HECHOS:
Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, firmado el 1
de enero de 2015, con una duración de ocho años, hasta el 1 de enero de 2023 y
una renta mensual de 450 euros.
El 31 de agosto de 2016 el arrendatario manifiesta su
voluntad de dar por terminado el contrato con efectos de 1 de noviembre de
2016, fecha en la que, ante la negativa del arrendador de aceptar el
desistimiento y de recibir las llaves, las pusieron a su disposición en las
nuevas oficinas de la sociedad.
El arrendador presenta demanda solicitando que el inquilino
sea condenado a cumplir el contrato o, subsidiariamente a pagar 33.300 euros,
cantidad equivalente a las rentas que restarían por devengarse hasta la
finalización del contrato.
El Juzgado de primera instancia condena al demandado a pagar
la citada cantidad.
La Audiencia Provincial, desestima la apelación de la arrendataria
El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de octubre de 2025,
estima en parte el recurso de casación de la arrendataria y la condena a pagar 19.350
euros, con intereses desde la demanda.
Considera el Supremo que, al tratarse de un contrato de
arrendamiento de uso distinto de vivienda, regido por la autonomía de la
voluntad (art. 4.2 LAU), las partes pudieron establecer las consecuencias de un
desistimiento unilateral injustificado y, al no hacerlo, debe estarse a las
reglas generales, que requieren la prueba del daño, que en el caso del lucro
cesante exige una ponderación de las circunstancias. Es indudable que el
desistimiento anticipado por parte del arrendatario supone por sí misma la
falta de abono de las rentas, lo que implica un perjuicio económico para el
arrendador, pero no se puede presumir que, siendo un local que estaba en el
mercado no pudiera ser objeto de arrendamiento, en principio por una renta
similar transcurrido un tiempo razonable desde que el local quedó a disposición
del arrendador.
El contrato se celebró el 1 de enero de 2015 por un período
de ocho años, y el arrendador, que notificó el 31 de agosto de
2016, su voluntad de desistir, solo pagó hasta octubre de 2016, dejando de pagar
las rentas de noviembre y diciembre de 2016 y las correspondientes a los años
2017 a 2022. Si, como dice la Audiencia, en noviembre de 2018 el perito pudo
acceder al local porque le facilitó el acceso el arrendatario, que seguía
conservando las llaves y por tanto la posesión, podemos concluir que solo con
posterioridad pudo el arrendador, que inicialmente mantenía la opción por el
cumplimiento del contrato, valorar razonablemente la posibilidad de volver a
poner en el mercado el local en condiciones económicas similares o de obtener
rendimientos por otra vía. Ese momento lo identificamos con el del dictado de
la sentencia del juzgado, en mayo de 2019, cuando se estimó la petición
subsidiaria resolutoria, porque a partir de entonces solo se discutió por las
partes el importe de la indemnización debida.
Por ello se considera procedente incluir en la indemnización
derivada del desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento y a favor
del demandante, ahora recurrido, la cantidad equivalente a la renta
correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2016 (450 y 450 euros)
y las correspondientes a los años 2017 (5400 euros), 2018 (5400 euros) y hasta
mayo de 2019 (2250 euros).
Ante la falta de acreditación de un daño superior, y de
ningún elemento probatorio dirigido a probar las dificultades o imposibilidad
de concertar un nuevo arrendamiento, la indemnización debe completarse, de
acuerdo con la jurisprudencia citada, atendiendo a lo dispuesto en el art. 11
LAU como pauta de carácter orientativo no vinculante, pero asumiendo que recoge
criterios económicos adecuados para fijar como promedio el alcance de lucro
cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes
a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido. Añadimos por ello a
la indemnización la cuantía correspondiente a doce meses de renta (5400 euros),
como plazo en el que en circunstancias normales el local hubiera podido ser
incluso acondicionado para otro tipo de explotación y realquilado.
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