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jueves, 18 de diciembre de 2008

GARAJES, COCHERAS Y APARCAMIENTOS

Como es bien conocido la actual Ley de Arrendamientos Urbanos establece dos grandes grupos en los contratos cuya regulación contiene: los arrendamientos destinados a vivienda del arrendatario y todos los demás arrendamientos.

Es posible afirmar que en el momento actual, en lo que se refiere a inmuebles, después de los arrendamientos de vivienda y local comercial el arrendamiento mas habitual sea el destinado al vehículo automóvil, hasta el punto que esta circunstancia ha sido objeto de una normativa específica, la Ley 40/2002 de 14 de noviembre reguladora del contrato de aparcamiento de vehículos.

La existencia de esta regulación va a permitir eludir la discusión doctrinal acerca de si el arrendamiento de garajes se encuentra o no sujeto a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.

Sin perjuicio de ello se pueden establecer tres supuestos principales en los que el objeto del arrendamiento es una plaza para estacionar un vehículo automóvil:

1.- Alquiler de plaza de garaje como anexo a un contrato de arrendamiento de vivienda, sufre las mismas vicisitudes y está sujeto a la misma normativa legal y contractual que la vivienda de la que constituye elemento accesorio.

2.- El contrato de plaza de garaje, también denominado de pupilaje.

3.- El contrato de aparcamiento de vehículos o parking, arrendamiento de un espacio en un local o recinto del que es titular el arrendador para el estacionamiento de vehículos de motor, con los deberes de vigilancia y custodia durante el tiempo de ocupación, a cambio de un precio determinado en función del tiempo real de prestación del servicio, sujeto a la Ley 40/2002 antes citada.


Prescindiendo del primero de los supuestos, las diferencias existentes entre el contrato de garaje y el de estacionamiento o aparcamiento han sido establecidas por la Jurisprudencia, El primero de dichos contratos es aquel en virtud del cual el propietario del "parking" se obliga a la guarda de un vehículo determinado con o sin fijación de plaza concreta asumiendo un deber de custodia, vigilancia y actividades complementarias de limpieza, conservación del local, etc. y en que por aplicación de la denominada teoría de la combinación han de tenerse presentes los elementos de los tipos de contratos más afines (depósito y arrendamiento de servicios); mientras que el de estacionamiento es el negocio jurídico en que se cede tan sólo el uso de un espacio y en el que salvo en determinados lapsos temporales (por ejemplo, limpieza), no se produce obligación de guarda y custodia.

Ello sin embargo no quiere decir que el arrendador de una plaza de garaje pueda eximirse de toda responsabilidad por los daños ocurridos al vehículo que ocupa esa plaza en arrendamiento en tal sentido la Sentencia de la AP de Valladolid de 25 de setiembre de 2000, señala que son mayoritarias las sentencias del T.S. (6 de Abril 1965, 2 julio 1973 y 20 octubre 1996) y esa propia Sala (10 Noviembre 1997) y la Sección Primera (6 Mayo 1994) las que vienen manteniendo que el garajista ostenta una obligación de custodia derivada del depósito del vehículo con el que se accede al aparcamiento, y ello porque no puede entenderse como cesión pura y simple del suelo que ocupa el vehículo, y que el nacimiento de la obligación de vigilancia no tiene un carácter accesorio, art. 1.097 C.C., sino que es consecuencia lógica y unida a la buena fe y al uso, art. 1.258 del mismo texto legal, y por ello el garajista está obligado a ofrecer al propietario del vehículo un servicio organizado que garantice la seguridad del automóvil, siendo obligación inherente al contrato la de vigilar o custodiar el objeto depositado con el fin de que su titular pueda utilizarlo en la misma forma en que fue depositado por otro lado, es indiferente que en el propio garaje o en el contrato figure la expresión, como es habitual, que la propiedad no responde en caso de robo o de incendio, pues estamos en presencia de un contrato de adhesión, y como tal impuesta al arrendatario y sin ninguna efectividad.

En ese sentido la Jurisprudencia establece esa responsabilidad lógicamente no tendrá la misma intensidad cuando se trata del alquiler de cochera o plaza de aparcamiento entre particulares que cuando se trata de una explotación por una empresa dedicada a esta actividad a cambio de un canon que se abona en función del tiempo de utilización, en cuyo supuesto aquellos deberes de vigilancia y custodia han de incrementarse (SAP Vizcaya de 30/06/2001)

En el arrendamiento de parking también cabe destacar la presunción de abandono del vehículo estacionado de forma continuada en el mismo lugar del aparcamiento por un período de tiempo superior a seis meses, que permite al titular del aparcamiento retirarlo conforme al procedimiento previsto en el Artículo 71 del Texto Articulado de la Ley de Tráfico y Seguridad Víal

Por último y en el ámbito fiscal es de destacar que salvo el arrendamiento contemplado en el supuesto primero todos los demás están sujetos a IVA.

8 comentarios:

  1. Buenos días Pedro,
    Mi consulta es relativa a una ampliación de un contrato de alquiler para añadir el arrendamiento de la plaza de garaje. No quisiera modificar el contrato, sino añadir un anexo. Pero me gustaría saber qué datos debo añadir en ese anexo: propiedad a arrendar, importe, fecha desde que tiene efecto el arrendamiento...
    Gracias y un saludo.

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  2. Buenos días,

    Somos usuarios de un garaje que pasa de ser público 24 horas (siempre hay alguien en la entrada "vigilando") a ser solamente de 6 a 22 horas. Con esto eliminan al personal noches, fines de semana y festivos.
    La empresa propietaria se niega a poner ningún tipo de sistema de seguridad alternativo como cámaras. Además de ello nos impone, como condición para poder seguir teniendo los vehículos a pupilaje, el adquirir un mando, previo depósito de 40 €. Un sistema que en caso de que falle el suministro eléctrico en la finca impediría la entrada al garaje y la imposibilidad de disponer de nuestros vehículos libremente cuando necesitemos. Mantienen que hay un servicio de mantenimiento, que claro está, no acude inmediatamente, con lo que es como si el coche te lo tuviesen retenido. Les solicitamos valoren la posibilidad de facilitar, además del mando, de una llave, que en caso necesario hacer servir: SE NIEGAN EN REDONDO.

    Sumando a todo esto existen claras deficiencias en mantenimiento, iluminación, sistemas contra incendio dudosos, salidas de emergencia que, sin ser expertos, no dan demasiada confianza. no existe un plan ni indicaciones de salida de emergencia que indiquen por donde salir en caso, por ejemplo, de un incendio, Las puertas de acceso peatonal, a la hora de salir son normales, no de barra, no se si me explico. Los interruptores de la luz (pésima e insuficiente dejando zonas totalmente a oscuras) estás mal señalizados, algunos sujetos por los cables, no a la pared, sigo???.

    Por todo ello y más motivos, creemos que no es de recibo la actitud de los propietarios que no aceptan dialogar. Les hemos enviado un burofax solicitando que consideren lo anteriormente expuesto, pero su respuesta ha sido "amenazar" que si no pagamos el mando (como protesta por nuestra parte), consideran que no queremos seguir en ese garaje.

    Además han incumplido flagrantemente la Ley de Protección de Datos al dejar en los vehículos, cartas, con nuestro nombre y apellidos y nuestra dirección a la vista de cualquiera que pasara por allí. pero ese es otro tema.

    Si nos pudiesen asesoran o indicar que acciones se pueden tomar se lo agradeceríamos

    Gracias por su atención.

    Si nos pudiesen asesoran o indicar que acciones se pueden tomar se lo agradeceríamos

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  3. La importancia y complejidad de las cuestiones que plantea en su consulta, desaconsejan ventilarlas en este foro, ya que considero que merecen ser estudiadas con rigor profesional y confidencialidad.
    Si le parece que soy la persona adecuada para ello, en mi blog http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/2009/09/servicio-de-consultas-legales.html , puede contactar conmigo con el fin de obtener la asistencia jurídica que necesite

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  4. Buenos días Pedro.
    Antes que nada, enhorabuena por el blog, que me parece un recurso de los más útiles que puede haber por la red para resolver (o al menos intentarlo) dudas legales.
    He estado leyendo en su blog varias entradas acerca de alquiler de garajes, para ver si podía visulumbrar alguna solución a la duda que tengo. Mi situación es la siguiente: voy a comprar una vpo en segunda transmisión, que incluye vivienda, garaje y trastero, todos catalogados vpo dentroo de la calificación emitida por el Instituto Canario de la Vivienda. La situación es la que sigue: me entero que la dueña del piso tiene alquilado el garaje a un tercero, por lo que mi entidad financiera me advierte que éste podría ejercitar tanteo y retracto si se entera de la venta del garaje y quiere ejercitar su derecho, o una vez realizada la venta, reclamar la compra del garaje. Dicho esto a la dueña del inmueble, me comenta que finalmente no tiene alquilado el garaje, por lo que me surge una desconfianza. ¿Hay alguna manera de certifcar fehacientemente (no ya que la dueña dé su palabra) que tanto la vivienda como el garaje estén libres de arrendatarios? Porque la dueña puede afirmar lo que crea oportuno, pero posteriormente, el arrendatario puede reclamar. Se supone que al ser vpo, cualquier contrato de alquiler deben llevarlo a registrar a Vivienda, pero personal de este Instituto me ha confirmado que casi nunca se hace, por lo que no tengo modo alguno de certificar realmente que el garaje y vivienda está libre de inquilinos o arrendatarios. ¿Hay alguna manera de actuar para evitar que nadie pueda reclamar con posterioridad? Posiblemente el contrato de alquiler del garaje no esté registrado, pero ¿tendría validez legal? Muchas gracias y espero su respuesta.

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  5. a Anónimo: Al hacer la escritura de compraventa la propietaria lo deberá vender en concepto de libre de cargas y arrendatarios con lo cual si el contrato no está registrado vd es tercero de buena fe.
    Si quiere ampliar los datos puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,18 €/min. Desde fijo; 1,53 €/min. Desde móvil) http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/

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  6. Hola Pedro, enhorabuena por su blog, ayer le llame por la tarde y me olvide de hacerle una pregunta.

    Tengo una duda, pago un alquiler por una plaza de garaje de 58 euros al mes, el propietario me lo cobra por el banco, es decir lo tengo domiciliado, me puedo deducir esto en la declaración. Soy funcionario.

    Saludos.

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  7. A Anónimo: Tal como describe la situación no parece que pueda deducir por ese concepto.

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  8. Yo he encontrado una web que es muy buena en la compra y venta de parkings en Barcelona y Madrid tambien estan especializados en garajes con muy buenos precios y gran experiencia.

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807 520 008 (1,21 eur./min. Desde fijo; 1,57 eur./min. Desde móvil)