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martes, 26 de mayo de 2015

La duración del traspaso de un bar suscrito durante el Decreto Boyer



En otro lugar de este blog hemos afirmado que la Ley de arrendamientos vigentes prácticamente hizo desaparecer los traspasos clásicos, ahora podemos ratificar que antes de "embarcarse" en un traspaso es conveniente contar con asesoramiento correcto, de lo contrario hay riesgo de perder el importe de ese traspaso.

HECHOS:

Fecha del contrato: 16 de noviembre de 1.988

Duración pactada: " El arrendamiento se concierta por tiempo indefinido, si bien los arrendatarios quedan obligados a comunicar a la arrendadora la rescisión del presente contrato, por su parte, con un mínimo de dos meses de antelación ".

El alquiler se pacta por una cantidad anual pagadera por meses.

Se han producido dos traspasos: 15 de octubre de 1992 y 5 de enero de 1996.

En 5 de julio de 2013 la arrendadora notifica que al próximo vencimiento del contrato éste quedará resuelto.

El Juzgado de 1ª instancia declara extinguido el contrato de arrendamiento por finalización del plazo legal de duración, y condena al arrendatario a que desaloje y deje libre y a disposición de la parte demandante el inmueble arrendado.

La Audiencia Provincial de Madrid s. veintiséis de marzo de dos mil quince, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del Juzgado de primera instancia.

Considera la Audiencia que la  jurisprudencia sobre la temporalidad de los contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos durante la vigencia del Decreto Boyer se mueve sobre dos pilares esenciales:
UNO,  que el contrato de arrendamiento por naturaleza tiene que tener un plazo determinado como establece el artículo 1.543 CC , y
DOS, que la temporalidad es un elemento esencial de este contrato.

"Según dispone el artículo 1543 del Código Civil , todo contrato de arrendamiento lo es por tiempo determinado de manera que, sin perjuicio de las prórrogas legales que pudieran resultar aplicables conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 57 ) o en los arrendamientos de vivienda según la Ley de 1994 (artículo 9), no se admiten los arrendamientos no sujetos a un plazo, dado que la temporalidad es un elemento esencial en este contrato" (STS de 25 de noviembre de 2008).

Cuando en un arrendamiento no se ha establecido plazo, la solución legal la ofrece directamente el artículo 1581 del Código Civil , ya que se entiende hecho por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual, y por días cuando es diario.

Es doctrina de esta Sala que: "el alcance que debe darse a la expresión tiempo indefinido consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85 , no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato"( STS 22 de noviembre de 2010 . RC 393/2006) ; a lo que añade que dicha expresión (" tiempo indefinido ") es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento y es por ello que no equivale al pacto de prórroga forzosa «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario

En el presente caso, ninguna cláusula del contrato apunta hacia ese pacto de prórroga forzosa. Como tampoco es deducible del documento contractual por el que el demandado se convirtió en arrendatario por virtud de un contrato de traspaso en fecha 5 de enero de 1996, que le permitió subrogarse en " todos los derechos y obligaciones que correspondan al arrendatario saliente en el contrato de arrendamiento antes citado ". E incluso se pactó que el local seguiría destinado al negocio de taberna típica, con cocina y plancha de cocinar. Lo que da idea de la continuación o mantenimiento de la misma relación contractual que se había iniciado en 1988.

A falta de apoyo documental para su tesis de la prórroga forzosa, intenta el apelante apoyarse datos circunstanciales como el de la cantidad pagada por el traspaso (nueve millones de pesetas), poniendo de relieve que " nadie abona la nada despreciable suma de 9.000.000.- Ptas. si no tiene la garantía de larga duración o de prórroga legal del denominado contrato indefinido porque es obvio que no se paga dicha suma para que un año después, se le pueda rescindir el contrato ". Pero en el documento de traspaso no se dice nada para garantizar la cantidad abonada por el ahora demandado, ni la rescisión se produce al año siguiente, sino diecisiete años después de producido el traspaso y veinticinco años después de firmarse el contrato en el que el demandado se subrogó.