No es infrecuente en la actualidad que la persona interesada en una compraventa o incluso en un arriendo entregue a la otra parte una cantidad , como se dice en lenguaje coloquial para “señalizar” la operación.
Se trata en definitiva de la entrega de arras o señal ya que en opinión de Castán, con el nombre de arras o señal se conceptúa la cantidad de dinero o cosa fungible que, sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de conclusión del contrato.
Si el contrato llega a feliz término, esa cantidad formará parte del precio a pagar, pero ¿qué ocurre si el contrato no se lleva a efecto?
Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna del Tribunal Supremo distingue las siguientes modalidades de ellas:
a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Tanto doctrina como jurisprudencia entienden mayoritariamente que efectuada la entrega de una cantidad en concepto de arras, si no queda claro que fue otra la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras.
b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.
c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil tiene un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado
En otro orden de ideas hay que tener en cuanta lo que señala el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios en su artículo 82 al determinar que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato
11 comentarios:
Hola.
Me dirijo a usted con el fin de que pueda solucionarme una serie de dudas acerca de una entrega de una importe para el alqiler de un piso que finalmente no he alquilado.
La inmobiliaria me pidio una cantidad de dinero equivalente a una mensualidad hasta que se realizara el contrato, la cantidad es de 470 €. Finalmente no se realizo ningun contrato de alquiler y le he pedido la devolución del importe. Ellos me dicen que no me lo devuelven porque es un contrato de arras pero en realidad yo no e firmado nada lo unico que tengo es un recibo firmado por ellos que dice" se entrega la cantidad de 470€ a cuenta del alquiler de un piso". Ahora iremos a un tribunal arbitral. ¿Que tengo derecho a reclamar? muchas gracias por atenderme.
Le agradeceria su respuesta a mi cuenta de correo enrikekarro@hotmail.com
Un saludo.
Hola, espero estar en el lugar correcto. Mi consulta es debido a que estaba gestionando la compra de un apartamento que pertenecia a un banco (Caja) y despues de estar en contacto con la directora comercial de decha entidad y decirme que la oferta aceptada era la mia, ya que habia enviado por fax una oferta de compra firmada por mi. Me envian el contrato de arras por mail, el cual tenia una fecha mal puesta, y me envian otro con fecha corregida hasta el 19 de Julio. Dia en que realice la entrega de la seña del contrato de arras, ya que no me habian dado los datos de gastos de comunidad hasta ese mismo día por la mañana. A las 13 h ingreso el dinero en una sucursal de la entidad bancaria y al as 13:30 envio fax con el Nº de ingreso con el importe. A las 15 h. me llama un comercial para decirme que habia una propuesta anterior que habia echo el ingreso el dia anterior...
Ahora se niegan a darme el contrato de arras firmado, para que no pueda ejercer el derecho de arras penitenciales, y devolverme el doble de lo depositado...
Ademas de salir perjudicado y tener que buscar una propiedad mas cara de al que queria comprar. Hasta el dia de hoy no me han devuelto el dinero que les he depositado en la cuenta...
Me gustaria saber que puedo hacer, y si tengo que enviar burofax intimandoles a que me den el contrato de arars que vence el 8 de septiembre (fecha para escriturar)
Gracias
A Joselo Barzola: Con la lectura de mis post habrá podido comprobar que el tema de las arras no es nada pacífico. En el caso que platea lo único claro es que debe reqeurir fehacientemente la devolución de las arras (simples o duplicadas).
Buenas tardes,
Tengo una duda acerca de una reserva que puse para un piso. Me pidieron una cantidad "simbolica" para reservar un piso en el que estaba interesado, pero ahora me encuentro con que no me gusta nada el trato recibido por parte de la agencia, ni tampoco con las condiciones (que parecen ir saliendo sobre la marcha).
Tengo derecho a recuperar esta reserva? Segun tengo entendido estoy en mi derecho pero me gustaria saberlo con total certeza.
Muchas gracias,
A Anónimo: Es imposible contestar a su pregunta sin conocer previamente el concepto y condiciones en que entregó esa cantidad.
Las arras penales y penitenciales... ¿No son de hecho iguales?
A Amparo BB: Aunque el resultado práctico parace el mismo en teoría son distintas, las arras penales no excluyen la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento
Esmeralda
Estimado Sr. Henández, me dirijo a usted con el objeto de que pueda disiparme dos dudas que me tienen absorta.
En 2007 adquirí una vivienda, sobre planos. La constructora ha tenido problemas de toda índole (se le han ido cuadrillas, éstas han boicoteado la obra...). Pero el principal retraso en la entrega, de más de un año, vino motivado por la denegación de la cédula de primera ocupación (hicieron más altas las alcantarillas que el portal!!!).
En las cláusulas del contrato de compraventa, existe la típica ambigüa que viene a decir que todo aquel retraso por causas ajenas no será imputable a ellos. Mi pregunta es, ¿el motivo citado se considera ajeno a su voluntad?. Ademá, para mayor escarnio, hace 2 meses, se pusieron en contacto conmigo para ver desperfectos en la vivienda, cosa que habían hecho ya hacía más de 8 meses. Cómo lo desconocían (se percibe un descontrol absoluto), les rogué en varias ocasiones que comprobasen que habían subsanado todo (instalación aire que ya había abonado hace 3 años, pintura en liso no gotelé y distintos desperfectos)y me lo comunicasen. Y hoy recibo un burofax donde me citan en una Noría dentro de 10 días para firmar el contrato, advirtiéndome que si no comparezco se considerará que rescindo el contrato y se quedarán con las cantidades abonadas hasta el momento.
Me parece indignante, que después del retraso de más de año y medio que llevan me obliguen y decidan unilateralmente, y sin previo aviso, fijar la fecha de escrituras y con un tiempo tan constreñido.
Mi segunda pregunta, se circunscribe al respecto, ¿existe una fecha a respetar para la firma de estas escrituras?
Muchas gracias, por anticipado. Quedo a la espera de su contestación. Le dejo mi correo personal: esmeralda.serrano@gmail.com
Hola,
Muchas gracias por su blog, da informaciones muy útiles.
Tengo un problema de alquiler de piso. Hace un mes firme una reserva para un piso, reserva que expone como fecha para firmar el contrato el 12 de julio. Resulta que hubo problemas con el gas, que se tuvo que retrasar dicha firma, y ahora me dice el comercial que hay un problema de ventilación en el piso, que se tiene que demorar aún más. Pague cómo señal 500€, y me gustaría saber cuales son mis derechos como consumidor frente a esta agencia. No quiero buscar otro piso, sólo quiero que me compensen los gastos suplementarios que estoy teniendo al no poder disfrutar de mi nueva vivienda.
Muchísimas gracias,
A Manue: Sin tener a la vista el documento señal (¿arras?) solo cabe decir que el incumplimiento o la morosida en el cumplimiento d ecualquier acuerdo implica indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el que no incurrió en mora.
Si quiere ampliar los datos puede consultarme directamente por teléfono: 807 520 008 (1,18 €/min. Desde fijo; 1,53 €/min. Desde móvil) http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Verdaderamente el planeta jurídico está dominado por una atmósfera poco fiable. Es el mundo de la incerteza, la duda y el sobresalto. He encontrado pocas cosas al respecto de las arras y casi todas referidas a la compraventa de inmuebles del art.1454 de Cc. El vulgo estamos familiarizados con las arras por las que en algunos casos aparecen en los matrimonios y algunos en nuestro imaginario las hemos convertido en una "prenda" que se entrega como compromiso de cumplimiento de algo con la pena de perderla en caso de incumplimiento. La cuestión es que tengo que celebrar un contrato de prestación de servicios y ahora el prestador me dice que espere unas semanas. Tengo otras posibilidades, otros prestadores, pero si el primero me cumple con lo que tenemos hablado no me importa esperar, pero si cumple. Hemos hablado de que me entregue una cantidad como "prenda" de que va a cumplir y si no lo hace la perderá. Eso habríamos hecho sin mas si no existiese Internet... y aquí estoy. ¿Se puede hacer un contrato de arras penitenciales para obligaciones distintas de la compra-venta?. Muchas gracias.
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