El retracto de inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de mayo 2008.

El arrendados es declarado en concurso de acreedores y el 30 de enero de 2020 el administrador concursal vende diez inmuebles, entre los que se encontraba el arrendado, a una sociedad por un importe único de 335.000 euros. En la escritura no se hizo constar la existencia del arrendamiento vigente, sino que expresamente declararon vendedor y compradora la inexistencia de arrendamientos sobre los inmuebles objeto de compraventa.

En fecha 12 de febrero de 2020, la mercantil compradora remitió burofax a la arrendataria, comunicándole la nueva titularidad del inmueble, requiriéndola para la aportación del contrato de arrendamiento y facilitándole una nueva cuenta bancaria para el pago de la renta.

El 6 de marzo de 2020, la arrendataria, en respuesta a lo anterior, envió burofax a la demandada a fin de requerirle de modo fehaciente información sobre las condiciones de la compraventa del inmueble, a los efectos de poder ejercitar la acción de retracto del art. 25.3 LAU. Dicho burofax fue recibido por la demandada el 9 de marzo 2020.

El 10 de marzo 2020 la demandada envía a Doña Berta nuevo burofax, negándole los derechos de tanteo y retracto. Asimismo, remite a través de correo electrónico, recibido por la arrendataria el 13 de marzo de 2020, copia parcial de la escritura de compraventa En dicha copia parcial no se incluyó información sobre el precio de venta de inmueble arrendado.

En fecha 16 de junio 2020, previa petición y aportación de documentación, el Notario hace entrega a la actora de la copia simple parcial de la escritura de compraventa de fecha 30 de enero 2020, en la que se recoge un cuadro en el que se incluye el inmueble objeto de autos y su valoración por importe de 18.916 euros.

La inquilina presenta demanda ejerciendo la acción de retracto, consignando en el juzgado la suma de 21.439,44 euros a efectos del ejercicio del retracto.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda declarando el derecho de retracto de la inquilina.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de diecinueve de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la compradora y declara no haber lugar al retracto.

Considera la Audiencia que conforme establece el art. 25.7de la LAU, el legislador ha revertido la normativa anterior, de manera que la arrendataria no podrá ejercer el derecho de retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, además, dado el carácter excepcional de esta facultad del arrendatario, los casos en que la ley lo admite deben interpretarse de manera restrictiva.

El Tribunal Supremo en reciente sentencia de 21 de abril de2025 ha establecido que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto.

Consecuentemente, frente a lo anterior, consideramos que no puede prevalecer la argumentación del apelado a favor de la facultad de retraer por el hecho de que la finca se configure como una unidad independiente con precio individualizado, y ello porque, aun cuando es cierto que en el documento que se anexa a la escritura notarial las diez fincas se describen de forma individualizada y que se le asigna a cada una de ellas un valor, también es cierto que en la escritura de compraventa se transmiten las diez fincas descritas por el precio global de 335.000 euros, por lo tanto se vende un conjunto de inmuebles de forma global, no individualizada, de ahí que sea aplicable la excepción que al derecho de retracto se establece en el art. 25.7 LAU.