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lunes, 11 de abril de 2022

LAU 1994. Clausula penal de desistimiento en arrendamiento distinto de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento edificio destinado a hotel restaurante.

Se pacta un alquiler mensual de 3.000 euros.

El plazo de vigencia del contrato comienza el 20 de febrero de 2017 y concluye el último día del mes de diciembre del año 2025.

Las partes pactan un período de obligado cumplimiento, comprendido entre la fecha de formalización del presente contrato hasta el último día del mes de marzo de 2018, no pudiendo resolver el contrato hasta una vez transcurrido el mes de marzo de 2018, en caso contrario abonará las mensualidades correspondientes a este período.

La arrendataria deja de pagar los alquileres y la arrendadora insta demanda de desahucio y reclamación de rentas reclamando también la penalización pactada para el caso de abandono del local con anterioridad a la fecha fijada en el contrato.

El día 1 de diciembre de 2017 se produjo el desalojo de los inquilinos del inmueble arrendado. 

El Juzgado de primera instancia estima la demanda en su integridad entendiendo que, en cuanto a la penalización por abandono del local, aun cuando los arrendatarios cesaron en su posesión por el lanzamiento solicitado por la actora, ello fue debido al incumplimiento de los mismos en relación con el pago de las rentas, lo que entiende el juzgador como equivalente a un abandono por su parte.

La Audiencia confirma la sentencia de instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación de la arrendataria

Considera el Supremo que el desahucio por falta de pago supone igualmente un incumplimiento del compromiso de permanencia asumido en el contrato de arrendamiento, resultando procedente la penalización prevista en el mismo para el caso de que se produjera tal situación.

 En la tesis del recurrente se mantiene que al no haber abandonado el arrendatario el local sino que fue desahuciado, no entraría en aplicación la cláusula, entendiendo el recurrente que para ello habría sido preciso exigir el cumplimiento del contrato.

Esta tesis ofrece un razonamiento ilógico, ya que obligaría al arrendador a instar una acción de cumplimiento y tras ello iniciar una acción de desahucio para obtener la cantidad pactada como cláusula.

El contrato no impide que el arrendador instase el desahucio en caso de impago, dado que no estaba obligado a ejercitar una acción de cumplimiento, la que conllevaría requerir al arrendatario a mantenerse en el local, lo cual no le era exigible ni quería el arrendador, cuando era el arrendatario el que sistemáticamente impagaba las rentas.

Esta sala entiende que el incumplimiento reiterado del pago de las rentas provocó el desahucio, ya que el arrendatario incumplió el "período de obligado cumplimiento", lo que conlleva que la cláusula desarrollase sus efectos.

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