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lunes, 10 de diciembre de 2012

Errores a evitar en los alquileres de vivienda.



No es infrecuente que a los abogados se acuda en consulta, después de haber firmado un contrato, para preguntar el significado de una determinada cláusula, es evidente que, si esa cláusula es perjudicial,  en ese momento el letrado solamente podrá informar a su cliente de esa circunstancia, ya que no hay ‘moviola’.


Conviene también reiterar que no existen modelos tipo o únicos para los contratos de arrendamiento, y normalmente el que los redacta lo hace teniendo en cuenta los intereses de quien se lo ha encargado, casero o inquilino, que no suelen coincidir con los de la parte 
contraria.


En tal sentido, y  cargando las tintas, los errores más habituales y sus consecuencias, son los siguientes:


A.- Por parte de los caseros:


a) No exigir a la Agencia Inmobiliaria que compruebe y justifique la solvencia y seriedad del inquilino, o no hacer esa comprobación personalmente y confiar en la apariencia del individuo o en la intuición personal.

CONSECUENCIA: Encontrarse con un inquilino moroso profesional, insolvente, que después de meses sin pagar el alquiler deja la vivienda destrozada y una deuda considerable a la que hay que añadir los gastos del juicio de desahucio.


b) No declarar el alquiler en IRPF y no depositar la fianza legal en la oficina autonómica correspondiente, pensando que por ello y puesto que se cobra en metálico la Agencia Tributaria no lo va a detectar. Esta conducta olvida que el inquilino al hacer su declaración de Renta debe consignar la referencia catastral, verdadero DNI del inmueble, de la casa que tiene alquilada, con lo cual es muy fácil detectar esa falta de declaración.

CONSECUENCIA: Una comprobación/inspección fiscal que terminará con una liquidación con intereses en la que además el casero no podrá beneficiarse de las reducciones fiscales (60/100%), más la sanción correspondiente, a la que puede añadirse otra por no haber depositado la fianza.


c) Admitir la devolución de llaves sin examinar cuidadosamente la vivienda y sin la firma de un finiquito de contrato en que se hagan constar los desperfectos y daños imputables al inquilino, en la idea de no devolver la fianza en ningún caso.

CONSECUENCIA: Ser obligado judicialmente a devolver la fianza íntegra más intereses y costas judiciales sin posibilidad de descontar daños y desperfectos en la vivienda arrendada.


B.- Por parte de los inquilinos:


a) Firmar el contrato sin leerlo y sin examinar el piso alquilado fiándose que todo se ha hecho a través de una agencia inmobiliaria.

CONSECUENCIA: Encontrarse con gravosas cláusulas inesperadas que hay que cumplir y con la vivienda en lastimoso estado habiendo firmado que la ha examinado y recibido a su satisfacción.


b) Dejar de pagar el alquiler por existir en el piso defectos que deben ser subsanados por el casero.

CONSECUENCIA: Encontrarse con un desahucio por falta de pago en el que no le dejarán invocar esos defectos o desperfectos y en el mejor de los casos podrá enervar (detener) pagando los alquileres y las costas judiciales.


c) Marcharse del piso, sin cumplir el plazo pactado o sus prórrogas y sin entregar las llaves anunciado al casero que no las entregará hasta que no le devuelva la fianza.
CONSECUENCIA: Hacer frente a una reclamación de cantidad por importe de los alquileres que se devenguen hasta que el Juzgado declare terminado el contrato, con muy posible condena en costas.