HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado el 13 de
abril de 2015, incorporando el contrato una opción de compra a favor de los
arrendatarios, que podrían ejercitar hasta el día 1 de mayo de 2019. El
plazo del contrato era de cuatro años, y se preveía su continuación por tácita
reconducción mes a mes hasta que cualquiera de las partes se manifestara en
contra.
Llegada esta fecha, el 7 de mayo de 2019 la parte
arrendadora comunicó mediante burofax que daba por caducada la posibilidad de
ejercitar el derecho de opción, y que no deseaba continuar con el contrato de
arrendamiento.
En forma simultánea, también el 7 de mayo, el letrado de los
actores remite un burofax a la arrendadora imputándole la responsabilidad de no
haber facilitado documentación necesaria para obtener financiación hipotecaria
para el ejercicio de la opción.
La parte arrendadora inicia procedimiento judicial solicitando
el desahucio de los demandados por expiración del plazo contractual y la
resolución del contrato de opción por incumplimiento de los demandados.
La parte demandada interpone, a su vez, demanda
reconvencional interesando la declaración de validez de la opción de compra
ejercitada en marzo de 2019, condenando a la demandada reconvencional a otorgar
la escritura correspondiente.
La jueza de la primera instancia dicta sentencia estimando
la demanda y desestimando la reconvención.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 15 de
julio de 2022, desestima la apelación de los inquilinos.
Considera la Audiencia que, aunque efectos puramente
dialécticos, admitamos que el día 24 de abril se manifestó a la arrendadora la
voluntad de optar, y admitamos que ésta le dijera a la arrendataria que bien,
que no había problemas.
Pues esa manifestación, por sí sola, resultaría insuficiente
para considerar ejercitado el derecho de opción, de acuerdo con la
configuración que le dieron las partes en el contrato. En efecto, en el pacto
15 del contrato se dice que, del precio total de la compraventa, 'El 15 por
ciento del precio, se habrá de pagar en el mismo día en que se comunique a la
propiedad por parte de la parte optante su voluntad de hacer efectiva dicha
opción...'. Es decir, la manifestación de optar debía acompañarse del ingreso
del 15% de la cantidad de 220.000€, precio pactado.
Decir, como dice la apelante, que la propiedad no le
facilitó número de cuenta en el que ingresar ese 15% es una excusa,
ciertamente, pueril. El Ordenamiento jurídico provee de variados medios para
hacer efectivo el pago en caso de que el acreedor se niegue a recibirlo.
En cuanto a la acción de desahucio, en el contrato se
establece una duración de cuatro años, el contrato entró en vigor el 1º de mayo
de 2015. La acción se ejercita el 13 de mayo de 2019. En el burofax que la
arrendadora remite a la arrendataria el 7 de mayo previo, se comunica la
voluntad de no renovar el contrato. Estos hechos son lo suficientemente
objetivos y claros como para conformar la estimación de esta pretensión
extintiva del arrendamiento. El contrato finalizó el 1º de mayo de 2019, y la
parte arrendadora no quiere renovarlo.
Podría plantearse, aunque no lo hacen las partes, la duda
acerca de si se había desencadenado la prórroga legal del artículo
10 Ley de arrendamientos urbanos al no haber avisado con antelación de 30
días la voluntad de no prorrogar.
Pero parece claro que en este caso no cabía tal prórroga,
pues el plazo contractual previsto de cuatro años comprendía ya los tres años
de duración obligatoria para el arrendador y el año de eventual prórroga. Por
lo tanto, los plazos de orden público resultaban salvaguardados y desde esa
perspectiva las partes podían pactar lo que tuvieran por conveniente, como
efectivamente hicieron.
