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viernes, 11 de abril de 2014

El retraso en el pago del alquiler y la enervación del desahucio



En un alquiler de 'renta antigua' (1984) el arrendador insta procedimiento de desahucio por el impago de dos meses de renta.

El inquilino paga los alquileres después de presentada la demanda y el casero lo comunica al Juzgado solicitando se declare enervada la acción de desahucio y se condene en costas al inquilino. Así lo decide el Juzgado.

Apelada la sentencia la Audiencia Provincial la revoca absolviendo al inquilino, sin costas en ninguna de las instancias.

El Tribunal Supremo, sentencia de veintisiete de Marzo de dos mil catorce, casa y revoca la sentencia de la AP, confirmando el fallo de la sentencia de primera instancia que estimó íntegramente la demanda y declaró enervada la acción de desahucio ejercitada, condenando al inquilino a las costas de la primera instancia.

Declara así mismo la siguiente doctrina jurisprudencial: El pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Considera el Supremo que la Jurisprudencia de esta Sala reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 :
a) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
b) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

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En definitiva hay que subrayar que, en este caso concreto, un nuevo retraso del inquilino facultará al casero para desahuciarlo sin que pueda enervar ese desahucio pagando en el Juzgado.