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miércoles, 24 de septiembre de 2014

Ley de Propiedad Horizontal: Validez de una Junta no convocada por el Presidente



El art. 16.1 de la LPH señala: La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

Ello plantea una interesante controversia: Esa facultad de convocar una Junta de los copropietarios  constituye una legitimación principal y equiparable a la reconocida al presidente o, por el contrario, tiene naturaleza subsidiaria vinculada a la previa inactividad o pasividad de éste.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de dieciocho de junio de dos mil catorce analiza la llamada 'jurisprudencia menor' sobre este asunto y aunque constata que la mayor parte de las Audiencias se inclinan por la segunda de las opciones, considerando que la capacidad de los comuneros para convocar juntas exige previa petición dirigida al presidente, que si no es atendida permite a dichos comuneros la convocatoria interesada, ésta se inclina por la tesis minoritaria que acepta la legitimación directa y principal de los convocantes.

Para ello analiza y refuta los argumentos expuestos a favor de la subsidiariedad:

1.º El art. 16.1 articula esta capacidad sobre el verbo "pedir", lo que implica que la convocatoria de la Junta habrá de ser solicitada al Presidente, quien puede acceder a la petición y anunciar la junta (en cuyo caso su celebración será consecuencia de la legitimación regulada como principal en el precepto citado), o no hacerlo, siendo ésta la única hipótesis que justifica acudir al mecanismo subsidiario.
En este primer párrafo, se establece sin distinción alguna la capacidad igualitaria de convocatoria de juntas, ya que podrá reunirse cuando "lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios...", disyuntiva que incluso gramaticalmente permite considerar la legitimación principal de la minoría cualificada de comuneros para convocar junta de propietarios. Cuando se habla de "pedir" en este primer párrafo del citado precepto de la LPH, no se utiliza desde un punto de vista técnico jurídico, sino desde el lenguaje común reconociendo el derecho de la minoría cualificada para convocar juntas. Además, carece de efecto práctico la subsidiaridad que se pretende, ya que si el Presidente deniega expresa o tácitamente la convocatoria, ello no obsta la legitimación de la minoría cualificada para promoverla.

2.º Aunque la negativa o pasividad no vienen expresamente impuestas por la norma, la idea que preside la legislación especial es atribuir al Presidente la capacidad para convocar la junta, y así se desprende de la expresión "la hará" que referida a la convocatoria utiliza el art. 16.2. No hay que olvidar la utilización de la expresión "en su defecto" del párrafo 2.º del art. 16 LPH , lo cual parece indicar que si la convocatoria no la realiza el presidente intervendrán los comuneros, pero sólo ante la inactividad del mismo.
El número segundo del precitado artículo sólo regula la forma en que ha de efectuarse la convocatoria, sin limitar el derecho ya reconocido en el apartado primero, al señalar que la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y, en su defecto (o sea cuando fueren los propietarios quienes la pidan), los promotores de la reunión. Y como dice la STS Sala de 18 noviembre 2005 , "el legislador pudo preverlo expresamente y no lo hizo ("ubi lex voluit dixit, ubi noluit tenit")", o como indica la STS de 21 octubre 1976 , "sin que para ello se precise la concurrencia de ningún otro requisito ( sentencia de 23 de octubre de 1954 ), como el de la publicación, establecida por los artículos 46 y 80 de la Ley de Procedimiento Administrativo de 17 de julio de 1958 , por no exigirla el mencionado artículo 64 y ser principio general de Derecho el de que: "Ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus".

3.º Esta interpretación tiene la misma fundamentación que la admisión de la legitimación procesal para actuar en juicio de cualquier comunero, que requiere la inactividad del Presidente.
No es lo mismo la facultad de convocar juntas por una minoría cualificada de comuneros, que ejercitar acciones ante los tribunales que pueden conllevar la suspensión cautelar de los acuerdos por aplicación del artículo 18 de la LPH , así como la imposición de costas a la comunidad de propietarios.

4.º El inciso segundo del párrafo 2 del art. 16 condiciona la inclusión de temas en el orden del día a la decisión del Presidente, lo cual supone un reconocimiento de su legitimación directa para definir la celebración y el contenido de la Junta.
Evidentemente no es lo mismo una minoría cualificada como es la necesaria legalmente exigible para convocar la junta, que la petición que puede ser formulada incluso por un solo comunero para que se incluyan ciertos temas de interés en el orden del día de la siguiente junta.

5.º La admisión indiscriminada de una legitimación directa y propia de los comuneros, no sólo sería contraria a la función legal del presidente, sino que desnaturalizaría su cargo, permitiendo que los comuneros asumieran funciones que sólo por defecto les corresponden, llevando a situaciones de duplicidad en la dirección comunitaria que siempre tienen gravosas consecuencias para el conjunto.
En primer lugar, no resultan muy comunes los planteamientos de este tipo de convocatorias y, además, normalmente se producirán en comunidades con graves problemas o disensiones internas normalmente relacionadas con las actuaciones u omisiones de los órganos rectores del colectivo, que precisamente la LPH, pretende solventar atribuyendo una legitimación cualificada a una determinada minoría que permita también por esta vía defender los intereses de todos los miembros de las comunidades de propietarios.
En cuanto a la duplicidad patológica, no es fácil que se produzca, primero, porque como hemos dicho no es habitual este tipo de convocatorias y, segundo, porque resulta palmario que una vez convocada la junta por la minoría cualificada el presidente no podrá convocar otra, sin perjuicio de su derecho a incluir en el orden del día otros temas de interés.
Además, la subsidiaridad no elimina la eventual duplicidad patológica en la comunidad de propietarios, pues la negativa expresa o tácita del presidente abre la puerta a las convocatorias de las minorías cualificadas.

6.º El cauce legalmente previsto para resolver las discrepancias existentes en el seno de la comunidad de propietarios es la impugnación de los acuerdos adoptados en las juntas, sin que sea viable arbitrar una segunda vía no querida por la ley a través de la apertura indiscriminada de la facultad de convocatoria de las Juntas.
Tampoco es un razonamiento especialmente válido, ya que no solamente pueden perjudicarse los intereses de las comunidad de propietarios mediante la adopción de acuerdos, sino, precisamente no adoptando ningún, con lo que se veda la posibilidad de la impugnación.