Desahucio por impago de un solo alquiler

 

HECHOS:

En un arrendamiento de vivienda se presenta demanda de desahucio por impago de los alquileres correspondientes a los meses octubre de 2022 y abril de 2024, por importe de 2.193 euros.

El inquilino se opone al desahucio alegando que la renta de abril 2024 ya está pagada y la de octubre 2022 está compensada por la adquisición de una nevera.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de 04 de febrero del 2025, desestima el recurso de apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la renta de abril de 2024 se abonó, el 2 de junio de 2024, fuera de la fecha prevista de abono (en los 5 primeros días de cada mes según el contrato), y con posterioridad a la fecha de interposición de la demanda, 27 de mayo de 2024.

El Tribunal Supremo tiene declarado que el pago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. (STS 23/07/2024)

Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art.7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato. (STS 18/03/2014)

Así mismo, pese a las alegaciones de la parte demandada y a la factura aportada de fecha 22 de octubre de 2022, no se ha practicado prueba suficiente que permita sostener la existencia de un acuerdo de compensación, que ambas partes se pusieran de acuerdo en que la adquisición de esa lavadora sustituía a la renta del mes de octubre de 2022.

Desahucio por impago de un mes de renta

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 1 de diciembre de 1981, con una renta actual de 295,83 €.

El arrendador presenta demanda solicitando el desahucio por el impago de la renta del mes de enero de 2022, sin que pueda enervar por haber hecho uso de dicho derecho en una ocasión anterior.

La inquilina se opone al desahucio alegando que no era su intención el incumplir el contrato pues no fue consciente de que se hubiera impagado la renta de enero del 2022 hasta que recibió la demanda, pues no tuvo ninguna reclamación por parte de la propiedad con anterioridad a la interposición de este procedimiento. Una vez conocido el impago acudió al banco y procedió al pago de la cantidad reclamada.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de mayo de dos mil veintitrés, estima el recurso de la arrendadora, revoca la sentencia de instancia y acuerda que la vivienda debe dejar libre vacua y expedita a disposición de la parte actora.

Considera la Audiencia que en el presente procedimiento no se cuestiona que en el momento de la interposición de la demanda la demandada adeudaba el mes de enero del 2022, mes que la demandada satisfizo durante la tramitación del procedimiento en mayo del mismo año.

Conforme con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no cabe hablar de "mero retraso en el pago" y no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado.

Dice el TS "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendamiento es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual"; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.

 "El pago de la renta del arrendamiento fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas", revelándose dicho impago de una única mensualidad como causa de resolución y no como mero retraso en el cumplimiento, sin abuso de derecho por la arrendadora".

EL retraso del inquilino en el pago de los alquileres.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato, por falta de pago y condenando al inquilino a desalojar el inmueble.

El inquilino apela la sentencia invocando el hecho acreditado que, desde el año 2017, desde hace más de 4 años, la propiedad viene consintiendo los pagos de las rentas con posterioridad al mes devengado del alquiler, incluso uno o dos meses después del mes, por lo que la casera no puede ir contra sus propios actos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de enero de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el pago de la renta constituye una de las obligaciones fundamentales del arrendatario, como establece el artículo 1555.1 del Código Civil y el incumplimiento de tal obligación permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento conforme al artículo 27.2a) de la LAU.

En el presente caso, el pacto 5 del contrato de arrendamiento de 26 de mayo de 2014, dispone que el pago deberá hacerse por mensualidades anticipadas mediante orden de pago que el administrador presentará el primero de cada mes en la cuenta designada por la parte arrendataria.

No puede entenderse que la tolerancia de la arrendadora, consintiendo el pago con retraso por parte del arrendatario, pueda ser considerada como un acto propio oponible en su perjuicio, pues no se aprecia que su actuación sea clara e inequívoca en la variación del plazo de abono de la renta, según los criterios que fija el Tribunal Supremo para la interpretación de un acto como propio. El acto propio debe ser inequívoco para producir efectos. Ninguna modificación consta que se haya producido respecto del plazo de pago, expresamente aceptada por las partes como acto de novación del contrato. Al contrario, la existencia de un desahucio anterior, en el año 2019, que fue enervado, evidencia que la arrendadora no aceptaba el retraso sistemático en el pago de la renta.

Y, finalmente, debemos recordar que el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. (STS 18/03/2014).

En el supuesto que nos ocupa, el arrendatario no podía enervar la acción de desahucio al haber sido enervada en una ocasión anterior, en autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta como se acredita con el documento 5 de la demanda.

 

LAU 1994: El retraso en el pago del alquiler

 

La arrendadora de una vivienda insta demanda de resolución de contrato por falta de pago y reclamación de rentas debidas (abril de 2019: 100 €).

El juzgado de primera instancia estima la demanda puesto que el retraso en el pago del alquiler, aunque sea leve, por un mes, o días después, puede ser motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de instancia por considerar que no se puede acceder a un desahucio a causa de un atraso de un solo mes en el pago de la renta que deriva de un error bancario y que, en cualquier caso, fue subsanado posteriormente, estando la recurrente al corriente del pago de la renta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco.

Se alcanza esa conclusión al considerar probado que el arrendatario intentó el pago de la renta de manera reiterada, dado que la transferencia le era devuelta, figurando, en la documentación bancaria de devolución, la arrendadora como ordenante, y que, cuando acudió al banco para informarse, comprobó que, por un error de la propia entidad, el dinero no se transfería a la cuenta de la arrendadora, sino a una cuenta judicial referida a un procedimiento previo, y ello pese a que el 11 de marzo anterior había ordenado por escrito con indicación de su número que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, "no habiendo actuado así la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error".

Es cierto, que la transferencia de la renta del mes de abril se realizó el día 8 y que, por lo tanto, en principio, estaría fuera de los siete primeros días del mes a los que se refiere el art. 17.2 LAU que es el precepto que tendría que operar de forma subsidiaria a falta de una clara disposición en el contrato sobre el plazo de pago de la renta.

Pero también es cierto, que la Audiencia, refiriéndose a la orden que el arrendatario dio al banco de que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, dice que dicha orden "[n]o establecía hacerlo en ese plazo [...]", que se trata de "[u]n atraso pequeño inimputable al arrendatario [...]" y que "[e]s clara la voluntad que, en todo momento, el arrendatario ha tenido de pagar la renta debida [...]".

Añádase a todo lo anterior, por último, que el argumento esgrimido por la recurrida en el escrito de oposición al recurso de apelación pone de manifiesto un dato en el que no repara la Audiencia: la acción de desahucio carecería de fundamento, aunque se asumiera que el pago de la renta del mes de abril se produjo fuera de plazo al realizarse mediante transferencia el día 8, pues al haberse presentado la demanda, que está fechada el día 9, con posterioridad, cuando se ejercitó la acción la "falta de pago" ya no existía.

Los requisitos del retraso del alquiler como causa de desahucio

En distintas ocasiones hemos puesto de manifiesto que el demora del inquilino a la hora de pagar el alquiler puede ser un motivo suficiente para que el casero solicite judicialmente el desahucio.

Sin embargo conviene subrayar que un simple retraso en el pago de la renta no es motivo suficiente para dar por terminado el alquiler.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia de treinta de septiembre de dos mil quince así lo confirma.

En un contrato de arrendamiento firmado el 2 de noviembre de 1991, en el que se pactaba que la renta había de ser pagada en los cinco primeros días de cada mes, el casero interpone demanda de desahucio el 13 de octubre, porque a esa fecha no se había pagado el alquiler del mes de octubre de 2014.

Afirma en esa demanda que no procede admitir la enervación del desahucio  porque  el inquilino había sido requerido de pago de modo fehaciente con anterioridad a la presentación de la demanda, con fecha 9 de julio de 2009.

La  demandada satisfizo la mensualidad de octubre de 2014 el día 14; la de diciembre el día 9 y la enero de 2015 el día 14.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda y la Audiencia Provincial confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la Audiencia respecto a la enervación que la arrendadora negó a la arrendataria la posibilidad de enervar la acción, infringiéndose de esta forma una norma imperativa, ya que el requerimiento del pago efectuado en el año 2009, por el retraso en pago de una mensualidad de renta, julio de 2009, no se ajusta a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que el requerimiento de pago de las rentas debe ser por las que después se invoque en la demanda como impagadas.

Hay que indicar que la parte demandada ha incurrido en un simple retraso en el pago de la renta, no estando justificado, en el presente caso, declarar la resolución del contrato de arrendamiento, con un período de vigencia de dieciocho años, cuando ha sido la propia arrendadora la que ha consentido el retraso en el pago de la renta. Y así en las propias alegaciones del recurso de apelación se reconoce que durante la vigencia del contrato de arrendamiento se ha producido un retraso habitual por parte de la arrendataria en cuanto a su obligación de pago de las rentas, sin que por esta circunstancia se hubiera ejercitado con anterioridad acción resolutoria, por lo que se considera que la resolución pretendida en el procedimiento, en que se ha dictado la resolución recurrida, no se ajusta a las exigencias de la buena fe, ya que se presentó la demanda de desahucio unos días después de vencer el plazo para hacer efectiva la renta, sin haber efectuado un requerimiento previo.

El retraso en el pago en un alquiler de "renta antigua"

En un contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 1 de enero de 1962, aparece la siguiente condición: "el atraso de ocho días en el pago de los alquileres se estima como causa para incoar el desahucio".

Con base en ella la entidad arrendadora insta la resolución judicial del contrato de arrendamiento y el desahucio y lanzamiento del inquilino.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial desestiman la demanda y absuelven al inquilino, condenando en costas a la sociedad arrendadora.

Ésta recurre en casación ante el Supremo por considerar que las sentencias anteriores infringen el art. 114.1º da la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la doctrina jurisprudencial acerca de las consecuencias de impago de rentas

El Tribunal Supremo ( s. veintitrés de Septiembre de dos mil quince) desestima el recurso condenando en costas al recurrente.

Considera el Supremo que aunque el recurrente invoca jurisprudencia relativa a que el impago de una mensualidad de renta es susceptible de provocar la resolución del contrato de arrendamiento, las sentencias de esta Sala de 19 de diciembre de 2008 y 26 de marzo de 2009, se refieren al impago de rentas "fuera de plazo", debiendo atender el arrendatario a un cumplimiento exhaustivo de sus obligaciones.

A la vista de esta doctrina jurisprudencial, debemos declarar que es compatible con la resolución recurrida, dado que habiéndose pactado el pago hasta el octavo día de cada mes y siendo el cargo de los recibos en cuenta bancaria el método habitual ( art. 1171 C. Civil ), en dichas fechas había fondos suficientes para el pago, siendo la arrendadora la que se anticipó en su intento de cobro, en fechas en las que el arrendatario no tenía obligación de mantener liquidez suficiente para el pago de la renta. No consta que la arrendadora intentase cargar los recibos en el octavo día que era la fecha límite pactada.

A ello debemos añadir que el arrendatario, antes de inicio del ejercicio de la acción de desahucio por el arrendador, ofreció el pago y al no serle aceptado consignó la cantidad reclamada, por lo que como declara la sentencia recurrida se acredita "la voluntad de pago y no de cobro de la parte actora".

En conclusión, el arrendatario cumplió dentro del plazo pactado (ocho días) manteniendo fondos suficientes en la cuenta corriente, siendo la arrendadora la que anticipando arbitrariamente el cobro, provocó la devolución de recibos, por lo que no puede mantenerse que el arrendatario impagase dos recibos de renta.

El retraso en el pago del alquiler y la enervación del desahucio

En un alquiler de 'renta antigua' (1984) el arrendador insta procedimiento de desahucio por el impago de dos meses de renta.

El inquilino paga los alquileres después de presentada la demanda y el casero lo comunica al Juzgado solicitando se declare enervada la acción de desahucio y se condene en costas al inquilino. Así lo decide el Juzgado.

Apelada la sentencia la Audiencia Provincial la revoca absolviendo al inquilino, sin costas en ninguna de las instancias.

El Tribunal Supremo, sentencia de veintisiete de Marzo de dos mil catorce, casa y revoca la sentencia de la AP, confirmando el fallo de la sentencia de primera instancia que estimó íntegramente la demanda y declaró enervada la acción de desahucio ejercitada, condenando al inquilino a las costas de la primera instancia.

Declara así mismo la siguiente doctrina jurisprudencial: El pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Considera el Supremo que la Jurisprudencia de esta Sala reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010 :

a) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.

b) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta y no haya mediado una enervación anterior ( STS 09/09/2011). Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

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En definitiva hay que subrayar que, en este caso concreto, un nuevo retraso del inquilino facultará al casero para desahuciarlo sin que pueda enervar ese desahucio pagando en el Juzgado.