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miércoles, 25 de febrero de 2009

INQUILINOS DE RENTA ANTIGUA

El Tribunal Supremo en reciente sentencia de 15 de enero de 2009 ha declarado la vigencia actual del artículo 53 de la LAU 1964 y consecuentemente el derecho del inquilino a impugnar la venta efectuada por el dueño a tercera persona sin sujetarse a los límites de precio señalados en el precitado art. 53, esto es: El importe del precio de transmisión no puede exceder de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:

3%...................Vivienda ocupada por primera vez antes de 1/01/1942
4,5%................Vivienda ocupada con posterioridad a esa fecha.

En este caso resulta una renta anual de 743.376 pesetas, que capitalizada al 4.5% constituye la cantidad de 16.519.466 pesetas, mientras que el precio declarado en la compraventa celebrada el 8 de abril de 1999 es de 23.000.000 de pesetas, de manera que excede de la capitalización de la renta anual que paga el inquilino.

Hay que destacar que tanto la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia, como la de la Audiencia de Barcelona desestimaron la pretensión impugnatoria del inquilino con base entre otras razones, en estos argumentos: "No podemos olvidar que la norma del artículo 53 LAU de 1964 responde a unas circunstancias específicas de muy restrictiva interpretación actualmente, antes que nada y sobre todo si hay la patente aproximación entre el precio de mercado, el precio de venta y el precio de la impugnación, como se ha acreditado. Eso implica la desestimación del recurso, sin necesidad de valorar la cuestión, meramente secundaria, de la caducidad de la acción e implica, también, la confirmación de la sentencia"

Sin embargo el Tribunal Supremo no lo ha considerado así destacando que: El referido artículo 53 no ha sido derogado y persiste según lo dispuesto en la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , en aplicación de la Disposición Derogatoria Única de la referida Ley, reguladora de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

Y poniendo de manifiesto que: Aparecen dos criterios contradictorios en el espacio jurisdiccional de las Audiencias Provinciales, detractoras o defensoras de la acción impugnatoria que nos ocupa.
La primera tendencia, recogida primordialmente en numerosas sentencias de dos Secciones de la Audiencia Provincial de Barcelona, rechaza las demandas promovidas con base en la presencia de un precio superior al de la capitalización, y aunque admite la vigencia del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , sostiene que el ejercicio de dicha acción vulnera el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , según el cual "el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley se acomodará a las reglas de la buena fe. Los Jueces y Tribunales rechazarán las pretensiones que impliquen manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho o constituyen medio para eludir la aplicación de una norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la Ley"; asimismo, entiende que, al tiempo de publicarse el precepto antes aludido, las condiciones del mercado exentas de la actual inflación y sometidas a las condiciones depresivas de la situación económica-social de la época, daban un valor de venta de las viviendas muy parejo o similar al que resultaba de la capitalización prevista al 3% o 4,5% en función de que el piso se hubiera ocupado por primera vez antes o después del 1 de enero de 1942, sin embargo esos valores quedan hoy anacrónicos, desfasados y antieconómicos, y deben admitirse los relativos al mercado actual, salvo que se demuestre la existencia de simulación o incremento para perjudicar al inquilino; y también, manifiesta que esta doctrina se encuentra avalada por los artículos 3 y 7 del Código Civil , aunque no se haya derogado expresamente la norma, pueda ésta considerarse reñida con la actualidad (entre otras, SSAP de Barcelona -Sección 13ª- de 16 de septiembre de 2002, 24 de marzo y 28 de junio de 2006; y de la misma Audiencia -Sección 4ª- de 10 de mayo de 2001 y 6 de marzo de 2003 ).
Contra la posición recién reseñada se encuentra la que mantiene la vigencia y correcta aplicación del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para los contratos sometidos a dicha Ley, sostenida, entre otras, por sentencias de varias Secciones de las Audiencias Provinciales de Málaga, Madrid y Cádiz, con la argumentación de que no cabe aquí el abuso de derecho si un inquilino ejercita una acción prevista en la normativa vigente, habida cuenta de lo establecido en el artículo 2.2 del Código Civil y, por consiguiente, la aceptación de un criterio distinto constituiría una conculcación del principio de seguridad jurídica determinado en el artículo 9.3 de la Constitución; aparte de que dentro del concepto de tutela judicial efectiva debe encuadrarse la obligación ineludible de que las resoluciones judiciales se diriman a tenor del contenido concreto de la norma y según el sistema de fuentes predeterminado (artículo 1.7 del Código Civil ), con la finalidad de que el ciudadano conozca en todo momento y con la debida certeza cual va a ser el contenido de los preceptos aplicables; amén de que cualquiera que sea el sistema interpretativo utilizado en el marco de lo mandado por el artículo 3.1 del Código Civil , la intención del Legislador es clara al haber mantenido incólume la citada regla, por lo que cualquier solución contraria a la misma o que suponga un vaciamiento de su contenido, significaría un exceso hermenéutico que acarrearía la indeseada consecuencia de diluir los nítidos límites existentes entre la labor legislativa y la propiamente judicial (aparte de otras, SSAP de Málaga -Sección 5ª- de 29 de octubre de 2003 y -Sección 4ª- de 5 de julio de 2005; de Madrid -Sección 9ª- de 20 de enero de 2003 y -Sección 18ª- de 24 de septiembre de 2001; de Cádiz de 18 de diciembre de 2000 ).

En definitiva el Tribunal Supremo se decanta por la segunda tendencia y declara como doctrina jurisprudencial que el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos , y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente.