La reparación de una terraza en edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

En la declaración de obra nueva de un edificio en propiedad horizontal se hace constar lo siguiente: "Está rematada cada una de las casas por una terraza que está dividida en cuatro departamentos, los cuales se adscribirán como anejos e inseparables de cada una de las viviendas sobre la cual gravitan".

La terraza aneja a una de esas viviendas estaba deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua. Por lo que este comunero solicitó a la comunidad de propietarios que arreglara la terraza.

La comunidad tomó el acuerdo de no reparar dichas filtraciones.

El interesado no impugnó el acuerdo de la comunidad, sino que arregló la terraza, con un coste de 12.131,46 €. y formuló una demanda contra la comunidad de propietarios en la que solicitó que se la condenara al pago de 11.209,46 € por el arreglo de la zona comunitaria (la diferencia con el coste total se debe a que también se reparó una parte de la terraza que el propietario tiene cerrada).

El Juzgado de primera instancia desestima la reclamación.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de enero de 2024, estima el recurso de casación y condena a la comunidad a pagar al demandante la suma de 11.209,46 €, más sus intereses legales desde la fecha de la demanda.

Considera el Supremo que las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.

Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Como en este caso no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta, este primer motivo de casación debe ser estimado.

Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible, según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa.

El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad. “La tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, [...] su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio". (STS 18/06/2012)

 

Propiedad Horizontal: Obras inconsentidas en elementos comunes.

 

HECHOS:

Una copropietaria demanda a otra condueña para que sea condenada a realizar todas las obras que fueren necesarias a fin de reponer la fachada de su piso a su estado original, por considerar que habría realizado obras que vulneran la estructura y aspecto exterior de la finca sin previa autorización unánime de la comunidad.

La demandada se opone invocando falta de legitimación de la demandante por no ser presidente o vicepresidente de la Comunidad de Propietarios afectada, y actuar con la oposición de la misma, movida por un ánimo puramente vindicativo, y por otra parte alega tolerancia de la Comunidad de Propietarios ya que existen otros vecinos que también han hecho cerramientos similares al suyo.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a la demandada a reponer el muro de separación entre la terraza y la habitación contigua, , sin que proceda la eliminación de la carpintería de PVC y cristalera que sirve actualmente de cerramiento de la terraza de su piso.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la demandada y desestima por completo la demanda por considerar que la demandante carece de legitimación puesto que no actuaba en beneficio de la Comunidad, y que no ha sufrido perjuicio, ni ella ni la comunidad en cuyo nombre dice actuar, perjuicio alguno con ocasión de las obras ejecutadas y el 70% de las viviendas tienen similares modificaciones, de modo que parece pudiera quedar a capricho de esta u otra demandante el determinar en cada momento cual se cierra o se mantiene, a su antojo, de no accionar contra todas.

El Tribuna Supremo, sentencia de 22 de diciembre de 2021, estima el recurso de casación de la demandante, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma. La sentencia de 31 enero de 1995, afirma que es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el art. 13.3de la LPH y art. 396 del C. Civil, cabe reconocer legitimación a la demandante para actuar en beneficio de la comunidad.

De acuerdo con lo declarado en sentencias de 1 de febrero de 2006, y de 4 de enero de 2012, debemos declarar que no concurre abuso de derecho en la comunera que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la vivienda, actuación procesal que no solo se ha seguido en este caso, sino también en otros, también impugnados por ella.

Es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos, en un caso para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda. La demandante intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de muros de cierre y no se le permitió, por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito. En suma, el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio.

Propiedad Horizontal: Deterioro de una terraza de uso privativo.

 

HECHOS:

La Comunidad de propietarios es condenada a ejecutar las obras necesarias para la reparación del origen de los daños situados en una terraza del edificio, de uso privativo, a realizar el mantenimiento y conservación de dicha terraza, y a indemnizar a otro copropietario por los daños ocasionados en su vivienda, situada en el mismo edificio, valorados en 1.079,14 euros.

El titular de la terraza privativa es absuelto de las reclamaciones dirigidas contra él.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veinte de julio de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación de la comunidad de propietarios.

Señala la Audiencia que dentro de los elementos comunes en un edificio en propiedad horizontal, algunos tienen la consideración de elementos comunes por su propia naturaleza, que no pueden quedar desafectados, al resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, y otros de elementos comunes por destino, los cuales, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, pueden ser objeto de desafectación.

En cuanto al deber de mantenimiento y conservación de los distintos elementos de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que tienen carácter obligatorio para la comunidad de propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal.

La terraza de uso privativo del demandado como elemento común del edificio, aun cuando su uso y disfrute le corresponda en exclusividad, en la medida en que cumple la función estructural de servir, al mismo tiempo, como cubierta del edificio comunitario,  de acuerdo con lo establecido con carácter general en el art. 1 de la LPH, en relación con el art. 396 del CC, habiendo declarado la jurisprudencia que las terrazas son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa, ya que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, aunque la terraza se configure como privativa.

En definitiva, dado que los desperfectos apreciados en la vivienda de los demandantes son consecuencia del mal estado de la terraza por su deficiente impermeabilización y la falta continuada de mantenimiento, y que esta situación afecta a un elemento estructural y común del edificio, destinado en su conjunto a servir de cubierta parcial del mismo, en la medida en que su estado afecta básicamente al aislamiento, estanqueidad y habitabilidad del inmueble, cuya conservación y mantenimiento incumbe a la comunidad de propietarios, no siendo tal deterioro efecto de una utilización inadecuada o negligente de la terraza por el propietario que tiene su uso privativo, con incumplimiento de las obligaciones establecidas en el art. 9.1 a) de la LPH, el deber de realizar las obras de reparación o adecuación necesarias para evitar el daño, así como las labores de mantenimiento y conservación de este elemento común, incluida su limpieza regular, a fin de eliminar restos vegetales, materiales o sedimentos acumulados, de acuerdo con lo establecido en el dictamen pericial al que se remite el fallo apelado, corresponde únicamente a la comunidad demandada, de conformidad con el art. 10.1 a) de la LPH, lo que conduce a la desestimación del recurso interpuesto por esta parte y de la impugnación formulada por la actora.

Propiedad Horizontal: Legitimación del Presidente para demandar por obras en la fachada.

El Presidente de la Comunidad demanda a uno de los condueños por la realización de obras que alteraban la estética de un elemento común como era la fachada y haberse realizado sin autorización previa de la junta de propietarios, para que  se le condenara a reponer a su costa el inmueble y los elementos comunes afectados.

El demandado se opuso a la demanda y planteó, con carácter preliminar, la excepción de falta de legitimación activa ad causam de la parte actora por no existir acuerdo de la junta de propietarios que autorizase expresamente al presidente para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad contra los propietarios afectados.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda por razones de fondo tras rechazar la excepción procesal planteada, sobre la que declaró, en su fundamento de derecho segundo, que debía ser desestimada porque, siendo cierto, a tenor del acta de la junta, que el acuerdo para ejercitar acciones legales no estaba en el orden del día, también lo era que dicho acuerdo fue debidamente notificado al demandado y no fue impugnado en su día.

La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso del demandado y confirmó la sentencia de primera instancia, por entender que no puede aceptarse que el acuerdo de 6 de agosto de 2007 -por el que no se aprobaron cerramientos como el realizado por el demandado en su terraza y que no fue impugnado por él- esté afectado de nulidad radical pues, contrariamente a lo que se alegaba en el recurso, en ningún caso la junta decidió sobre algo que no estuviera en el orden del día, dado que en el punto 11 se planteó someter a aprobación la cuestión de si procedía el cerramiento de las terrazas de la fachada que daban al puerto y a la zona ajardinada y, en su caso, la aprobación del tipo de cierre, lo que permitía tomar un acuerdo de no aprobación como el que finalmente se adoptó, en el que también se autorizó el ejercicio de acciones judiciales por parte de la comunidad contra los propietarios que hubieran realizado obras sin autorización

El Tribunal Supremo, sentencia de  24 de junio de 2016 desestima el recurso de casación, basado en la vulneración del art. 14 e) en relación con el art. 13.3,ambos de la LPH.

Considera el Supremo que como concluye la reciente STS5/11/2015, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las STS10/10/2011, 27/03/2012, y 12/12/2013) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.

Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 considera comprendida precisamente la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes.

Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias.

En el presente caso la controversia se constriñe a la determinación del significado o alcance que tuvo dicho acuerdo en orden a considerar si del mismo resultaba o no una autorización expresa de la comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que, como el demandado, hubieran realizado en su vivienda obras de cerramiento de terrazas contrarias al mismo.

 
Así las cosas, y por más que el razonamiento de la sentencia recurrida sobre la no necesidad de autorización de la junta al presidente para el ejercicio de acciones no se ajuste a la doctrina jurisprudencial antes expuesta, el motivo ha de ser desestimado porque, dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original, ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta

¿Es aconsejable alquilar a una operadora la terraza para las antenas de telefonía?

No se trata aquí de pronunciarse sobre los efectos nocivos o no que pueda tener esa instalación sobre la salud, sino de poner de manifiesto la dificultad para recuperar la terraza del edificio si la Comunidad de Propietarios decide cancelar a su finalización el arrendamiento de ese espacio.

A los hechos me remito:

Una Comunidad de Propietarios, 20 de diciembre de 1999, celebró, con una operadora de telefonía,  un contrato de arrendamiento sobre un espacio de la azotea de la finca para instalar y utilizar un equipo de telecomunicaciones.

El plazo de duración se fijó en diez años a partir de la firma del contrato, renovándose y prorrogándose por períodos sucesivos de cinco años, salvo que cualquiera de las partes notifique a la otra su intención de no renovarlo, con al menos seis meses de antelación a la terminación del período inicialmente pactado.

El 6 de noviembre de 2007 , con una antelación no de seis meses sino de dos años, la Comunidad de Propietarios dirigió Burofax a la operadora notificándole que el contrato no será renovado a su vencimiento el 20 de diciembre de 2009.

No obstante la operadora no atendió el requerimiento viéndose obligada la Comunidad a llevar el asunto a los tribunales, obteniendo sentencia favorable de la Audiencia Provincial de Madrid el nueve de mayo de dos mil catorce, es decir casi cinco años después de terminado el plazo contractual.

Con el fin de poner de manifiesto  la actitud obstructiva y de dilaciones injustificadas por parte de la operadora, trascribimos en parte la argumentación de la sentencia de la Audiencia, subrayando lo más contundente:

Las obligaciones y los derechos que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos, según se dispone en el artículo 1091 del Código Civil , las cuales se establecen libremente por los contratantes en la forma que autoriza el artículo 1255 del mismo Código . Así pues, si la Comunidad de Propietarios y la operadora fijaron un plazo de vigencia del contrato, que no queda sujeto a ninguna norma imperativa, transcurrido aquél y denunciada por la arrendadora la extinción de la relación arrendaticia, la arrendataria carece de título que legitime la continuidad en la posesión del objeto arrendado, sin que pueda quedar al arbitrio de la operadora el cumplimiento del contrato, ni por ende la imposición de su vigencia a la Comunidad de Propietarios, por haberse extinguido el plazo, voluntariamente fijado ex artículo 1256 en relación con los artículos 1565 y 1561, todos del Código Civil . Sin que, en fin, pueda oponer con eficacia la dificultosa desinstalación de la estación de telefonía o la carencia de lugar hábil para colocarla sin perjuicio de los usuarios, pues dada la antelación de dos años en la comunicación de la voluntad de la Comunidad de Propietarios de no renovar el contrato, dispuso la demandada de tiempo más que suficiente para poner fin a la ocupación. Con relación a la adecuada ubicación en otro lugar, además de ser una cuestión totalmente ajena a la arrendadora que debió prever la arrendataria, consta en las actuaciones la disponibilidad de instalaciones municipales para tal finalidad desde el 5 de mayo de 2012.

Propiedad horizontal: La buena fe, la lógica y el sentido de las cosas

Hechos:

En una Comunidad de Propietarios se acuerda en 16 de abril de 1988 y 15 de febrero de 1996 que "cada propietario efectuará por su cuenta la reparación de su balcón. Cuando se pinte la fachada, la pintura de los balcones correrá por cuenta de la comunidad"

Un copropietario adquirente de su vivienda en 2002 pretende que se declare la nulidad del acuerdo en virtud del cual la Comunidad se niega a reintegrarle el importe de la reparación de su balcón comunitario con base en los acuerdos anteriormente reseñados.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda, sin embargo la Audiencia Provincial de San Sebastián revoca la sentencia y condena a la Comunidad a pagar esa reparación por importe de 1.154 euros al entender que "el Juzgado confunde el hecho del conocimiento por el actor del contenido de las actas en las cuales se reflejaban los acuerdos de exoneración, con el hecho de negarle la condición de tercero de buena fe, ya que la circunstancia de no haber sido propietario en los momentos en que se acordaron los acuerdos referidos y no estar estos inscritos en el Registro de la Propiedad, implica necesariamente que el  nuevo propietario pueda ser reputado tercero de buena fe a efectos registrales, sin que el mero hecho de no haber impugnado los referidos acuerdos altere en modo alguno dicho carácter."

Por el contrario el Tribunal Supremo (s. 24/04/2013) no lo estima así y casa esa sentencia confirmando la del Juzgado de 1ª Instancia por considerar que:

Aunque conforme al art. 5 de la LPH para que reglas de constitución y ejercicio del derecho obliguen a terceros es preciso que conste inscrito en el Registro de la propiedad de tal forma que no estando no podrá obligar a los nuevos propietarios que adquieren la vivienda en la convicción de que lo único que les vincula es aquello que aparece publicado.

No obstante interpretar esta regla con absoluta rigidez, especialmente en temas menores, como el que aquí se ventila, supone desconocer otros principios fundamentales, como el de la buena fe, de lógica y de sentido de las cosas, que no reconoce la sentencia.

En este caso no cabe considerar tercero de buena fe al propietario que no solo tiene conocimiento de las actas por su condición de presidente que fue durante algunos años de la comunidad de propietarios, sino porque antes de proceder a pintar el balcón conocía el acuerdo adoptado en una Junta posterior de mayo de 2008 en la que se le reconoce el pago de una factura por un gasto diferente y se recuerda el contenido de los acuerdos de 1988 y 1996.

La postura de quien demanda es inaceptable:

En primer lugar, en la forma que lo argumenta. Decir que conoce los acuerdos y que no los impugna "porque nunca le había llegado a afectar" y acomete la ejecución de unas obras en un elemento comunitario, como es el balcón, para cargar después su coste a la comunidad a sabiendas que no puede hacerlo, supone un ejercicio de indudable mala fe.

En segundo lugar, se pone al margen de la comunidad para que le paguen unos gastos, que otros condueños hicieron a su costa, siendo así que como comunero tenía también la obligación de abonarlos, conforme a su cuota de participación, si la comunidad hubiera llevado a cabo por su cuenta la reparación

Terrazas. La responsabilidad por el uso de elementos privativos.

Hechos: Como consecuencia de la lluvia caída sobre una terraza se producen humedades al vecino de abajo. La sentencia del Juzgado condena al inquilino que utilizaba esa terraza a sufragar los daños producidos.

La Audiencia Provincial de Madrid (s. diez de octubre de dos mil doce) confirma la sentencia y desestima el recurso de apelación por entender:

a) No existe circunstancia alguna que permita considerar que la lluvia caída durante esa época (mes de agosto del año 2009) pueda considerarse un supuesto de fuerza mayor, por su carácter extraordinario o excepcional, bastando para negar tal consideración el hecho de que no consta que otras terrazas del edificio sufrieran la inundación de la de autos

b) Es clara la responsabilidad de la parte demandada en tanto que ostenta el uso privativo de la terraza y a ellos compete que la misma se halla en condiciones idóneas y que no sea susceptible de ocasionar daño alguno por una deficiencia de mantenimiento. Conforme a la prueba practicada la obstrucción del sumidero  fue debida a falta de limpieza  que correspondía al propietario a través de su inquilino. Debe insistirse en que es claro que el sumidero no se taponó por residuos que hubiera podido dejar la lluvia caída, lo que corrobora que la limpieza del mismo no pueda catalogarse de eficiente y debida

 
c) No puede apreciarse la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios cuando la terraza tenga carácter común, toda vez que la utilización privativa de la terraza y el hecho de que el suceso de autos ocurriera por un defecto de mantenimiento y limpieza de elementos obstructivos, que corresponde a la parte demandada y no como consecuencia de los elementos estructurales de la finca, determina la ausencia de responsabilidad de la Comunidad de Propietarios bajo cuya responsabilidad o competencia no se hallan ninguna de aquellas tareas.