Opción de compra con clausula penal para el concedente

La sentencia del Tribunal Supremo de treinta de Noviembre de dos mil doce resuelve sobre un precontrato de opción en el que se pacta como sigue: Se pacta cláusula penal a favor de la optante, la cantidad de 300.000 € para el caso de que la concedente no formalizara la/s escritura/s correspondiente/s habiendo sido requerida para ello fehacientemente. Dicha cláusula penal será compatible con cualquier otra indemnización por daños y perjuicios que procediera.

El ejercicio de la opción estaba sujeto al plazo de un año, improrrogable, a partir de la aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias de Illora (Granada)

Transcurridos dos años sin aprobarse dichas normas el concedente notificó la resolución tácita del contrato de opción, por haber devenido imposible el cumplimiento de la obligación".

El optante se opuso y una vez aprobadas las normas requirió al concedente para que otorgara la escritura de compraventa y no habiéndolo obtenido reclamó el pago de la cantidad pactada como cláusula penal. 

Todo ello conforme al siguiente calendario:

* precontrato de opción: 13 diciembre 2002.
* requerimiento de resolución (por imposibilidad) de los concedentes: 15 marzo 2005.
* aprobación normas (comienza el dies a quo ): 17 marzo 2005.
* requerimiento de la optante para otorgar escritura del precontrato opción, que rechazan los
concedentes: 27 octubre 2005.
* requerimiento al pago de la cláusula penal y ejercicio de la opción: 18 marzo 2006 (un día después del plazo); esta es la esencia del recurso de casación.

El Juzgado de 1ª Instancia consideró caducada la opción y moderó la cantidad reclamada a 60.000€, la Audiencia Provincial desestimó la demanda por considerar caducada la opción y extinguido el derecho a reclamar la cláusula penal.  

Señala la sentencia del TS que el precontrato de opción, conforme abundante jurisprudencia, "implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa"

Recuerda el TS que la caducidad es un concepto nacido a principios del siglo XX en la doctrina alemana y de ella pasó a estudios monográficos en España y décadas más tarde, a toda la doctrina; conforme a la doctrina jurisprudencial es el modo de extinción del derecho por el mero transcurso del tiempo.

Así mismo que la cláusula penal es la que establece una sanción como obligación accesoria condicional; promesa accesoria y condicional que se incorpora a la obligación principal con doble función reparadora y punitiva, y  tiene la función liquidadora de los daños y perjuicios.

Subraya el error cometido por las sentencias recurridas:

En primer lugar, el concepto de nulidad, al que pueden asimilarse la inexistencia (caso de simulación absoluta) o la anulabilidad (caso de error o dolo) no puede mezclarse con el concepto de ineficacia y la caducidad es un claro ejemplo de extinción del derecho el cual nunca se anula, sino que queda ineficaz.

En segundo lugar, la cláusula penal que ahora se reclama no está ligada al ejercicio del derecho de opción, que se dejó caducar y quedó ineficaz, sino al incumplimiento de la obligación pactada de elevar a escritura pública el precontrato de opción, de 13 diciembre 2002; la cual es una obligación autónoma, pactada libremente al amparo del principio de autonomía de la voluntad, que proclama el artículo 1255 del Código civil de cumplimiento inexorable, en virtud de la lex contratus que consagra el artículo 1091 del mismo cuerpo legal.

 
En definitiva estima el recurso condenando a los demandados a pagar a la sociedad demandante la cantidad de 300.000 €, más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, y los mismos, elevados en dos puntos desde la fecha de la presente sentencia.