“Más vale un mal arreglo que un buen pleito”

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 11/02/2017. Dicho contrato debía finalizar el 11/03/20 pero ante la falta de comunicación se prorrogó por un año más.

El arrendador envía burofax al inquilino en fecha 26/08/20, el cual no fue recogido por el interesado. Informado de la intención de no continuar con el arrendamiento

A dicho burofax el inquilino contesta expresamente: "Vale, perfecto, no hay problema".

El día 04/09/20 se presenta demanda solicitando que se declare que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de febrero de 2017, anteriormente citado, finalizará sin más dilación por todo el día 11 de febrero de 2021.

En fecha 24/03/21 se comunica al Juzgado que el demandado había abandonado la vivienda y que, de conformidad a ello, desistía del procedimiento por falta sobrevenida de objeto en el caso de que el demandado renunciara a la pretensión de reclamar costas. En caso contrario, debería continuarse el procedimiento para determinar la imposición de las costas devengadas.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda condenando en costas al demandante.

La Audiencia Provincial de sentencia de 1 de julio de 2026, desestima el recurso de apelación condenando en costas al apelante.

Considera la AP que cuando se envió el burofax a la parte demandada el 26/08/20, comunicando la intención de no renovar el contrato suscrito, ésta contestó dos días más tarde no mostrando oposición a la finalización de contrato.

A pesar de la aceptación por la parte arrendataria a la extinción del contrato por expiración del plazo, la parte actora presentó demanda el 09/02/21, obligando a la parte contraria a contestar a la demanda con la asistencia de Procurador y Abogado en atención a la naturaleza del procedimiento.

En la fecha en que se presentó la demanda, el contrato de arrendamiento todavía estaba en vigor, pues el mismo no finalizaba, tal y como instaba la parte actora hasta el 11/02/21, por lo que se trataba de una demanda a futuro, añadiendo además y a mayor abundamiento, que ni siquiera transcurrió el plazo de los 30 días de los que disponía la parte demandada para recoger el burofax ( art. 42 del RD 1829/1999 de 3 de diciembre) y haberse podido acreditado así el requerimiento previsto en el art. 10.1 de la LAU.

Así pues, debe entenderse que ciertamente no existía controversia que dilucidar con independencia del acuerdo que se alcanzó con posterioridad con efectos liquidatarios, actuando en todo momento la parte arrendataria de conformidad a los dictados de la buena fe, con entrega de la posesión en la fecha que le fue comunicada por la parte actora, y sin muestra de oposición alguna. De conformidad a ello procede mantener el pronunciamiento de imposición de costas a la parte actora en los términos expuestos en la resolución de primer grado.

“No conviene mezclar churras con merinas”

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de 2008, Se pactó un plazo de duración de 8 años, y una renta de 400 euros mensuales. El plazo fijado en el contrato se superó, sin que ninguna de las partes instase la extinción del arrendamiento.

La arrendadora emitió burofax en fecha 20 de septiembre de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción de éste a fecha 31 de octubre de 2022.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, condenando en costas a la demandante. El contrato de arrendamiento estaba en tácita reconducción, y la prórroga legal finalizaba el 1 de mayo de 2023, por lo que la actora no podía pretender una extinción del contrato a fecha 31 de octubre de 2022.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de enero de dos mil veintiséis, estima el recurso de apelación de la arrendadora en el único sentido de revocar el pronunciamiento relativo a las costas, que no se imponen a ninguna de las partes.

Considera la Audiencia que en este caso la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 CC supondría la renovación del contrato entre las partes mes a mes. Si se examina el contrato se aprecia con toda claridad que ambas partes previeron una renta cuantificada con carácter mensual.

Eso sí, una vez admitido que la arrendadora estaba facultada en fecha 20 de septiembre de 2022 para notificar al arrendatario su intención de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, y requerirle para desalojar la vivienda y entregar la posesión con efectos a 31 de octubre siguiente, debe entrarse a analizar si el requerimiento enviado era válido y eficaz a tal fin.

En la misma comunicación, la actora notificaba al demandado la actualización de la renta, requiriéndole para el abono de la nueva cuantía a partir de la mensualidad de octubre de 2023, e invitándole incluso a aportar una actualización contradictoria en caso de disconformidad con las operaciones matemáticas o con los porcentajes a aplicar; y, a la vez, le notificaba su voluntad de dar por finalizado el contrato con efectos a 31 de octubre de 2023. Se trata, desde luego, de dos mensajes contradictorios entre sí, que podían llevar a confusión al destinatario.

La AP ya se ha pronunciado en el sentido de que la comunicación dada por el arrendador, en los términos del art. 10 LAU, expresando su voluntad de que no se prorrogue el contrato a su vencimiento, y requiriendo al arrendatario para el desalojo y entrega de la posesión a la fecha de su vencimiento, ha de ser clara, terminante e inequívoca sobre la voluntad del remitente. En este caso, ese requisito no se cumple en la comunicación vertida por la arrendadora, en la medida en que contiene apartados aparentemente contradictorios entre sí. Y, cuando se intenta buscar una interpretación coherente e integradora de todos ellos, pueden darse distintas interpretaciones y significados al conjunto de la carta.

Con independencia de cuál de las posibles interpretaciones sea la más ajustada, la propia existencia de varias posibles interpretaciones ha de ser un argumento suficiente para impedir que prospere la pretensión de la arrendadora.

Si bien la existencia de dudas interpretativas en el documento de 20 de septiembre de 2022 debe suponer la desestimación de la demanda, esas mismas dudas han de suponer también que no se impongan, de modo automático, las costas a la actora.

La condena en costas en un juicio de arrendamiento

 

HECHOS:

La parte arrendadora insta demanda de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con la parte demandada, por precisar la vivienda para que en ella resida su hija, fundamentando su pretensión en el artículo 9 de la LAU.

Los demandados, se opusieron a la demanda interpuesta en su contra y, a su vez, formularon reconvención. En su oposición, alegaron que no se les comunicó la necesidad de la vivienda para el hijo mayor de la actora, por lo que -a su entender- no concurren los requisitos legales exigidos para la resolución contractual.

Asimismo, en la reconvención solicitaron el cumplimiento de la opción de compra de la vivienda pactada en el contrato, así como la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia acordando: 1: Desestimar la demanda, con imposición de costas a la arrendadora. 2. Estimar la demanda reconvencional en lo que se refiere a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la parte demandada sobre la vivienda, sin imposición de costas al ser estimada en parte la demanda reconvencional.

Los inquilinos demandados apelan la sentencia en lo que se refiere exclusivamente a la no imposición de costas en relación con la reconvención, alegando que no solicitaron una indemnización por daños y perjuicios, por lo que la estimación habría sido íntegra y procedería la imposición de costas a la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 10 de diciembre del 2025, desestima la apelación, condenando en costas a los apelantes.

Considera la Audiencia que revisadas las actuaciones y visionado el acto de la audiencia previa, la sentencia de primera instancia debe ser confirmada.

En efecto, en el FD 6º de la demanda reconvencional se solicita "el cumplimiento de la opción de compra, cláusula décimo tercera, del contrato de arrendamiento de 3 de enero de 2019 y los daños y perjuicios que está causando la situación incumplimiento que se determinarán en ejecución de sentencia".

En la audiencia previa se fijó como hecho controvertido la procedencia de dicha indemnización.

Y, la sentencia apelada, en su FD 4º, desestima expresamente dicha pretensión.

Por lo tanto, resulta evidente que la estimación de la demanda reconvencional fue parcial, y no íntegra, por lo que no procede la imposición de costas.

Reclamación de los gastos de BUROFAX al deudor

 

HECHOS:

Se reclama judicialmente la cantidad de 13.715,35 euros, IVA incluido, en concepto de honorarios profesionales. En dicha suma se incluía el importe de 30 euros, correspondiente al burofax mediante el cual el demandante les remitió la factura por sus honorarios, junto con la sentencia del procedimiento en el que había intervenido en su defensa.

Los demandados se allanaron parcialmente a la demanda, pero se opusieron al pago de los gastos del burofax.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, en relación con los gastos de burofax señaló: «Dentro de las costas se incluyen abonos a personas que hayan intervenido en el proceso, por lo que el burofax no tiene por qué incluirse en la tasación de costas y puede reclamarse como gasto o daño derivado del incumplimiento de la obligación contractual.».

La Audiencia provincial desestimó el recurso de los demandados y en relación con el burofax declaró: «En cuanto a los gastos del burofax enviado a los demandados en reclamación del pago de la minuta de honorarios, los mismos son a cargo del deudor, tanto porque no forman parte del concepto de costas del proceso, tal y como indica la sentencia de primer grado, como porque corresponden al deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil. En el mismo sentido, el artículo 1124 del Código Civil establece que, si el acreedor opta por el ejercicio de la acción de cumplimiento -como ha sido aquí el caso-, también tiene acción para reclamar los daños causados por el incumplimiento, entre los cuales se incluyen los gastos que haya debido soportar para reclamar el pago.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de junio de 2025, estima en parte el recurso de casación, en el único sentido de dejar sin efecto la condena de los demandados a pagar al demandante la cantidad de 30 euros.

Considera el Supremo que lo único que se cuestiona es si ese gasto concreto del burofax puede ser repercutido al deudor, bien conforme a lo dispuesto en el art. 1168 del CC, bien como un daño indemnizable ex art. 1124 del mismo cuerpo legal.

El art. 1168 del CC establece que «los gastos extrajudiciales que ocasione el pago serán de cuenta del deudor», lo cual implica, desde un punto de vista técnico, que dichos gastos han de estar directamente relacionados con el acto mismo de cumplir. No basta, por tanto, con que se trate de un gasto realizado en el entorno de la relación obligacional; es necesario que se trate de un desembolso indispensable para llevar a efecto el cumplimiento debido, en el sentido de facilitarlo o permitirlo de forma efectiva. Así lo ha entendido la jurisprudencia al señalar que se incluyen en el ámbito del art. 1168 aquellos «gastos necesarios para la ejecución de la prestación realizados con ocasión del pago por el acreedor, a efectos de exigir su reembolso por el deudor».

Desde esa perspectiva, no puede afirmarse sin más que el envío de la factura mediante burofax constituya un acto necesario para el pago, ni que la elección de ese medio de comunicación responda a una exigencia funcional o jurídica que justifique su coste. El acreedor dispone de múltiples vías ordinarias para poner en conocimiento del deudor el importe de sus honorarios: la entrega personal, el correo ordinario o electrónico, u otros mecanismos menos gravosos que el burofax. La elección de este último -más oneroso- constituye una opción unilateral del acreedor, que no guarda una relación directa ni necesaria con el cumplimiento de la obligación principal, máxime cuando no consta que el deudor -los ahora recurrentes- se hubiera negado previamente al pago ni que existiera una conducta de resistencia o pasividad que hiciera indispensable la utilización de un medio fehaciente y costoso. La factura, en sí misma, no requiere formalidad alguna en su notificación, y si el acreedor opta voluntariamente por un canal más gravoso sin que concurra causa que lo justifique, el resultado económico de esa elección no puede imponerse al deudor.

Tampoco cabe reconducir el importe del burofax a la categoría de daño resarcible derivado del incumplimiento, al amparo del art. 1124 del CC. Para que un gasto como el analizado pueda considerarse daño indemnizable, debe acreditarse no solo que hubo incumplimiento imputable al deudor, sino que existe un nexo causal entre ese incumplimiento y el gasto en cuestión, de modo que pueda afirmarse que este último fue una consecuencia directa y necesaria del primero. En el presente caso, tal conexión no se aprecia. El envío del burofax no consta que fuera provocado por una negativa expresa a pagar, ni tampoco respuesta necesaria a una conducta renuente de los ahora recurrentes; fue, más bien, una medida adoptada motu proprio por el acreedor, sin constancia de requerimientos previos ni de una negativa frontal a atender la obligación. La decisión de acudir directamente a un medio fehaciente responde más a una estrategia preventiva o a una preparación del litigio que a una necesidad objetiva de impulso del cumplimiento.

Desahucio, cláusula penal y avalistas.

HECHOS

En un arrendamiento de local de negocio, una vez producido el desalojo en juicio de desahucio por falta de pago, se dirige contra los avalistas reclamación de cantidad incluyendo las siguientes partidas:

a) 35.314'30€ en concepto de rentas vencidas y adeudadas

b) 35.314'3€ en aplicación de la cláusula penal contenida en el contrato, de acuerdo con la cual, en caso de desistimiento anticipado de la arrendataria ésta debería satisfacer la suma correspondiente a una mensualidad de renta, según el precio que se pague en ese momento, por cada año o período inferior que reste para el cumplimiento del plazo pactado.

c) 4.142'97€ en concepto de costas judiciales derivadas del señalado juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial de Barcelona (s. 27/07/2012) declara no haber lugar a la reclamación correspondiente a la cláusula penal ni a las costas del desahucio, y revoca la sentencia del Juzgado en ese sentido con los siguientes argumentos:

Respecto a la cláusula penal:

a) Nos encontramos ante un supuesto de resolución contractual causal: el contrato se resuelve a instancia de la arrendadora ante el incumplimiento del arrendatario. Por tanto, no es un supuesto de resolución unilateral, voluntaria y anticipada -llamado impropiamente desistimiento- del arrendatario, ni es equiparable al mismo.

b) No es de aplicación al caso la cláusula penal prevista en contrato de arrendamiento, pues no concurre el presupuesto fáctico para su aplicación, ya que no nos encontramos ante un supuesto de desalojo voluntario del arrendatario.

c) Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son la renta -precio- y el plazo -duración-. Ciertamente, el arrendatario incurre en incumplimiento de una obligación esencial (el pago de la renta), pero la cláusula penal está prevista para el incumplimiento del plazo, no para cualquier otro supuesto de finalización anticipada del contrato de arrendamiento, por lo que el supuesto no es asimilable ni puede aplicarse de manera analógica la sanción pactada.

d) El arrendatario incumple el contrato, pero el mismo se resuelve anticipadamente por decisión de la arrendadora. Efectivamente, ante el incumplimiento del arrendatario, la arrendadora podía optar (de acuerdo con lo previsto en los arts. 27.1 LAU y 1124 CC, al que expresamente se remite el primero) entre exigir el cumplimiento o promover la resolución, con indemnización de los perjuicios en ambos casos; así pues, el contrato finaliza de forma anticipada al haber optado la arrendadora por la acción de resolución y no por la de cumplimiento. No puede imputarse el arrendatario el incumplimiento del plazo.

e) La resolución por incumplimiento de la contraparte o resolución causal da derecho a la parte contratante cumplidora a reclamar los daños y perjuicios derivados de dicho incumplimiento; pero la procedencia de la indemnización pasa por la alegación y prueba de los perjuicios (existencia, nexo causal con el incumplimiento y valoración) por parte de quien la reclama, presupuestos que no concurren en el caso de autos, sin que proceda, como ya se ha adelantado, la aplicación analógica de una cláusula penal prevista para un supuesto distinto.

f) Por último, y a título ilustrativo, es oportuno citar la STS de 3/07/1990, cuya doctrina, si bien fue dictada en aplicación del artículo 56 TRLAU 1964 -que preveía una indemnización similar a la pactada en este caso para el supuesto de desistimiento anticipado y voluntario del arrendatario-, resulta trasladable al presente caso; en dicha resolución el TS razonaba:

•  "a) En primer lugar, la interpretación literal del art. 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos excluye indudablemente los supuestos en que el arrendatario «no desaloje» el local, sino que «es expulsado» de él, como ocurre cuando precedentemente se ha seguido un juicio de desahucio por falta de pago, cuya demanda fue estimada. Sabido es que la etimología de la palabra «desahucio» supone «arrojar» al arrendatario de la cosa arrendada, para que no la posea ni la use más, que fue lo que ocurrió en el caso debatido. Por tanto, cuando el arrendatario es lanzado del local no puede decirse que lo desaloja por su voluntad, y por consiguiente no se da el supuesto de hecho, en esta litis, para que pueda ser aplicado el art. 56 de la Ley mencionada,
• b) La razón de ser del art. 56, tan citado, está en el principio que recoge el art. 1.256 del Código Civil , en el sentido de que para que el contrato de arrendamiento no quede en su validez y cumplimiento al arbitrio de una de las partes, en este caso del arrendatario que desaloje el inmueble espontáneamente, se le impone la obligación de pagar las rentas hasta que termine el plazo pactado, pero se reitera que este supuesto es totalmente distinto del contemplado en estos autos".

En cuanto a las costas del desahucio subraya que no puede condenarse a los avalistas al pago de unas costas de un procedimiento del que no han sido parte, no siendo ello una obligación derivada del contrato.