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jueves, 18 de diciembre de 2008

GARAJES, COCHERAS Y APARCAMIENTOS

Como es bien conocido la actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece dos grandes grupos en los contratos cuya regulación contiene: los arrendamientos destinados a vivienda del arrendatario y todos los demás arrendamientos.

Es posible afirmar que en el momento actual, en lo que se refiere a inmuebles, después de los arrendamientos de vivienda y local comercial el arrendamiento mas habitual sea el destinado al vehículo automóvil, hasta el punto que esta circunstancia ha sido objeto de una normativa específica, la Ley 40/2002 de 14 de noviembre reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos.

La existencia de esta regulación va a permitir eludir la discusión doctrinal acerca de si el arrendamiento de garajes se encuentra o no sujeto a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Sin perjuicio de ello se pueden establecer tres supuestos principales en los que el objeto del arrendamiento es una plaza para estacionar un vehículo automóvil:

1.- Alquiler de plaza de garaje como anexo a un contrato de arrendamiento de vivienda, sufre las mismas vicisitudes y está sujeto a la misma normativa legal y contractual que la vivienda de la que constituye elemento accesorio.

2.- El contrato de plaza de garaje, también denominado de pupilaje.

3.- El contrato de aparcamiento de vehículos o parking, arrendamiento de un espacio en un local o recinto del que es titular el arrendador para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio, sujeto a la Ley 40/2002 antes citada.


Prescindiendo del primero de los supuestos, las diferencias existentes entre el contrato de garaje y el de estacionamiento o aparcamiento han sido establecidas por la Jurisprudencia, El primero de dichos contratos es aquel en virtud del cual el propietario del "parking" se obliga a la guarda de un vehículo determinado con o sin fijación de plaza concreta asumiendo un deber de custodia, vigilancia y actividades complementarias de limpieza, conservación del local, etc. y en que por aplicación de la denominada teoría de la combinación han de tenerse presentes los elementos de los tipos de contratos más afines (depósito y arrendamiento de servicios); mientras que el de estacionamiento es el negocio jurídico en que se cede tan sólo el uso de un espacio y en el que salvo en determinados lapsos temporales (por ejemplo, limpieza), no se produce obligación de guarda y custodia.

Ello sin embargo no quiere decir que el arrendador de una plaza de garaje pueda eximirse de toda responsabilidad por los daños ocurridos al vehículo que ocupa esa plaza en arrendamiento en tal sentido la Sentencia de la AP de Valladolid de 25 de setiembre de 2000, señala que son mayoritarias las sentencias del T.S. (6 de Abril 1965, 2 julio 1973 y 20 octubre 1996) y esa propia Sala (10 Noviembre 1997) y la Sección Primera (6 Mayo 1994) las que vienen manteniendo que el garajista ostenta una obligación de custodia derivada del depósito del vehículo con el que se accede al aparcamiento, y ello porque no puede entenderse como cesión pura y simple del suelo que ocupa el vehículo, y que el nacimiento de la obligación de vigilancia no tiene un carácter accesorio, art. 1.097 C.C., sino que es consecuencia lógica y unida a la buena fe y al uso, art. 1.258 del mismo texto legal, y por ello el garajista está obligado a ofrecer al propietario del vehículo un servicio organizado que garantice la seguridad del automóvil, siendo obligación inherente al contrato la de vigilar o custodiar el objeto depositado con el fin de que su titular pueda utilizarlo en la misma forma en que fue depositado por otro lado, es indiferente que en el propio garaje o en el contrato figure la expresión, como es habitual, que la propiedad no responde en caso de robo o de incendio, pues estamos en presencia de un contrato de adhesión, y como tal impuesta al arrendatario y sin ninguna efectividad.

En ese sentido la Jurisprudencia establece esa responsabilidad lógicamente no tendrá la misma intensidad cuando se trata del alquiler de cochera o plaza de aparcamiento entre particulares que cuando se trata de una explotación por una empresa dedicada a esta actividad a cambio de un canon que se abona en función del tiempo de utilización, en cuyo supuesto aquellos deberes de vigilancia y custodia han de incrementarse (SAP Vizcaya de 30/06/2001)

En el arrendamiento de parking también cabe destacar la presunción de abandono del vehículo estacionado de forma continuada en el mismo lugar del aparcamiento por un período de tiempo superior a seis meses, que permite al titular del aparcamiento retirarlo conforme al procedimiento previsto en el Artículo 71 del Texto Articulado de la Ley de Tráfico y Seguridad Víal

Por último y en el ámbito fiscal es de destacar que salvo el arrendamiento contemplado en el supuesto primero todos los demás están sujetos a IVA.