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jueves, 26 de febrero de 2015

¿Devenga sus honorarios el API que interviene en un traspaso fallido?



HECHOS:

El agente inmobiliario reclama judicialmente el pago de sus honorarios por la gestión de mediación en un contrato de traspaso de local de negocio.
El demandado se opone alegando que el traspaso no se llevó a efecto por haber ejercido el dueño/arrendador su derecho de tanteo.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial de Valencia (s. veintiuno de enero de dos mil trece) condenan al demandado a pagar los honorarios de esa gestión inmobiliaria.

Considera la Audiencia que siendo el contrato que nos ocupa atípico en nuestro derecho a pesar de su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, (aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios), se hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1.255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y muy especialmente a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias del Tribunal Supremo conforme a las cuales la intervención del mediador se limita, a llevar a cabo gestiones que ponen en relación a quienes han de celebrar el ulterior contrato sin participar él personalmente en el propio pacto, ni como representante de una de las partes ni como simple mandatario o comisionista suyo; es decir, solo debe promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la parte que le ha contratado y un tercero, poniéndolos en relación. Constituye por tanto este un contrato atípico, sui generis, del tipo "facio ut des" que se rige primeramente por las estipulaciones o pactos de los contratantes y en lo no previsto, como se ha dicho, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil. De los distintos caracteres del mismo, importa destacar en lo que aquí interesa, que en principio el mediador no se obliga a conseguir un resultado, es decir, la conclusión por la otra parte y un tercero del contrato promocionado . Además, como pone de manifiesto en lo que ahora interesa la STS de 4 de noviembre de 1994 el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios ha de nacer desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora (única a la que se había obligado), o sea, desde que por su mediación haya quedado perfeccionado el contrato de compraventa o en este caso, el traspaso, cuya gestión se le había encomendado, perfección que se entiende producida, obviamente, desde que las partes, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro, se hayan entregado ( art. 1450 CC ) a lo que añade la STS de 5 de noviembre de 2004 : que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es precisamente la de mediar y no la de vender.

A modo de conclusión: habiendo cumplido el demandante apelado, la gestión encargada, al poner en contacto a la apelante con una persona interesada en la formalización del negocio jurídico pretendido, el hecho de que por imperativo legal no pudiera finalmente formalizarse el traspaso previsto no constituye obstáculo a la percepción de sus honorarios, habida cuenta especialmente de que los beneficios del negocio en la practica han sido igualmente percibidos por la apelante, no existiendo prueba alguna en cuanto al pacto verbal que novedosamente en esta segunda instancia dice haber alcanzado con el mediador de que en caso de que finalmente la propiedad ejerciera su derecho de tanteo no le cobraría sus honorarios, del mismo modo que resulta extemporánea la duda que suscita en cuanto al hecho de que la persona que ahora ejercita la acción sea aquella con quien contrato en su momento, no pudiéndose concluir de todo cuanto se ha expuesto, como ya se ha adelantado en otro sentido que no sea el de entender que procede la confirmación de la sentencia en todos sus términos.