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jueves, 26 de noviembre de 2009

LA DURACION DE LOS ARRENDAMIENTOS

Es de sobra sabido que en España, a partir de 1920, en los arrendamientos urbanos, por razones proteccionistas, que se justificaban por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta sunt servanda" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato, se introduce un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que evidentemente desnaturaliza el contrato de arrendamiento de cosas puesto que como lo define el Código Civil es aquel por el una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, con el reconocimiento del derecho a prórroga forzosa a favor del inquilino ese requisito esencial de ser por tiempo determinado, queda incumplido.
Esta situación se mantiene hasta 1985 en que el llamado Decreto Boyer, que suprime la irrenunciabilidad de la prorroga forzosa y es definitivamente abandonada en la LAU 1994.
Sin embargo cabe preguntarse ¿Es posible en la actualidad pactar esa prórroga forzosa a favor del inquilino en un contrato de arrendamiento?

Una interesante sentencia del Tribunal Supremo (nueve de Septiembre de dos mil nueve) estudia y resuelve cumplidamente esta cuestión, de la cual, por su indudable interés transcribimos las siguientes afirmaciones:

Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994 , la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.


La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que ha nprevisto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».


Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes (...) tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.

La solución puede ser acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil





9 comentarios:

  1. Hola
    Quiero alquilar un piso y me han propuesto hacer un contrato de temporada, nunca lo he hecho así y soy una buena inquilina, mis anteriores caseros han estado muy contentos conmigo y yo también, tengo miedo de que este contrato me perjudique y el propietario me pueda echar cuando quiera, el contrato es de 11 meses, ¿en que me perjudica o me beneficia? ¿puedo exigir a la inmobiliaria que me haga un contrato normal, ya que este piso va a ser mi vivienda habitual? Gracias, necesitaria una respuesta pronto!!

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  2. A Ana: La calificación de arrendamiento de vivienda o de temporada se fundamenta en la realidad no en la forma. Es decir si el piso arrendado va a ser su vivienda habitual tiene derecho a prórroga de 5 años con independencia d ela duración que se pacte en el contrato.

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  3. Buenos dias, Pedro.

    Sé que la entrada es antigua y que has respondido a algo similar a lo que voy a preguntar. Aun así y a riesgo de ser un plomo, allá va.

    Mis padres viven actualmente en alquiler en un piso del que en breve les dirán que se marchen por haber cumplido los 5 años de alquiler.

    Mi pregunta es: si quisieran quedarse, sin así quererlo el dueño de la casa, habría alguna posibilidad? Si tuvieran que buscar otro alquiler, al ser vivienda habitual, podrían escoger un piso cualquiera, independientemente de los alquileres de "temporada escolar"? Vivimos en Cádiz y es casi imposible encontrar un alquiler que no tenga esa distinción ya que los dueños hacen su agosto (nunca mejor dicho) en verano cobrando unos alquileres estratosféricos.

    Muchas gracias por tu ayuda,

    Victor.

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  4. A Gelán Noticias:La única posibilidad de prorrogar el arriendo sin subterfugios es que no les hayan preavisado en forma. El arriendo de temporada para ser válido tiene que ser real y efectivo de temporada, si el arrendatario no tiene otra vivienda evidentemente no es un "veraneante"
    Si necesita ampliar la consulta puede hacerlo conmigo directamente por teléfono: 807 520 008 (1,18 eur./min. Desde fijo; 1,53 eur./min. Desde móvil)

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  5. Hola buenas tardes , y si llevas 40 años con los mismos inquilinos sin contrato , y pagan 2000 pesetas al mes y cuando quieren pagar, no puedo hecharlos? porque hacer un contrato y poner al dia el precio del alquiler no quieren, que puedo hacer?

    Gracias amigo

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  6. A Javier: Si no pagan con puntualidad puede intentar el desahucio por este motivo.

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  7. Hola Pedro

    ¿Que explicación puede tener el que se aluda a respetar los artículos del CC en lo vigente bajo la ley actual y no en la del 85 (que da libertad a las partes para aplicar prorroga "forzosa")? ¿Acaso el CC era de menor importancia entonces?

    Por otro lado creo que en este asunto se confunde indeterminado con indefinido. El CC cita el término determinado, y una prórroga forzosa ya está determinando cuando puede ser su fin, siendo éste como mucho cuando el arrendatario fallezca, algo que no sería igual si fuese persona jurídica ya q estas no tienen término como las personas físicas. Otra cosa es que no se haya definido la fecha exacta o precisa

    Agradecería enormemente su opinión

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  8. A Anónimo: Los temas que plantea dan para bastante mas de lo que puede exponerse aquí. La actual LAU 1994 ha tratado de conciliar situaciones preexistentes distintas, cosa difícil de lograr, a mi juicio, la prórroga forzosa y hereditaria a favor del inquilino ha producido una distorsión muy importante en los arrendamientos urbanos en España, que será difícil de erradicar. Todavía se mantienen muchas situaciones heredadas de la legislación de 1964.

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  9. Gracias por su respuesta Pedro

    Yo solo soy un inquilino en paro en riesgo de desahucio, pero según le capto entiendo que no ve justo que se mantengan las prórrogas forzosas del 64 al 85. Esas las puedo entender ya que se le obligaba por imperativo legal al arrendador, pero si desde el 85 un arrendador quiere hacer uso de una fórmula en ese estilo entiendo que no hay nada en la LAU actual que lo deba de impedir.

    Y no veo sentido que se acepte esa fórmula del 85 al 94, como hace el Supremo en sentencia del 15/06/2011, y a partir de ahí haya quien plantee que no es legal. El artículo 9 de la LAU del 94 alude a que la duración del arrendamiento será libremente pacado por las partes, siendo análogo a lo que cita el Decreto Boyer en su artículo 9 (tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes). Analizando el contenido, por mucho que la ley del 94 derogue lo anterior, si en su sustancia dicen lo mismo no se donde la LAU actual impide ese tipo de cláusulas que se toman libremente.

    Leo la LAU actual y no encuentro impedimento, el artículo 4 habla también de la voluntad de las partes, por ello para intentar impedir dichas cláusulas se alude al CC. Entiendo que las sentencias que se refieren a casos similares con tratos del 85 al 94 pero de personas jurídicas deberían de ser extrapolables a casos del 94 con personas físicas (30 años máximo), o si acaso dejar a las personas físicas que hagan los pactos que libremente quieran.

    Se que es farragoso el tema, pero me parece valorable su opinión

    Un saludo

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