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lunes, 10 de diciembre de 2012

Errores a evitar en los alquileres de vivienda.



No es infrecuente que a los abogados se acuda en consulta, después de haber firmado un contrato, para preguntar el significado de una determinada cláusula, es evidente que, si esa cláusula es perjudicial,  en ese momento el letrado solamente podrá informar a su cliente de esa circunstancia, ya que no hay ‘moviola’.


Conviene también reiterar que no existen modelos tipo o únicos para los contratos de arrendamiento, y normalmente el que los redacta lo hace teniendo en cuenta los intereses de quien se lo ha encargado, casero o inquilino, que no suelen coincidir con los de la parte 
contraria.


En tal sentido, y  cargando las tintas, los errores más habituales y sus consecuencias, son los siguientes:


A.- Por parte de los caseros:


a) No exigir a la Agencia Inmobiliaria que compruebe y justifique la solvencia y seriedad del inquilino, o no hacer esa comprobación personalmente y confiar en la apariencia del individuo o en la intuición personal.

CONSECUENCIA: Encontrarse con un inquilino moroso profesional, insolvente, que después de meses sin pagar el alquiler deja la vivienda destrozada y una deuda considerable a la que hay que añadir los gastos del juicio de desahucio.


b) No declarar el alquiler en IRPF y no depositar la fianza legal en la oficina autonómica correspondiente, pensando que por ello y puesto que se cobra en metálico la Agencia Tributaria no lo va a detectar. Esta conducta olvida que el inquilino al hacer su declaración de Renta debe consignar la referencia catastral, verdadero DNI del inmueble, de la casa que tiene alquilada, con lo cual es muy fácil detectar esa falta de declaración.

CONSECUENCIA: Una comprobación/inspección fiscal que terminará con una liquidación con intereses en la que además el casero no podrá beneficiarse de las reducciones fiscales (60/100%), más la sanción correspondiente, a la que puede añadirse otra por no haber depositado la fianza.


c) Admitir la devolución de llaves sin examinar cuidadosamente la vivienda y sin la firma de un finiquito de contrato en que se hagan constar los desperfectos y daños imputables al inquilino, en la idea de no devolver la fianza en ningún caso.

CONSECUENCIA: Ser obligado judicialmente a devolver la fianza íntegra más intereses y costas judiciales sin posibilidad de descontar daños y desperfectos en la vivienda arrendada.


B.- Por parte de los inquilinos:


a) Firmar el contrato sin leerlo y sin examinar el piso alquilado fiándose que todo se ha hecho a través de una agencia inmobiliaria.

CONSECUENCIA: Encontrarse con gravosas cláusulas inesperadas que hay que cumplir y con la vivienda en lastimoso estado habiendo firmado que la ha examinado y recibido a su satisfacción.


b) Dejar de pagar el alquiler por existir en el piso defectos que deben ser subsanados por el casero.

CONSECUENCIA: Encontrarse con un desahucio por falta de pago en el que no le dejarán invocar esos defectos o desperfectos y en el mejor de los casos podrá enervar (detener) pagando los alquileres y las costas judiciales.


c) Marcharse del piso, sin cumplir el plazo pactado o sus prórrogas y sin entregar las llaves anunciado al casero que no las entregará hasta que no le devuelva la fianza.
CONSECUENCIA: Hacer frente a una reclamación de cantidad por importe de los alquileres que se devenguen hasta que el Juzgado declare terminado el contrato, con muy posible condena en costas.

2 comentarios:

  1. No veas las cantidades de veces que me han dicho que ojalá no tengan que recurrir a mis servicios, y yo a continuación yo les enmiendo la plana, y les digo: "más vale que vengais antes a mi despacho que una vez firmado un contrato puesto que ya, a veces, no hay nada que hacer y vais a tener que pagar mucho más que lo que supone una consulta". Creo que en este país se tiene la idea de que el abogado sólo es para solucionar marrones, no como el profesional que asesora al cliente de qué es lo que debería hacer o firmar antes de hacer nada.

    Lo de las inmobiliarias, ya que lo cuentas, sus contratos son claramente deficientes, incluso ponen cláusulas que son nulas de pleno derecho. ¡Qué decir de la mala costumbre que tienen de remitir a lo dice la LAU! ¿Qué arrendador o arrendatario va a ponerse a leer la LAU o el Código Civil? Sus contratos son de apenas dos páginas.

    Y ya ni te cuento la cantidad de veces que he tenido que aconsejar "a posteriori" de que se tiene que firmar la recepción de las llaves haciendo constar que se deja la vivienda en el estado en el que se encuentre. Espero que en el futuro les sirva de lección.

    Por último, ya que lo cuentas, no hace mucho unos inquilinos de un cliente mío abandonaron la vivienda sin entregar la vivienda, y tuve que presentar la demanda de desahucio por falta de pago. Y al final, tienen que pagar las rentas impagadas además de las costas.

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  2. Buenas tardes,

    ¿podría enviarles una consulta por email? Está bastante detallado. Mi correo es sandrapozo@hotmail.com

    Muchas gracias y saludos,

    Sandra

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