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domingo, 16 de diciembre de 2012

La denegación de prórroga por necesidad del arrendador en la LAU/1994



La sentencia de veinticinco de septiembre de dos mil doce de la Audiencia Provincial de Cádiz hace un completo análisis del supuesto en que el arrendador da por terminado el alquiler por necesitar la vivienda y no la ocupa en el plazo previsto.

HECHOS: Se trata de un arrendamiento de vivienda con una duración pactada de dos años, en el que el inquilino ha renunciado al derecho de prórroga y antes de cumplirse el plazo pactado abandona la vivienda por necesidad del arrendador. Éste, a continuacion, entrega las llaves a una inmobiliaria, cosa que acredita el ex inquilino con acta notarial reclamando y obteniendo del Juzgado 40.500 euros de indemnización.

La AP revoca en parte la sentencia reduciendo la indemnización a 8.100 euros con base en las siguientes consideraciones:

La parte arrendadora no debió entregar las llaves del piso litigioso a una agencia inmobiliaria, pues con esta actuación, se desprende que quería alquilar la vivienda, debiendo habérselo comunicado con anterioridad a la parte demandante por si tenía intención de alquilar de nuevo su vivienda.

Consideramos que la parte arrendadora no quiso, con la excusa de la enfermedad del padre, extinguir el contrato de arrendamiento que le ligaba con la parte demandante, y buscar un nuevo arrendamiento con un incremento de Renta de 100 euros. La parte arrendadora tenía ocupada la vivienda con un inquilino de trabajo estable, por lo que crea un ingreso seguro, ante la incertidumbre de si ocupaba de nuevo su vivienda.

No es que consideremos que haya existido justa causa para la no ocupación. En tal caso hubiéramos desestimado la demanda. En el supuesto enjuiciado observamos que no existe mala fe, abuso o mala fe de la arrendadora, sino que estaba mediatizada por la enfermedad que sufría su padre, que produce normalmente inestabilidad en las familias que los tienen que soportar y atender por amor, máximo cuando son sus descendientes.

Ambas partes en el contrato, renunciaron a la prórroga forzosa por necesidad, supuesto en que es admisible la renuncia a la prorroga, estableciéndose como duración del contrato dos años. El pacto contractual por el que se establezca la extinción del contrato en momento anterior a la llegada del mismo a los cinco años es nulo, salvo en el supuesto de la excepción prevista en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No procede la aplicación del artículo 9.3, segundo párrafo de la LAU, ya que rige nada mas, cuando nos encontremos, en el supuesto de que el contrato estuviera prorrogado, pues, claramente establece el párrafo primero del art. 9.3 no procederá la prórroga obligatoria . . . El párrafo segundo del 9.3 hay que encuadrarlo dentro del 9.3, y no resulta aplicable a los contratos en que no ha comenzado la prórroga, que el supuesto enjuiciado. Si el legislador hubiese querido que el derecho de indemnización fijado en el párrafo 2 del art. 9.3 de la LAU se aplicase a todos los supuestos lo hubiese contemplado en un número distinto, para que abarcase los contratos de arrendamientos en todos los supuestos, y al haberlo encuadrado en el 9.3 se está refiriendo a los contratos que estén en prórroga legal; que no es el supuesto enjuiciado.

Sin embargo el inquilino tiene derecho a indemnización haciendo una aplicación analógica del artículo 9.3, segundo párrafo de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al ser privado de la vivienda donde estaba arrendado en plazo inferior a dos años, ya que se había pactado por voluntad de las partes, que no procedería la resolución por necesidad hasta el transcurso de los dos años.

Consideramos excesiva la indemnización de 45 meses de renta que le faltaba para complementar los 5 años de arrendamiento, máxime cuando en principio no ha quedado acreditado que se le causare ningún perjuicio al arrendatario, al haber arrendado otra vivienda en la misma zona de Bahía Blanca, y que es licenciado en Derecho que había arrendado la vivienda en dos años por estar de acuerdo en la cláusula de ocupación de la vivienda por el arrendador. Entendemos justo que la indemnización del arrendatario debe reducirse a 9 meses de renta, pues se desalojó la vivienda en julio de 2010, cuando de acuerdo al contrato el plazo de duración era de dos años, es decir hasta el 1 de abril de 2011, por lo que la indemnización queda reducida a 8.100 euros más los intereses legales desde la reclamación judicial hasta que se efectúe su pago, conforme a los artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil.