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viernes, 28 de febrero de 2014

El alquiler compartido, ¿Es solidario o mancomunado?



La importancia de la respuesta es evidente, por ello es muy recomendable que en el contrato de arrendamiento, cuando exista pluralidad de inquilinos, se haga constar expresamente el carácter solidario o mancomunado de su relación.

Si no se hace constar es difícil dar una solución unívoca, cada caso puede tener una respuesta diferente.

La doctrina jurisprudencial reiterada señala que cuando en un contrato de arrendamiento urbano (de vivienda o de local de negocio), existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción.
 

Conviene traer a colación como jurisprudencia reiterada que en los supuestos de coarriendo mancomunado, el abandono, por cualquier razón, de la finca por parte de uno de los coarrendatarios comporta una modificación subjetiva en el contrato que ha de ser consentida por el arrendador, operando en otro caso una cesión inconsentida configuradora de causa resolutoria de ese contrato (STS 30/07/2010)


Ello sin embargo no quiere decir que cada inquilino esté obligado a pagar exclusivamente su parte proporcional del alquiler, el Tribunal Supremo, aun partiendo de esa doctrina jurisprudencial que presume el carácter mancomunado, considera que cuando haya pluralidad de inquilinos todos están obligados al pago del alquiler  y el casero puede reclamar la totalidad a cualquiera de ellos, conforme declara la STS  30/05/2006: En efecto aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas. Y así es porque en el presente caso - pluralidad de arrendatarios- no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación.

Hay que recordar también que si bien anteriormente el Tribunal Supremo era partidario de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones , sin presumirla en ningún caso( STS 30.7.2010 que cita la de 26.11.2008)

Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias del TS incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (sentencia de 28 de octubre de 2005), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil, por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato (sentencia de 17 de octubre de 1996), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos (sentencia de 23 de junio de 2003).