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domingo, 17 de enero de 2010

ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS


En las décadas de los sesenta y setenta del pasado siglo era impensable a un particular obtener un crédito hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda.

El sistema de pago aplazado del precio se sustentaba por la concesión de ese aplazamiento a riesgo del vendedor, ya fuera un particular o una inmobiliaria/constructora, en ocasiones se aplazaba el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se hubiera pagado la totalidad del precio, en otras se otorgaba esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega.

No debe olvidarse que la hipoteca es la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras, ya que:
a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

En ese sentido de adoptarse esta posibilidad sería aconsejable del mismo modo que hace la banca exigir al deudor hipotecario:


1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro


2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.


3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.


4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

La ventajas que este sistema tiene para comprador y vendedor son evidentes:


1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.


2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..


Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.


En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.

4 comentarios:

  1. Pues sí, puede ser una idea a tener en cuenta, aunque como desventaja tendría los costes reales...para el vendedor. ¿De qué le serviría a dicho vendedor tener una cartera de efectos a cuarenta años? ¿Cómo se convierte en dinero para que pueda atender sus pagos? ¿Le concedería algún banco/caja una línea de descuento o un crédito a largo plazo con la garantía de esos efectos? Desde ya le puedo decir que no, que se desprendería de un bien sin opción de recuperar su dinero en un plazo razonable. Ninguna entidad financiera le daría solución. Y el coste sería excesivamente elevado, si está dispuesto dicho vendedor a garantizar con su propio patrimonio, algo que, por supuesto, dudo consienta.

    El tema es muy simple, desde mi particular punto de vista. Cuando alguien hace una inversión muy fuerte y arriesgada, como lo es, no lo podemos olvidar, la construcción y venta de una vivienda, ha de asumir que se puede equivocar. Y muchos se han equivocado. Y ahora, lamentablemente, ha llegado el momento de vender a precio de saldo algo por lo que se pensaba obtener unos altos beneficios. De modo que cuando en los balances de las empresas empiecen a pesar esos inmuebles no vendidos, como ya está pasando, habrá que estar atentos a los inevitables "regalos" que más pronto que tarde se van a producir.

    Ha habido muchos que han ganado demasiado. Ahora a quienes les haya pillado el toro les toca asumir el riesgo y apechugar con la pérdida.

    Y si alguien tiene dudas al respecto que le pregunte a los muchos que se hartaron de perder, por ejemplo, con las acciones de TERRA, a pesar de las muchas advertencias que hicimos muchos profesionales.

    No quiero terminar sin agradecerle sus excelentes comentarios, que para mí siempre son un placer leer. Y es que la experiencia, a pesar de todo, y más en los tiempos que vivimos, sigue siendo un "grado".

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  2. toda oferta y demanda es el inicio para un posible negocio. Logicamente el sector inmobiliario es un negocio basado en la necesidad de tener una vivienda. El negocio es este. Si dispones de un producto que te salga rentable a la hora de invertir seguramente contaras con mas opciones para venderlo bien. Toda inversion quiere rentabilidad y la rentabilidad se produce en buenos planteamientos economicos financieros.
    Mi pregunta sobre esta alternativa es saber que vacios legales existen en este negocio de venta sin creditos inmobiliarios por parte de bancos y cajas.
    Si fuera posible disponer de inversion privada para este tipo de venta sin creditos hipotecarios, seria posible que las entidades se molestaran de tal forma que MAFIOSAMENTE actuaran de forma LEGAL contra el sistema?

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  3. Estoy totalmente con esta visión. Podría decir: "Que así sea!"

    He creado recientemente un blog para difundir este tipo de contrato. Se llama mundosinhipoteca y la idea es acabar redactando un contrato de "Compra-Venta Pasiva" que esté ajustado a las necesidades y medios de hoy en día.

    He publicado sus 2 artículos al respecto de este tema en mi blog, así que: Muchas gracias por estar abierto a alternativas a la hipoteca que tanto daño nos ha hecho...

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  4. La fórmula de pago a plazos con letras de cambio ha demostrado en el pasado su efcicacia. Los títulos cambiarios son endosables y sirven para pagar deudas. Sustituyen así al dinero. La letras han servido como medio de pago desde la Edad Media en que se inventaron. En los años 60 y 70 la letra de cambio circulaba como efectivo hasta que la banca monopolizó el descuento y acabó con esta fórmula que hasta tiene una ley propia: La Ley Cambiaria y del Cheque. Si el público se diera cuenta de que la banca ha bloqueado la circulación de letras y que la liquidez depende sólo de que el público admita este instrumento como medio de pago, la sequía de crédito bancario sería ssustituida por crédito privado y todo volvería a funcionar, como ya funcionó en el pasado, y muy bien.

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