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jueves, 6 de julio de 2017

Indemnización por desistimiento anticipado en un local de negocio.



Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en febrero de 2015


El arrendatario entrega las llaves en 29 de junio de 2015, sin preavisar con dos meses de antelación como señalaba el contrato y dejando a deber alquileres.


El juzgado de primera instancia estima la demanda del arrendador y condena al inquilino a pagar los alquileres adeudados y los correspondientes a las mensualidades de renta dejadas de percibir durante el primer año de vigencia del contrato, julio 2015 a enero 2016, en concepto de indemnización por desistimiento anticipado.


La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de veintisiete abril dos mil diecisiete, estima en parte el recurso de apelación y reduce la indemnización por desistimiento a cuatro meses se alquiler.


Considera la Audiencia que no cabe estimar incumplimiento de contrato por parte del arrendador con base en la existencia de un depósito de enseres ajenos en el inmueble arrendado así como por la construcción sobre el mismo de un anexo a la nave industrial, ya que tales circunstancias, que en ningún momento consta fueran objeto de reproche a la actora-arrendadora hasta el trámite de contestación a la presente demanda, siendo hartamente significativo que el demandado arrendatario, para la dejación sin efecto del contrato de arrendamiento, viniese a utilizar en su momento la vía del desistimiento y no la de resolución contractual por incumplimiento.


Por más que el documento de desistimiento fuese redactado por la representante de la mercantil arrendadora, lo cierto es que el mismo se refiere a un acto personal del arrendatario, que es quién lo firma y a quién vincula su contenido. Y a la vista de los términos del documento en cuestión, cuyo tenor literal se ha venido a recoger en el fundamento de derecho primero, no es posible concluir que el consentimiento de la arrendador excediera de la mera aceptación de la restitución posesoria de la nave industrial arrendada, mediante su desalojo por el arrendatario con entrega de sus llaves. Lo que hace inapreciable una posible renuncia por parte de la arrendadora a la percepción de indemnización por el desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta el reiterado criterio jurisprudencial acerca de que la renuncia de derechos no puede apoyarse en actos que no sean clara e inequívocamente expresivos de ella. Pudiendo citarse, en un supuesto similar al aquí planteado, la STS de fecha 27/9/2013 .


En cuanto a la cuantía de la indemnización por desistimiento anticipado es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente.


En el supuesto examinado, en atención a que el desistimiento del contrato por el arrendatario tiene lugar al poco tiempo de su concertación (5 meses), sin indicación de una causa que de alguna forma pudiese justificarlo y sin constancia de la existencia de un preaviso con dos meses de antelación cual se prevé en el contrato, se estima procedente establecer la indemnización, en concepto de daños y perjuicios ( art. 1101 y 1106 CC ), en una cantidad equivalente al importe de cuatro mensualidades de renta.