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martes, 23 de noviembre de 2021

La devolución de la fianza al término del alquiler.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 13 de diciembre de 2012, con una duración pactada de 1 año prorrogable de acuerdo con la LAU hasta alcanzar una duración de 5 años. En consecuencia, el contrato quedaba extinguido el día 31 de diciembre de 2017

El día 11 de diciembre de 2017 el arrendatario dejó depositadas las llaves de la vivienda ante notario con instrucción realizada finalmente el 27 de diciembre de 2017 de su entrega finalmente a cualquier representante de la arrendadora legal o voluntario con facultades suficientes para su retirada.

El día 2 de enero de 2018 compareció en la notaría representante de la arrendadora a retirar las llaves.

La arrendataria interpone demanda de reclamación de la cantidad de 2.303,48 € a que asciende el importe de la fianza del arrendamiento ya extinguido.

La arrendadora se opone y reclama a su vez la cantidad de 8.529,85 € en concepto daños causados a la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la inquilina y desestima la reconvención de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de treinta de julio de dos mil veintiuno, desestima la apelación y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la AP que la fianza prevista en el art. 36 de la LAU tiene por objeto responder de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos contractuales. En particular viene a asegurar al arrendador la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir durante la vigencia del contrato de arrendamiento más allá del menoscabo del mismo por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo.

Que, en el presente supuesto, aunque se había pactado que el arrendatario debía dejar el inmueble en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, lo que debe ser puesto en relación con lo previsto en el art. 1561 del CC al establecer que el arrendatario debe entregar la finca tal como la recibió, expresión ésta que es reflejo de la obligación del arrendatario de no realizar obras inconsentidas y según interpretación de tradicional jurisprudencia tiene un significado relativo y equivalente a tal como deba entregarla, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable.

Y en el presente caso la prueba practicada, en particular el acta notarial de presencia 11 de diciembre de 2017 en la que el notario da fe del estado de la vivienda arrendada en el momento en que el arrendatario deposita las llaves en la notaría y que queda reflejado en las fotografías unidas a dicho instrumento público, demuestra el buen estado general del inmueble, sin que se aprecien deterioros o desperfectos más allá de los propios del uso normal del mismo durante los cinco años de vigencia del contrato.

Que las facturas aportadas por la arrendadora llevan a la conclusión de que las "rayaduras", los desperfectos en armarios y los agujeros en piezas de madera de la escalera (realizados según la propia parte reconviniente para la instalación de puerta de protección de niños y que se encuentran dentro de lo autorizado a sensu contrario por el art. 23.1 de la LAU) y de las paredes a que asimismo alude, como también en este último caso en la factura al incluir el concepto de "retirada de barras de cortinas y remates en el techo", así como el óxido derivado del mobiliario de la terraza que permanece en ella, son consecuencia todos ellos del uso, desgaste y roce propios de la utilización normal de la vivienda. Junto a esos desperfectos ahora en el recurso se añade como hechos no referidos en la reconvención que hay baldosas rajadas, pegatinas en pared y la pintura en colores difíciles de cubrir, cuyos desperfectos siendo hechos novedosos no pueden ser admitidos en apelación.

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