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martes, 11 de noviembre de 2008

LA REPARACION DE DAÑOS EN LA VIVIENDA ARRENDADA


El tema de los daños producidos en la vivienda durante la vigencia de un contrato de arrendamiento constituye casi siempre una fuente de conflictos entre el arrendador y el arrendatario, partiendo de la dificultad, rayana en lo imposible, de dar solución válida con carácter general para esos conflictos hay que intentar proporcionar alguna luz que permita al menos enfocarlos.

Ante todo hay que considerar que existe la obligación del arrendador de realizar en la vivienda arrendada las obras de conservación necesarias lo que incluye, de forma amplia, todas las obras de reparación, cualquiera que sea su origen. Por ello, habrá de entenderse incluidas en las mismas las necesarias para mantener al arrendatario en el uso útil de la vivienda en cuestión, las originadas por caso fortuito, fuerza mayor, o simplemente, por el mero paso del tiempo. Pero también es cierto que el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador a la mayor brevedad la necesidad de las reparaciones. El incumplimiento de la obligación de reparación faculta al arrendatario para resolver el contrato y para reclamar los daños y perjuicios que se le hayan producido, pues la ley especial se remite al artículo 1124 del Código Civil .

El estado de la vivienda en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presenta en el momento de la devolución
En cuanto al primero ha de estarse a los términos del contrato y en defecto de pacto se presume “iuris tantum” que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregarla de tal modo, por tanto, la prueba del “estado” corresponde al arrendatario, pudiendo hacerlo a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho, es claro que recibir en buen estado no es recibirla nueva sino que se halle en condiciones de habitabilidad (artículo 1562 ). En cuanto al segundo igualmente se presume “iuris tantum” (artículo 1563 ) que el deterioro o perdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de ausencia de culpa o negligencia, produciéndose una inversión de la carga de la prueba.


Conforme a esto el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada al tiempo de su devolución, esta norma que contempla como excepción la prueba por parte del arrendatario de que el deterioro no ha sido por su culpa, hay que entenderla en relación con los arts. 1561 que prescribe que no responderá tampoco de los deterioros ocasionados por el tiempo o por causa inevitable.

No obstante es de vital importancia lo prescrito en el art. 1562 que señala que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Por otra parte a tenor de lo dispuesto en los artículos 21 y 27 de la Ley de Arrendamientos urbanos , el arrendador está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para la conservación de la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.


Con estos datos vamos a reseñar la interpretación que los Tribunales han dado a los mismos en algunos supuestos.

En primer lugar es de subrayar que la obligación del arrendador de reparar los daños tiene un límite absoluto, la ruina de la finca y se entiende que existe ruina o estado ruinoso cuando los daños suponen la necesidad de una verdadera reconstrucción del edificio porque no son reparables por medios normales, lo que también se evidencia cuando el coste de las obras de reparación necesarias es superior al 50% del coste de la construcción de nueva planta de características similares a la existente, máxime si fuera preciso ejecutar obras imprescindibles, para la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas.

Daños procedentes de falta de reparación o mantenimiento de elementos comunes de la finca en tal caso es la Comunidad de Propietarios la obligada a llevar a cabo las precisas reparaciones en ellos pero es preciso distinguir entre la posibilidad de actuar individualmente el arrendador respecto a elementos comunes y la obligatoriedad de compeler el citado arrendador a la Comunidad para la reparación de esos elementos comunes, pues frente al arrendatario ha de responder no la Comunidad sino el arrendador, por obvias razones de los limitados efectos subjetivos de los contratos. A ello ha de unirse la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, que señala en su Sentencia de 15 de junio de 1955 que el concepto de reparaciones necesarias abarca aquellos a efectuar incluso fuera de lo arrendado refiriéndose a los que afectan a elementos comunes o a la seguridad del edificio.

Ausencia de culpa del arrendatario: Tratándose de una vivienda muy antigua con precarias instalaciones de agua y electricidad, auto instaladas por su dueño, es perfectamente factible la sucesión de averías sin negligencia del demandante, aunque quizás vista la edad de éste y características de la vivienda, no fuera el arrendatario más idóneo. En consecuencia ha de estimarse este motivo del recurso y condenar al arrendador al abono de la reparación de la avería eléctrica.

Daños causados por incendio responde de ellos el arrendatario siempre que incurra en negligencia que se aprecia cuando la causa del siniestro fue la inflamación de una sartén en el fogón de la cocina, que se propagó a la campana extractora y muebles contiguos, esto es, una negligencia de quien utilizó la vivienda, no cabe sino concluir con la responsabilidad del demandado aun cuando se encontrase en Senegal, ya que el origen del daño estaba bajo la esfera de su control cuando fue él quien permitió la utilización de la vivienda por terceros y en aplicación de lo dispuesto en los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil.
Sin embargo no se puede imputar la responsabilidad de los hechos a la arrendataria por no haber comunicado a la arrendadora la existencia de los posibles daños cuando no hay ningún dato que avale que la arrendataria conociera la existencia del problema hasta que se produjo el incendio, por lo que difícilmente podía pedir al Ayuntamiento su reparación. Por tanto en este caso no podemos hablar de conducta omisiva a los efectos de la responsabilidad establecida en el artículo 1.902 del Código Civil
El Tribunal Supremo viene declarando que no todo incendio es por caso fortuito y que no basta para llegar a tal conclusión que el siniestro se hubiera producido por causas desconocidas (SSTS, entre otras, de 9 de noviembre de 1993, 29 de enero de 1996, 13 de junio de 1998, 11 de febrero de 2000, 12 de febrero de 2001 ), de modo que generado un incendio dentro del ámbito de control del poseedor de la cosa -propietario o quién está en contacto con ella- hay que presumir que le es imputable, salvo que pruebe que obró con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso (SSTS, entre otras, de 13 junio de 1998, 22 de mayo de 1999; 31 de enero y 11 febrero de 2000; 12 de febrero y 27 de abril 2001; 24 de enero de 2002 -acreditado el incendio causante del daño, no importa que no esté probada la causa del mismo-; 20 de abril de 2002 -no es suficiente expresar que no se ha acreditado cual fue la causa del siniestro-; 27 de febrero y 26 de junio de 2003 -debe probarse el incendio, no el hecho, normalmente imposible, que constituye la causa concreta que lo provocó-)". Como refiere la de 3 de febrero de 2005: "Por último, como ya se explicó, sirve también para la repulsa del motivo la doctrina jurisprudencial relativa a que, cuando se ha generado un incendio dentro del ámbito de control del poseedor de la cosa, bien sea su propietario o quién esté en contacto con ella, hay que presumir que le es imputable, salvo que pruebe que obró con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso.

Daños en el edificio: Con relación a la falta de legitimación activa del demandante para reclamar daños en el continente de la vivienda de que es arrendatario, el criterio es que tratándose de daños en la vivienda y no ser el demandante propietario de la misma, sino únicamente arrendatario, en principio carece de legitimación activa al no tener la condición de real perjudicado, pues conforme al art. 1554 núm. 2 de Código Civil . es al arrendador al que le corresponde realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en el estado de servir para el uso a la que está destinada; y no se opone a ello que el art. 1561 del Código Civil obligue al arrendatario a devolver la finca al concluir el arriendo tal como la recibió, ya que este precepto hace referencia a la reparación de aquellos desperfectos causados por el propio arrendatario, pero no a los derivados de actuaciones imprudentes sobre las que no se le puede responsabilizar, salvo, claro está, que el arrendatario hubiera asumido realizar por su cuenta tales obras y las hubiera satisfecho, lo que no consta se haya producido en el caso debatido.
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