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jueves, 11 de agosto de 2011

La actualización de alquileres de “renta antigua”

El inquilino pretende, después de pagar durante un año la renta actualizada a requerimiento del arrendador, que se declare la improcedencia de la actualización de la renta efectuada por percibir la arrendataria ingresos inferiores a dos veces y medio el SMI y la devolución de las cantidades abonadas en exceso desde marzo de 2006.

El Tribunal Supremo en sentencia de diecinueve de Julio de dos mil once desestima esos pedimentos en atención a las siguientes consideraciones:

Ante el requerimiento fehaciente de actualización de renta, el arrendatario puede adoptar varias posturas:
A) Contestar por escrito al requerimiento de actualización de renta, en el plazo de treinta días siguientes a la recepción de aquél, aceptándola, con lo que al siguiente periodo de renta que proceda, se podrá girar el recibo por el nuevo importe de renta, o rechazándola por entender que no se ha calculado correctamente la cuantía en función a los ingresos o por estimar que aunque el proceso de actualización es correcto no cabe, al ser un arrendatario de bajo nivel económico (DT 2ª D. 11, regla 7ª LAU 1994), o porque, aún entendiendo que procede tal actualización, desiste de ella.

B) No contestar al requerimiento en el plazo de 30 días a contar de su recepción; la falta de contestación al requerimiento efectuado por el arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este silencio; mientras que algunas Audiencias Provinciales consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización, otras Audiencias, entienden que el silencio del arrendatario no impiden que, en un momento posterior, pueda acreditar el bajo nivel de rentas que impediría la continuación del proceso de actualización.
La cuestión jurídica expuesta ya ha sido analizada por esta Sala en distintas sentencias; el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , equivale a un consentimiento tácito, lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes.

En conclusión, aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª de la LAU 1994, no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador