de datos que identifican o hacen identificables a sus titulares, se facilitan alegremente. ¿A qué estamos obligados por ello, y qué derechos tenemos? Hoy haremos una aproximación a cómo nos afecta.

La Ley Orgánica 15/1990, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal- en adelante LOPD- es de aplicación en los supuestos en que los datos de carácter personal que siendo susceptibles de tratamiento, se recojan en algún tipo de soporte. Pues bien, si la actividad para la que se solicitan o entregan se encuadra fuera del ámbito doméstico, se está sujeto a la LOPD, y por tanto habrá que atender a las obligaciones y a los derechos que en la misma se exponen como garantías y protección de derechos fundamentales y libertades públicas.

A grandes rasgos, y salvo las excepciones establecidas que iremos viendo, hay unos principios que se deben exigir y cumplir en los tratamientos de datos, destacando:

El Deber de Información al afectado.  Requisito básico para que el afectado pueda prestar su consentimiento al tratamiento de sus datos. Salvo las excepciones previstas, éste deber exige que la información facilitada al titular de los datos contenga unos  mínimos  para que se pueda considerarse que se presta un consentimiento libre, específico, informado e inequívoco sobre el tratamiento. Otro tema a tener en cuenta, y que merece comentario aparte, es el de la Cesión o Comunicación de datos a terceros.

La Atención de los derechos de los ciudadanos.  Se reconoce el de Acceso a los datos, el de Rectificación de los mismos, el de Cancelación, así como el de Oposición a su tratamiento. El ejercicio de los mismos está sujeto a unos requisitos que iremos viendo con más detenimiento, y el Responsable del fichero, deberá atender los mismos en los plazos señalados.

El principio de Calidad de los datos. Va muy ligado al de proporcionalidad, y estrechamente ligado a los dos apartados anteriores. Se exige que los datos sean adecuados a la finalidad que motiva su recogida. Por lo que no pueden solicitarse más datos que los que sean necesarios para la prestación. Que los datos sean adecuados, pertinentes y no excesivos es fundamental, siempre, dentro de finalidades explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido. Además los datos deberán ser exactos y puestos al día para que sean veraces.

El Deber de Guardar Secreto  y confidencialidad es exigible a todos quienes intervengan en cualquier fase del tratamiento de datos, subsistiendo incluso después de finalizar la relación con el Responsable del fichero. Esto puede llegar a que el responsable, también lo sea por las acciones de terceros que intervengan en los procesos de tratamiento de datos –empleados, subcontratados, terceros con acceso a la información, etc.-

Además, y para aquellos que sean Responsables de Ficheros –excepciones aparte- hay que indicar que, previamente al inicio de cualquier tratamiento, se impone una doble obligatoriedad, como es:

La Inscripción de Ficheros. Como se ha indicado, cualquier información sobre personas físicas identificadas o identificables que conlleve su inclusión en un fichero, resulta de obligado cumplimiento su inscripción en el registro de la AEPD.

La Elaboración de un Documento de Seguridad donde se recogerá una descripción de la actividad que se realiza y, por consiguiente, y atendiendo a los datos manejados -la  LOPD impone una serie de medidas de seguridad mínimas de aplicación en función del tipo de datos-, se establecerán aquellas medidas oportunas. En función del tipo de datos que se traten, resultarán tres niveles de seguridad   -Básico, Medio y Alto-.
El Documento de Seguridad es de carácter interno, y deberá cumplirse como garantía de la seguridad de la información.

Por último, indicar que la propia Ley nos establece la obligatoria Colaboración con la Agencia de Protección de Datos, ésta en cumplimiento de sus funciones, velará por el cumplimiento de la legislación, en especial referencia al ejercicio de los derechos A.R.C.O., a la potestad sancionadora, o petición de informes entre otras, como se indican en el art. 37 y 40 de la citada ley. Incurrir en infracciones nos puede acarrear sanciones, que oscilan entre Sanciones Leves de 900€ hasta las Sanciones Muy Graves, de 600.000€

Hoy en día, habida cuenta del tráfico de datos que se llevan a cabo, la información sobre la protección de datos y el cumplimiento de deberes, nos afecta a todos en mayor o menor medida, en una doble dirección. Tener conocimiento del cumplimiento de la seguridad en el tratamiento de datos es cada día más relevante en nuestra sociedad.

En sucesivos artículos, iremos viendo la problemática en cuanto a los derechos y deberes sobre protección de datos.

Articulo elaborado por:
Ad Privata. Consultoría en protección de datos.

martes, 28 de mayo de 2013

Propiedad horizontal: La buena fe, la lógica y el sentido de las cosas



Hechos:
En una Comunidad de Propietarios se acuerda en 16 de abril de 1988 y 15 de febrero de 1996 que "cada propietario efectuará por su cuenta la reparación de su balcón. Cuando se pinte la fachada, la pintura de los balcones correrá por cuenta de la comunidad"
Un copropietario adquirente de su vivienda en 2002 pretende que se declare la nulidad del acuerdo en virtud del cual la Comunidad se niega a reintegrarle el importe de la reparación de su balcón comunitario con base en los acuerdos anteriormente reseñados.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda, sin embargo la Audiencia Provincial de San Sebastián revoca la sentencia y condena a la Comunidad a pagar esa reparación por importe de 1.154 euros al entender que "el Juzgado confunde el hecho del conocimiento por el actor del contenido de las actas en las cuales se reflejaban los acuerdos de exoneración, con el hecho de negarle la condición de tercero de buena fe, ya que la circunstancia de no haber sido propietario en los momentos en que se acordaron los acuerdos referidos y no estar estos inscritos en el Registro de la Propiedad, implica necesariamente que el  nuevo propietario pueda ser reputado tercero de buena fe a efectos registrales, sin que el mero hecho de no haber impugnado los referidos acuerdos altere en modo alguno dicho carácter."

Por el contrario el Tribunal Supremo (s. 24/04/2013) no lo estima así y casa esa sentencia confirmando la del Juzgado de 1ª Instancia por considerar que:

Aunque conforme al art. 5 de la LPH para que reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado.

No obstante interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aquí se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia.

En este caso no cabe considerar tercero de buena fe al propietario que no solo tiene conocimiento de las actas por su condición de presidente que fue durante algunos años de la comunidad de propietarios, sino porque antes de proceder a pintar el balcón conocía el acuerdo adoptado en una Junta posterior de mayo de 2008 en la que se le reconoce el pago de una factura por un gasto diferente y se recuerda el contenido de los acuerdos de 1988 y 1996.

La postura de quien demanda es inaceptable:
En primer lugar, en la forma que lo argumenta. Decir que conoce los acuerdos y que no los impugna "porque nunca le había llegado a afectar" y acomete la ejecución de unas obras en un elemento comunitario, como es el balcón, para cargar después su coste a la comunidad a sabiendas que no puede hacerlo, supone un ejercicio de indudable mala fe.
En segundo lugar, se pone al margen de la comunidad para que le paguen unos gastos, que otros condueños hicieron a su costa, siendo así que como comunero tenía también la obligación de abonarlos, conforme a su cuota de participación, si la comunidad hubiera llevado a cabo por su cuenta la reparación

lunes, 20 de mayo de 2013

El lucro cesante en un arrendamiento de local



En un arrendamiento de local de negocio, pactado en 2007 con una duración de diez años el arrendatario decide darlo por terminado a los tres años, no existe clausula de desistimiento anticipado y ofrece pagar un mes por año restante a lo que el arrendador no accede y reclama la totalidad de los alquileres correspondientes al plazo pendiente.

La Audiencia Provincial de Zaragoza (s. 19/03/2013) parte de la consideración de que la cuestión litigiosa se centra principalmente en una decisión de naturaleza jurídica, la aplicación de la doctrina del lucro cesante al desistimiento unilateral del arrendatario de un inmueble, para lo que no existe una norma específica al respecto, por tanto la solución ha de bascular entre el antiguo art. 56 T.R.A.U de 1964 y el 11 de la vigente L.A.U de 1994.

La fijación de una indemnización por  lucro cesante ha de hacerse mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo del lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético, como de su admisión incondicional sin prueba alguna, (STS 9/04/2012) requiere una evaluación basada en la realidad y dotada de consistencia (STS 1/07/2002) que sólo se puede establecer mediante una presunción o juicio apriorístico de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso antijurídico ( STS 27/07/2006).

También considera que en este caso la arrendataria fue la que incumplió el contrato que, como tal le obliga (Arts. 1089, 1091 y 1255 CC), salvo vicio en el consentimiento que ni ha alegado ni puede hacerlo, pues la prueba ha demostrado una clara voluntad de ampliar de 3 a 10 años la duración del pacto, la arrendataria debía de haber cumplido los 10 años a los que se obligó. Tampoco resolvió el contrato amparándose en un "rebus sic stantibus", simplemente dejó de interesarle económicamente e incumplió clara y flagrantemente lo acordado. Por eso, (Art 1124 CC), estamos calculando la justa indemnización.

La  jurisprudencia  declara que constituiría enriquecimiento injusto para el arrendador percibir la renta del arrendatario incumplidor, en concepto de lucro cesante, y, a la vez, las rentas concomitantes del nuevo arrendatario. Incluso, aunque no hubiere un posterior arrendatario, habría que poner un límite temporal al pago de rentas sin ocupación mediante un cálculo razonable del tiempo necesario para obtener un nuevo arrendatario (STS. 18/03/2010 y 30/10/2007), en tal sentido la arrendadora tiene derecho a todas las rentas y conceptos anexos (IBI y gastos de comunidad) desde que la arrendataria cesó en la ocupación hasta que encontró nuevo arrendatario en 2012.

Sin embargo no se estima que tenga derecho a la diferencia en menos entre las rentas pactadas con la demandada y las nuevas en concepto de lucro cesante ya que la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de esta posibilidad.

jueves, 16 de mayo de 2013

¿Qué hacer con los inquilinos morosos?



Con los vientos que corren, normativa anti desahucios, no parece que se vaya a acelerar la tramitación judicial para librarse de esos inquilinos que parecen profesionales de la morosidad.

Como ha quedado dicho, las medidas preventivas para asegurarse que no nos va a tocar alguien de esas características son fundamentales.

Como complemento a lo anterior, cuando el pago se demora, es importante manejar la situación correctamente, actuando de manera rápida y profesional.

Para ello resulta muy aconsejable un servicio de gestión del cobro de la renta que proporcione a los propietarios un enfoque de no intervención para tener que hacer frente a los problemas de pago del alquiler de forma sencilla, ágil y robusta.

El servicio externo actuará como un elemento disuasivo a no pagar el alquiler, al iniciarse rápidamente acciones que el propietario no haría o podría hacer de forma incorrecta, acciones que pueden culminar en el registro del inquilino en ficheros de solvencia y morosidad. El servicio supone además un ahorro en el tiempo dedicado a gestionar el cobro del alquiler.

Ese servicio debería incluir:
     I.- Cobro de la renta mensual al arrendatario, e ingreso en la fecha acordada en la cuenta bancaria del propietario
     II.- Mantenimiento de un registro con informes de las cuentas mensuales para información del propietario o arrendador.
     III.- Gestión administrativa de los atrasos o falta de pago de la renta.
     IV.- En caso de impago, registro de la deuda en los ficheros nacionales de solvencia patrimonial o en su caso en el Registro de Inquilinos morosos.
     V.- Tramitación de la reclamación de la deuda vía mediación, arbitraje o judicial incluyendo los gastos que ello conlleve.

“Bicheando”, como dicen en mi tierra, por la Red he encontrado una web, INTERMIRA (http://www.intermira.com/),  que ofrece esos servicios y garantiza un enfoque profesional en la gestión de la morosidad que contribuye a que se mantengan las buenas relaciones entre el propietario y el inquilino

martes, 14 de mayo de 2013

¿Precario o cesión inconsentida de vivienda?



Hechos:

La Empresa Municipal de la Vivienda adjudica a Don XXX, hoy fallecido, en régimen de arrendamiento el día 16 de diciembre de 1976, una vivienda con prohibición expresa de subarriendo o cesión sin autorización escrita previa.
 D. XXX cedió los derechos de uso y disfrute de la vivienda a D. YYY que vive en ella, paga el alquiler y está empadronado en la misma.

La EMV solicita el desahucio por precario de D. YYY, sin embargo el Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda al no concurrir los requisitos exigidos para calificar la situación como de precario al existir un contrato de arrendamiento y estar pagando la renta pactada.

Posteriormente la EMV solicita la nulidad de pleno derecho de la cesión inconsentida de la vivienda efectuada a favor de D. YYY.

Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial de Madrid (s. 23/07/2012) declaran la nulidad de pleno derecho de la cesión inconsentida y decretan el desahucio de D. YYY, desestimando los motivos de recurso por considerar que:

I.- No cabe invocar cosa juzgada ya que se ha de resaltar que la doctrina jurisprudencial ha sentado en esta materia los siguientes principios:
a) que para que la cosa juzgada pueda desplegar sus efectos es requisito indispensable que entre los dos procesos se dé una perfecta identidad sobre las cosas, las causas, las personas de los litigantes y la calidad con que lo fueron;
b) que la paridad entre los dos litigios ha de inferirse de la relación jurídica controvertida en ambos pleitos, comparando lo resuelto en el primero con lo pretendido en el segundo, teniendo en cuenta la parte dispositiva de aquel, interpretada si es preciso por los hechos y fundamentos de derecho que sirvieron de apoyo a la pretensión y a la sentencia,
c) que la causa de pedir consiste en el hecho jurídico o título que sirve de base al derecho reclamado, es decir, radica en el fundamento o razón de pedir, y no en la acción ejercitada que constituye una mera modalidad procesal indispensable para lograr su efectividad ante los Tribunales, por lo que la identidad de la causa de pedir se da únicamente en aquellos supuestos en que se produce una perfecta igualdad en las circunstancias determinantes del derecho reclamado y de su exigibilidad.

En el caso tratado no existe cosa juzgada ya que el anterior procedimiento ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 se trataba de un desahucio en precario que fue desestimado cuando la demandada probó que abonaba las rentas, por lo que de acuerdo con lo que anteriormente hemos dejado plasmado no existe identidad entre ambos pleitos.

II.- Tampoco cabe admitir la invocación de la doctrina de los actos propios o caducidad de la acción porque la EMV tenía conocimiento de que la demandada vive en la vivienda y le ha seguido aceptando el pago de las rentas, permitiendo una situación de hecho durante más de ocho años.

Recuerda la AP que la jurisprudencia ha señalado que la demostración de la existencia de la cesión o subarriendo inconsentido no exige prueba directa de todos los requisitos que lo integra, destacando la dificultad de probar ambas situaciones, concluyendo que hay que admitir como la más adecuada para la demostración de tal relación jurídica la prueba de presunciones, bastando la ocupación de lo arrendado por una persona extraña al contrato para deducir la existencia de un subarriendo con todos los elementos que lo constituyen. En definitiva, la introducción de un tercero en la relación arrendaticia sin título que lo justifique es causa bastante para presumir y tener prueba de la existencia de un subarriendo o cesión, y con ello poder solicitar la resolución del contrato.
 
En el caso tratado y como dice la Sentencia de Instancia la demandada no ha conseguido probar que la EMV conociera la cesión la demandada, ni el fallecimiento del anterior titular: Las cartas genéricas enviadas a todos los propietarios, no suponen prueba alguna. En ningún caso puede entenderse que consintió la situación el simple hecho de que hubiera estado empadronada, ello no puede dar lugar a que se utilice la conocida teoría de los actos propios que presupone un previo conocimiento por la actora. Tampoco existe caducidad de la acción por los mismos motivos reseñados.