El tanteo y el retracto del inquilino.

 

HECHOS:

Los propietarios de una vivienda la entregan en dación de pago a una sociedad mercantil.

Esta sociedad esa absorbida por otra, que otorga contrato de arrendamiento sobre esa vivienda a los anteriores propietarios.

La arrendadora ofreció en un principio a los arrendatarios derecho de tanteo sobre esa vivienda, que luego negó.

Luego la vendió a terceras personas y los inquilinos ejercitan judicialmente la acción de retracto contra los compradores de la vivienda.

La sentencia de primera instancia declara haber lugar al derecho de retracto.

Los compradores apelan la sentencia alegando que "la única cuestión a resolver en el presente recurso es dilucidar si, para que pueda considerarse debidamente ejercitado el derecho de tanteo (y, en su caso, pueda ejercitarse posteriormente el de retracto) es o no preciso el pago, consignación o depósito por el arrendatario del precio de la venta de la vivienda dentro del plazo de 30 días a contar de la notificación que le haya hecho el arrendador de su decisión de proceder a la venta de aquélla". Si bien es cierto que la parte ahora demandante manifestó dentro del plazo previsto en la Ley su intención de ejercitar el derecho de tanteo que le fue ofrecido, no habría pagado, consignado o depositado el precio de la venta dentro de dicho plazo.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 8 de julio del 2026 desestima el recurso de apelación de los compradores.

Considera la AP que el recurso debe decaer por las siguientes razones. (1) La parte demandada, en su recurso, no se enfrenta al fundamento principal del que se sirve la sentencia para estimar la demanda, esto es, que no existe norma legal que exija al arrendatario que tantea, el pago, consignación o depósito del precio de la vivienda dentro del plazo de 30 días. (2) Ese pago, consignación o depósito solo están previstos para el ejercicio de la acción de retracto. (3) Siendo distintas esas acciones, no es aplicable al derecho de tanteo la legislación o doctrina aplicable al de retracto. (4) La doctrina que cita la parte apelante (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2005, 23 de diciembre de 2005, 4 de noviembre de 2008 o 14 de enero de 2015) no es de aplicación al caso que nos ocupa.

El pago del precio en un retracto de inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 6 de febrero de 2013.

Con fecha 1 de febrero de 2017 se comunica a los inquilinos el cambio de arrendadora, por subrogación en la posición de la arrendadora inicial.

Los inquilinos presentan demanda de retracto de arrendatarios frente a la actual arrendadora.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda porque la consignación del precio de venta se produce pasados más de 30 días del conocimiento por los inquilinos  de todos los extremos de la subasta, y en todo caso, en tiempo posterior a la interposición de la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de los inquilinos por considerar que la consignación del precio ha dejado de ser un presupuesto procesal o un requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción de retracto, equiparándose el tratamiento de la consignación del precio al que hasta ahora la ley y la jurisprudencia había seguido respecto de la consignación de los gastos legítimos contemplados en los apartados 1.º y 2.º del art. 1518 CC.

En consecuencia, presentada la demanda en tiempo y forma, dentro del plazo de 30 días, la demanda se interpuso el 10 de abril y el 23 de marzo se les había notificado el decreto de adjudicación, ejercitando con ello la acción de retracto, no puede considerarse en modo alguno ésta caducada, por lo que procede, estimando el recurso, revocar la sentencia dictada y en su lugar dictar otra estimando la demanda y declarando, en favor de los actores la existencia y el ejercicio de la acción de retracto de arrendatarios sobre la finca.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de mayo de 2026, desestima el recurso de casación de la arrendadora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo "el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1518 CC" no constituye "un requisito para la admisión a trámite de la demanda», sino «un requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo" (STC: 27/10/2008)

El Tribunal constitucional ha declarado (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera una vez obtenida sentencia estimatoria.

En el caso que ahora juzgamos, al igual que sucedía en el resuelto por la mencionada sentencia 1834/2025, de 12 de diciembre, la tesis de la recurrente presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia estimatoria.

Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el fundamento del motivo del recurso de casación, que por esta razón se desestima.

Retracto de inquilino en una disolución de sociedad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 28 de diciembre de 2010, entre la sociedad propietaria de una vivienda y dos inquilinos.

Con fecha 20 de julio de 2018, se acuerda la disolución y extinción de la sociedad y se adjudica esa vivienda a una de las socias.

Los inquilinos, al amparo del art. 25 de la LAU, interponen demanda de retracto contra la actual propietaria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de los inquilinos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 16 de abril de 2026, desestima el recurso de casación

Considera el Supremo que la controversia se contrae a determinar si la adjudicación de la finca arrendada a la demandada con ocasión de la liquidación de la sociedad propietaria -y de la que aquella era socia- constituye el presupuesto habilitante del derecho de retracto del arrendatario previsto en el art. 25 LAU. La respuesta ha de ser negativa. Dicho precepto anuda el nacimiento de los derechos de tanteo y retracto a la venta de la vivienda arrendada, lo que, conforme a una interpretación constante, exige una transmisión onerosa susceptible de ser sustituida por el retrayente sin alteración de la contraprestación propia del negocio del que trae causa. Así lo recuerda la sentencia de 19/01/2026, al señalar que, en materia de retractos legales, el negocio que los permite ha de ser alguno de los tipos contemplados por el legislador o, al menos, uno en el que el ejercicio del retracto no altere la contraprestación pactada, quedando excluidos aquellos supuestos en los que no concurre una transmisión onerosa o en los que, como acontece en las adquisiciones a título gratuito o hereditario, no existe un precio o equivalente que pueda ser asumido por el retrayente; en la misma línea, las sentencias de 19/11/1992, y de 22/11/1994, excluyen el retracto en los supuestos de donación, y la sentencia  de 15/02/2013, niega su procedencia cuando no ha existido una transmisión onerosa.

En consecuencia, la adjudicación de la finca litigiosa a la socia en satisfacción de su cuota de liquidación no integra el supuesto de hecho del art. 25 LAU, por lo que no nace a favor del arrendatario el derecho de adquisición preferente que se invoca. La interpretación sostenida por la parte recurrente, basada en una pretendida aplicación analógica del precepto a cualquier transmisión de dominio, no puede ser acogida, por cuanto supone una extensión de un derecho de carácter excepcional más allá de sus estrictos términos legales, en contra de la doctrina jurisprudencial que impone una interpretación restrictiva de los retractos legales (STS 23/02/2026).

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

La arrendataria en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 1 de abril de 2013, formula demanda de retracto frente a la sociedad propietaria actual de su vivienda y garaje.

Manifiesta que estando vigente dicho arrendamiento, un banco las adquirió, mediante escritura de compraventa de fincas subastadas el 28 de noviembre de 2014, y que posteriormente, el 5 de abril de 2017, las transmitió a la actual propietaria, sin que ninguna de dichas transmisiones le fuera comunicada en cumplimiento del art. 25 de la LAU.

Que no tuvo conocimiento de la venta con todas sus condiciones esenciales, y en particular del precio, hasta el 28 de junio de 2019.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando la demanda.

La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso de apelación, “en el único extremo de establecer que la inquilina dispone del plazo máximo de 30 días para la consignación del importe correspondiente para el retracto de las fincas arrendadas”.

El Tribunal Supremo sentencia de 12 de diciembre de 2025, desestima el recurso de la sociedad demandada.

Considera el Supremo que el Tribunal Constitucional no solo ha declarado: (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera “una vez obtenida sentencia estimatoria”.

La tesis de la recurrente ignora esta tercera declaración y presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia estimatoria. Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el fundamento del motivo.

Así mismo ni el art. 25.7 LAU -en la redacción cronológicamente aplicable- ni la doctrina de esta Sala excluyen el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario en los supuestos de venta en globo o transmisión de carteras inmobiliarias.

Como hemos afirmado, la «venta conjunta» no puede operar como una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente (STS 17/06/2025).

Para apreciar la excepción del art. 25.7 LAU es necesario verificar que concurren los supuestos de «venta conjunta» que el precepto contempla: (i) que el objeto de la transmisión comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias del transmitente en el edificio; o (ii) que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios. Solo en estos casos procede excluir el tanteo y el retracto (STS 21/04/2025).

Al no concurrir esta excepción, rigen los párrafos anteriores del precepto y, por tanto, son aplicables las reglas generales del retracto.

El retracto de inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de mayo 2008.

El arrendados es declarado en concurso de acreedores y el 30 de enero de 2020 el administrador concursal vende diez inmuebles, entre los que se encontraba el arrendado, a una sociedad por un importe único de 335.000 euros. En la escritura no se hizo constar la existencia del arrendamiento vigente, sino que expresamente declararon vendedor y compradora la inexistencia de arrendamientos sobre los inmuebles objeto de compraventa.

En fecha 12 de febrero de 2020, la mercantil compradora remitió burofax a la arrendataria, comunicándole la nueva titularidad del inmueble, requiriéndola para la aportación del contrato de arrendamiento y facilitándole una nueva cuenta bancaria para el pago de la renta.

El 6 de marzo de 2020, la arrendataria, en respuesta a lo anterior, envió burofax a la demandada a fin de requerirle de modo fehaciente información sobre las condiciones de la compraventa del inmueble, a los efectos de poder ejercitar la acción de retracto del art. 25.3 LAU. Dicho burofax fue recibido por la demandada el 9 de marzo 2020.

El 10 de marzo 2020 la demandada envía a Doña Berta nuevo burofax, negándole los derechos de tanteo y retracto. Asimismo, remite a través de correo electrónico, recibido por la arrendataria el 13 de marzo de 2020, copia parcial de la escritura de compraventa En dicha copia parcial no se incluyó información sobre el precio de venta de inmueble arrendado.

En fecha 16 de junio 2020, previa petición y aportación de documentación, el Notario hace entrega a la actora de la copia simple parcial de la escritura de compraventa de fecha 30 de enero 2020, en la que se recoge un cuadro en el que se incluye el inmueble objeto de autos y su valoración por importe de 18.916 euros.

La inquilina presenta demanda ejerciendo la acción de retracto, consignando en el juzgado la suma de 21.439,44 euros a efectos del ejercicio del retracto.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda declarando el derecho de retracto de la inquilina.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de diecinueve de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación de la compradora y declara no haber lugar al retracto.

Considera la Audiencia que conforme establece el art. 25.7de la LAU, el legislador ha revertido la normativa anterior, de manera que la arrendataria no podrá ejercer el derecho de retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, además, dado el carácter excepcional de esta facultad del arrendatario, los casos en que la ley lo admite deben interpretarse de manera restrictiva.

El Tribunal Supremo en reciente sentencia de 21 de abril de2025 ha establecido que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto.

Consecuentemente, frente a lo anterior, consideramos que no puede prevalecer la argumentación del apelado a favor de la facultad de retraer por el hecho de que la finca se configure como una unidad independiente con precio individualizado, y ello porque, aun cuando es cierto que en el documento que se anexa a la escritura notarial las diez fincas se describen de forma individualizada y que se le asigna a cada una de ellas un valor, también es cierto que en la escritura de compraventa se transmiten las diez fincas descritas por el precio global de 335.000 euros, por lo tanto se vende un conjunto de inmuebles de forma global, no individualizada, de ahí que sea aplicable la excepción que al derecho de retracto se establece en el art. 25.7 LAU.

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS. 2

 

Hace algún tiempo comentábamos aquí mismo la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2024, que reconocía a cuatro inquilinos el derecho de retracto sobre sus viviendas, vendidas por la EMVS, ahora nuevamente decide el Supremo, pero en sentido contrario.

 

HECHOS:

 

Un conjunto de arrendatarios de la EMVS formula demanda contra FIDERE, adquirente de sus viviendas, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los inquilinos, por considerar que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de abril de 2025, estima el recurso de casación de FIDERE, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, en este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.

A su vez, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede.

Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto (STS 26/05/1988 y 15/03/2010)

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS

 

La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) vende un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública.

Los inquilinos de cuatro de estas viviendas formulan demanda contra la sociedad compradora en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial considera que era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

El Tribunal Supremo sentencia de 28 de noviembre de 2024 desestima el recurso de casación de la sociedad compradora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que aunque el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).   

En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de la vivienda objeto del retracto, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.

Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las STS 26/05/1988 y 15/03/2010 cuando declaran: “la individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento”.

El retracto de inquilino en subasta judicial

 

HECHOS:

La sentencia de instancia desestima la demanda en la que se ejercita acción de retracto referida a la vivienda que ocupa en régimen de alquiler, después de haberse subrogado en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento de su marido, y que fue adjudicada en subasta pública a la entidad demandada en un proceso de ejecución hipotecaria que se tramitó ante el Juzgado.

El motivo de la desestimación es la caducidad de la acción. El debate se centra en la fijación del dies a quo para empezar a computar el plazo de 60 días para el ejercicio del derecho de retracto.

La sentencia considera que, si bien es cierto que no consta que el adquirente le hubiese efectuado notificación alguna de la adquisición del inmueble arrendado, el dies a quo para el cómputo del plazo para su ejercicio debe establecerse en el momento en el que tuvo noticia de dicha adquisición, y pudo haber conocido las condiciones de esta, solicitando testimonio del decreto de adjudicación dictado en el proceso de ejecución hipotecaria.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de 15 de diciembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino declarando la procedencia del retracto ejercitado respecto del inmueble arrendado.

Considera la Audiencia que no se puede imputar una especie de negligencia a la parte arrendataria por no solicitar con anterioridad un testimonio o copia del decreto de adjudicación. Bien podía la parte demandante haber proporcionado el mencionado decreto y haber notificado fehacientemente a la arrendataria su adquisición y las condiciones esenciales de la misma. No se puede hacer recaer sobre el arrendatario este incumplimiento legal precisamente del adquirente, que obstaculiza el ejercicio de su derecho.

Ante tal incumplimiento, solo cuando el arrendatario tenga constancia de las condiciones esenciales de la transmisión, en este caso mediante la notificación del decreto de adjudicación, pues comenzar a correr el diez a quo. En el supuesto que nos ocupa se le expidió el testimonio del decreto de adjudicación en fecha 28/02/2020, por lo que ha interpuesto la demanda en el plazo de los 60 días, no pudiendo entenderse caducada la acción.

Entrando en el fondo del asunto, nada se opone en relación a este en la contestación a la demanda, por lo que no resulta controvertido la concurrencia de los requisitos para el éxito de la acción de retracto, constando, según la sentencia de instancia, que la demandante constituyó aval bancario a primer requerimiento por un poco más del precio de adjudicación del inmueble, y ha manifestado su decisión de abonar cualquier gasto que la adjudicación del inmueble hubiera ocasionado a la entidad demandada.

 

¿Existe derecho de retracto para el inquilino en tácita reconducción?

 

A la vista de estas resoluciones judiciales al respecto parece que la respuesta no es muy pacífica:

SAP Málaga 5 de mayo de 2023: La interpretación de este precepto no deja lugar a dudas; el contrato tenía una duración prevista de 1 año, y en todo caso, en el momento de la primera transmisión del inmueble, el demandado ya se encontraba en situación de tácita reconducción, habiendo transcurrido los 5 primeros años tras la celebración del contrato, de manera que el adquirente no se subrogaba en el contrato, no había obligación legal de ofrecer el derecho de adquisición preferente o retracto y el arrendatario se encontraba en situación de precario, situación en la que se sigue encontrando en este momento.

STS 14/09/2010: "La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato"

SAP Barcelona, 17 de marzo de 2023: Aquellas circunstancias justificaron la sucesiva aplicación de los efectos inherentes a la tácita reconducción, de modo que en el momento en el que el inquilino ejercitó la acción de retracto gozaba de legitimación activa -extremo que, como se dijo, se configura prácticamente como el único motivo del recurso de apelación- porque conservaba la cualidad jurídica de arrendatario -se recuerda que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento, lo que obviamente confiere al ocupante de la finca tal condición de arrendatario-, de modo que, no cuestionados los demás presupuestos de la mencionada acción, debe respaldarse la decisión adoptada al respecto por el magistrado de primera instancia.

El retracto de inquilino en una ejecución judicial

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha uno de agosto de 2011, con una duración de 5 años, con prórroga por dos años si no se renunciaba a ella y, en efecto, el contrato se prorrogó tras el período inicial.

En proceso de ejecución judicial contra la sociedad arrendadora se adjudica la vivienda el 17 de abril de 2014 -sic-, pero no se inscribió la propiedad a favor de la sociedad demandada hasta el 30 de abril de 2019.

En 14 de julio de 2019 los arrendatarios entablaron demanda en ejercicio del derecho de retracto frente a la repetida sociedad. Esta se opuso, y alegó que se había enviado un burofax a los arrendatarios para la resolución del contrato con efectos a partir del 31 de julio de 2019.

El Juzgado desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de octubre de dos mil veintidós, estimó el recurso de apelación y declaró el derecho de los inquilinos al retracto para lo cual deberán pagar a la demandada 277.001 euros por razón de la vivienda.

Considera la Audiencia que los demandantes comparecieron en el proceso ejecutivo, en efecto, pero solo para poner en conocimiento la imposibilidad de contactar con la arrendadora, y para que se reconociese su derecho a mantenerse en posesión de la vivienda y anejos arrendados.

Que no existe ninguna prueba indicativa de que se informase a los demandantes sobre las condiciones de la venta, hasta que se les entregó testimonio del decreto de adjudicación. Parece claro que era imposible informar antes de la compraventa sobre las condiciones de ésta. Se trataba de una venta en subasta pública, no de una compraventa convencional en la que se saben las condiciones antes de perfeccionarse y consumarse el contrato. Pero no existe ninguna prueba de que, una vez producida la venta en subasta, con adjudicación a la ejecutante y cesión del remate, se informase sobre las condiciones de la misma a los arrendatarios

El plazo para ejercer el derecho de adquisición preferente no podía contarse sino desde que se informó claramente a los arrendatarios de las condiciones de la compraventa. La adquirente tenía obligación de hacerlo, conforme a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos. No lo hizo y solo el 19 de junio tuvieron conocimiento los demandantes de esas condiciones. No hay la menor prueba de que tuviesen ese conocimiento con anterioridad. Pudieron tenerlo, cierto, porque podrían haber pedido la información al Juzgado con anterioridad. El decreto de adjudicación lleva fecha de 17 de octubre de 2017. Pero lo cierto es que no pidieron esa información con anterioridad y el plazo de caducidad no comienza a correr desde que existe la posibilidad de informarse, sino desde que la información se facilita, a lo cual está obligado el adquirente. No puede contarse el plazo de otra forma, porque no lo permite la ley y en ello hay que ser rigurosos, tratándose de un plazo tan breve.

Desde luego no fue una compraventa de un lote con un precio único, como consta claramente en el decreto de adjudicación, en el que figura el precio de cada una de las unidades registrales, viviendas y plazas de aparcamiento, que fueron vendidas. No fue una venta conjunta, como la que se describe, para excluir el derecho de adquisición preferente, en el primer inciso del apartado 7 del artículo 25.

LAU 1994: La denegación de prórroga en un arrendamiento de vivienda.

 

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero para resolver un contrato de arrendamiento de vivienda por el transcurso del plazo, al apreciar la excepción planteada de contrario por el arrendatario, de inadecuación del procedimiento, ya que debería haber acudido al juicio de retracto, habiendo adquirido la demandante la propiedad del inmueble por medio de escritura pública inscrita en el Registro el 16 de abril de 2015, sin efectuar al arrendatario la notificación fehaciente de la compraventa y de sus condiciones esenciales, prevista en el art 25 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de veintitrés de junio de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia anterior y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que no puede compartir la tesis del juzgador de que el adquirente de la vivienda haya de ser quien ejercite la acción del art 249.1.7º de la LEC, es decir, el juicio de retracto, porque este corresponde no al propietario, que ya es dueño de la vivienda, sino evidentemente al arrendatario, que es quien pretende acceder a la propiedad de la misma. El adquirente de la vivienda tiene que comunicar las condiciones esenciales de la misma al arrendatario, para que sea este quien, si le interesa, ejercite el retracto, y si se incumple esa obligación, será el arrendatario retrayente quien interponga la acción por el cauce del 249.1.7º de la LEC.

El adquirente de la vivienda, haya o no cumplido con su obligación prevista en el art 25 de la LAU, puede ejercitar las acciones que le asistan si se cumple el plazo del contrato, o si el inquilino no paga la renta o si realiza obras inconsentidas, etc. Cosa diferente es que la acción prospere o no en cuanto al fondo.

Por parte del arrendatario, éste es quien tiene el derecho a acudir al procedimiento de retracto si se cree asistido del mismo por no haber sido convenientemente informado de las condiciones de la venta, pero mientras siga siendo inquilino, debe soportar las acciones que frente a él dirija el arrendador, como en este caso la de extinción del contrato por expiración del plazo. Por otra parte, es de hacer notar que al menos desde diciembre de 2015 tiene conocimiento si no de las condiciones esenciales, precio y demás, si de la venta de la vivienda arrendada a la nueva propietaria, con quien negocia y firma unas nuevas condiciones del contrato en cuanto a la reducción de renta, sin que haya realizado acción alguna tendente a ser informada conforme al art 25 de la LAU, adoptando una actitud completamente pasiva. En cualquier caso, no es este el procedimiento adecuado para determinar si la arrendataria tiene o no derecho de retracto, sino simplemente si ha transcurrido el plazo del arriendo y se ha denegado correctamente la prórroga del mismo.

Respecto al requerimiento denegando la concesión de prórroga, el mismo se realiza antes de los cuatro meses de vencimiento del plazo y en él se expresa con rotundidad la voluntad de no prorrogar el contrato.

El recurso en definitiva debe prosperar, sin perjuicio evidentemente del derecho de la demandada de acudir a un juicio ejercitando la acción de retracto si es que considera que se encuentra en plazo y tiene derecho al mismo.

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 30 de octubre de 2008.

Posteriormente esa vivienda fue adjudicada a una entidad inmobiliaria como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria

El 27 de diciembre de 2012, la vivienda fue aportada en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

Consecuencia de ello el inquilino formula demanda en la que ejercita la acción de retracto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la transmisión de la vivienda no se había realizado mediante compraventa sino en virtud de aportación no dineraria en el aumento de capital social.

El inquilino apela la sentencia invocando que no resulta pacífica la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder considerar que el único motivo de aplicación del retracto de un inmueble arrendado sea la venta de éste.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de trece de julio de dos mil veinte, estima el recurso y reconoce al inquilino el derecho de retracto sobre esa vivienda.

Recuerda la AP que el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de febrero de 2013 contempla la transmisión onerosa como presupuesto del retracto, es decir un concepto más amplio que la venta.

En el caso que nos ocupa, nos encontramos que la adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria,  realizó una aportación no dineraria consistente en diversas fincas registrales (entre otras las que es objeto del presente procedimiento) en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

La aportación social no dineraria presenta una naturaleza traslativa tal y como ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 13/12/1982 y 7/09/1998). En este sentido el artículo 60 de la Ley de Sociedades de Capital establece que " toda aportación se entiende realizada a título de propiedad, salvo que expresamente se estipule de otro modo". Es por ello que el aportante está obligado a "la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos en el Código Civil para el contrato de compraventa y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el mismo contrato en materia de transmisión de riesgos" (artículo 64 de la Ley de Sociedades de Capital).

Por lo tanto y a tenor de lo expuesto, la aportación social no dineraria constituye una transmisión onerosa que constituye el presupuesto legitimador del derecho de retracto.

Por otra parte el hecho que se hayan aportado una pluralidad de fincas no priva del ejercicio del derecho de retracto. Tal y como indicaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2000: "No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario".

No puede considerarse notificación válida, derecho de tanteo, los burofax recibido por el inquilino, ya que tanto uno como el otro burofax únicamente se limita a poner en conocimiento de éste quien es el nuevo titular, sin que se aporten los datos necesarios para el ejercicio del derecho de retracto (fecha de la transmisión y precio).

En cuanto al precio de la transmisión habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley de Sociedades de Capital contempla que las aportaciones no dinerarias (en los supuestos de ampliación de capital) habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes. Por lo tanto, habrá que estar a esta valoración de la finca registral objeto del presente procedimiento en el momento de su transmisión.

El retracto de inquilino

¿Puede el inquilino que no ha ejercido el derecho de tanteo, ejercer el de retracto? Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 16 de abril de 2020, que cita otra de la AP de Málaga de de 26 de noviembre de 2019,da cumplida respuesta al asunto.

HECHOS:

La entidad propietaria de la vivienda comunica al inquilino por burofax de 1 de febrero de2017, que iba a transmitir la finca y que tenía el plazo de treinta días naturales para ejercitar su derecho de tanteo mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con la advertencia de que, de lo contrario, procedería a la venta del inmueble a una tercera entidad.

La inquilina contestó a la notificación en fecha 14 de febrero de 2017, donde comunicó expresamente su intención de reservarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, ya fuera vía de tanteo o de retracto, e informó de que estaba explorando distintas operaciones de financiación y recursos a su acceso para afrontar el pago del precio.

La sentencia de primera instancia desestimó la petición de la inquilina e que se declarase su derecho de adquisición preferente y de que se declarase haber lugar al retracto de la finca.

La AP de Barcelona desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia.

Recuerda la AP con cita de la SAP de Málaga que: Tanteo y retracto son dos opciones excluyentes entre sí, pues ejercitado el primero no procede el segundo, pues el retracto exige, como presupuesto indispensable, que no se haya dado al arrendatario la oportunidad de ejercitar el tanteo, lo que permite concluir la imposibilidad, desde un punto de vista jurídico, de impetrar el derecho de retracto si previamente la recurrente pudo, y debió, ejercitar el tanteo, y es que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1991, "por la relación que se produce, preparatoria de la venta al arrendatario, si así conviene a sus derechos, a éste se le impone una respuesta que no sólo es de intención y declarativa, sin contundente y realizativa, ya que en el plazo legal de sesenta días naturales, plazo de caducidad , a contar desde el siguiente en que fue notificado, deberá manifestar de manera eficaz y auténtica su voluntad de ejercitar el tanteo y realizar la compra, que, en el caso de ausencia, retraso, demora o reticencia de la parte arrendadora, que asume la condición de vendedora, habrá de ir acompañada de la necesaria satisfacción, depósito o consignación del precio señalado dentro del espacio temporal del plazo legal".

Consideramos que, tampoco en este caso, la actora ejercitó el derecho de tanteo que la entonces propietaria de la finca, sin género de dudas, le reconoció. No ejercitó dicho derecho de adquisición preferente, pese a que la vendedora le notificó conforme al art.25.2 LAU 1994 -texto legal vigente y aplicable al contrato-las condiciones esenciales de la compraventa, entre las cuales no se halla la identificación de la persona del comprador, mientras que el art.47.1 LAU 1964 sí exigía la notificación de "las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador". No figura ya esa exigencia en el art.25.2 LAU vigente, por lo que no cabe exigirla a la vendedora en relación con el ejercicio del derecho de adquisición preferente de la arrendataria.

Reservarse un derecho, como hizo la actora en su respuesta al arrendador de 14 de febrero de 2017, no es ejercitar un derecho, por lo que, al no haber ejercitado su derecho de tanteo en el plazo de treinta días naturales que prevé el art.25.2 LAU, no llegó, realmente, a ponerse en riesgo su derecho.

Ejercicio del retracto de inquilino mediante subrogación hipotecaria.

HECHOS

La sociedad propietaria de una vivienda unifamiliar la cede en arrendamiento con fecha 1 de noviembre de 2013.

Con fecha 7 de agosto de 2014, se notifica a la inquilina que la vivienda ha sido transmitida a otra sociedad mercantil.

La inquilina se dirigió a la sociedad compradora manifestando su intención de adquirir la finca "por el precio de 181.000 euros mediante la subrogación en la hipoteca actual vigente que grava el inmueble indicado".

Al no recibir contestación alguna interpuso demanda contra dicha sociedad en la que alegó que el precio de la transacción era la subrogación de la hipoteca y solicitó que se declarase haber lugar al ejercicio del derecho de adquisición preferente por el arrendatario de la vivienda.

La demanda fue estimada por el juzgado y la Audiencia desestimó el recurso de apelación de la demandada.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2020, estima el recurso de casación de la compradora demandada, desestimando la demanda de la inquilina.

Considera el Supremo que el hecho de que la finca vendida esté hipotecada no excluye, en principio, la posibilidad de ejercitar el retracto legal. Sin embargo, en atención a la particularidad de la venta de una finca hipotecada y a la existencia de una deuda asegurada, deben tenerse en cuenta todos los intereses en juego. Junto al interés del retrayente están también el del acreedor hipotecario (por lo que se refiere a las cualidades personales del deudor, o a la procedencia, en su caso, de un pago anticipado); el del comprador, que adquiere la finca gravada y que, además, se convertirá en deudor si asume la deuda; y el del deudor enajenante, que solo dejará de ser deudor si lo consiente el acreedor.

La adquisición de una finca hipotecada no comporta que el adquirente asuma la deuda garantizada y que el primitivo deudor quede liberado frente al acreedor.

Partiendo de lo anteriormente expuesto debe tenerse en cuenta que, con carácter general, si la finca retraída está gravada con una hipoteca, el retrayente necesita el consentimiento del acreedor para poder subrogarse en la deuda.

Si, como sucede en el caso, la finca hipotecada se vende, y el comprador se subroga en la deuda con consentimiento del acreedor, el deudor enajenante habrá quedado liberado y el comprador se habrá convertido en nuevo deudor. Si, como es el caso, la finca está arrendada, la sola voluntad del arrendatario de ejercer el retracto "mediante la subrogación en la hipoteca" no puede liberar al comprador retraído de su condición de deudor. Para ello sería preciso el consentimiento del acreedor.

En este caso, en ausencia de norma que imponga ese cambio de deudor, puesto que no hay una subrogación "ex lege" en la deuda, sin el consentimiento del acreedor hipotecario no puede declararse el derecho a retraer mediante la subrogación en la deuda asegurada.

Frente a las alegaciones de la demandante ahora recurrida de que si pagara el precio estaría comprando la vivienda por 181.000 euros más la carga, que no se extinguiría, resulta oportuno señalar que el abono total del precio por su parte hubiera quedado supeditado, en su caso, a la cancelación de la hipoteca sobre la finca retraída, de acuerdo con todas las condiciones exigibles para ello en función de las condiciones de la hipoteca.

No favorecen a la pretensión de la demandante recurrida sus alegaciones de que la operación de compraventa con subrogación enmascaraba una dación en pago, pues en el caso de que se admita que el retracto arrendaticio regulado en el art. 25 LAU es aplicable también a la dación en pago, lo que es discutido, el precio sería el importe de la deuda que el arrendador extingue mediante la transmisión, sin que, por lo dicho, pudiera declararse como forma de pago la subrogación hipotecaria sin consentimiento del acreedor.