La solidaridad en un arrendamiento compartido.

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda demanda a sus dos inquilinos solicitando el desahucio, por expiración del plazo contractual, y las rentas atrasadas.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el arriendo y condenando a uno de los inquilinos a desalojar la vivienda y pagar a la arrendadora la cantidad de 8.010,70 €, absolviendo al otro inquilino.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de octubre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia, y condena a ambos inquilinos a desalojar la vivienda y al pago a la actora de la cantidad de 8.010,70.- € más la que se devengue hasta el efectivo desalojo de la vivienda a razón de 724 .- € mensuales.

Considera la Audiencia que, en el presente caso, la acción ejercitada como principal es la de desahucio por expiración del término contractual pactado en un único contrato de arrendamiento suscrito por dos coarrendatarios y no ante dos contratos de arrendamiento suscritos por dos arrendatarios diferentes. En ese único contrato se pactó una duración de un año prorrogable de forma obligatoria para el arrendador a voluntad de los arrendatarios (los dos) hasta tres años conforme a la normativa arrendaticia entonces vigente, con lo que expiraría el 30 de agosto de 2020, salvo reconducción.

Consta en autos que con fecha 16 de junio de 2020 la arrendadora remitió burofax comunicando la extinción del contrato con fecha 30 de agosto de 2020, y por ende su voluntad de no prorrogarlo. Ese burofax fue remitido a la coarrendataria y fue recibido por el coarrendatario. Es evidente, pues, que conforme a la normativa vigente la arrendadora, una vez transcurridos tres años de duración del contrato, había manifestado su voluntad de no renovarlo, en realidad su voluntad de tenerlo por extinguido a la fecha de finalización del plazo legal, con lo que el mantenimiento de los coarrendatarios, los dos o uno de ellos, en la vivienda carece de soporte legal.

Y a ello en modo alguno obsta el hecho de que la comunicación remitida por burofax se dirigiera sólo a uno de los coarrendatarios y otro lo recogiera puesto que es doctrina jurisprudencial reiterada que la relación de coarrendamiento es solidaria.

Es evidente que el supuesto enjuiciado encaja en la doctrina expuesta desde el momento en que todas las obligaciones que se establecen en el contrato en relación con los arrendatarios lo son conjuntamente, no se establecen por partes, no se divide la renta entre dos sino que ambos se obligan solidariamente con la arrendadora a su pago íntegro y al cumplimiento de todas las obligaciones que se derivan del contrato y son acordes con su regulación legal.

Por lo tanto, comunicado a uno de los arrendatarios la intención de la arrendadora de tener por extinguido el contrato a su vencimiento el 30 de agosto de 2020 con suficiente antelación, el contrato se extinguió en tal fecha y ninguno de los que fueron arrendatarios tiene derecho alguno a la posesión en tal concepto de la vivienda arrendada en su día.

La solidaridad en los arrendamientos compartidos

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a tres personas físicas a abonar conjunta y solidariamente a abonar a la demandante la cantidad de 5.978,57 €

Uno de ellos apela la sentencia articulando el recurso en orden a un único motivo, esto es, el pronunciamiento condenatorio por cuando que se condena de forma solidaria y debiera de ser de forma mancomunada, por lo que debiera de ser distribuida la cantidad en tres partes. Al ser tres los arrendatarios.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de uno de junio de dos mil veintitrés, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que estamos ante un contrato de arrendamiento en el que la parte arrendataria son tres personas físicas, formando una comunidad, si así se puede decir, y pagando como un único arrendatario, por lo que ahora se pretende no puede ser aceptado.

“Si bien para estos casos, inicialmente, la Sala era partidaria de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad «no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , (...) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso” (STS 26/11/2008)

“Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (STS 28/10/2005), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil , por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato (STS 17/10/1996), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos”. (STS 23/06/2003)

El divorcio de los inquilinos en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por los dos cónyuges en calidad de inquilinos.

La arrendadora presenta demanda contra ambos solicitando el desahucio por falta de pago y reclamando rentas por importe de por importe de 6.760 euros.

La esposa se opone al desahucio alegando su situación de vulnerabilidad. El esposo se opone a la demanda alegando que no reside en el inmueble desde el 27 de marzo de 2019 lo que fue comunicado a la inmobiliaria que gestionó el contrato, sin respuesta.

El Juzgado de primera instancia dicta sentencia, estimando la demanda respecto a la esposa, y desestimándola respecto al esposo.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 2 de febrero de 2023, estima el recurso de apelación de la arrendadora, condenando al esposo, solidariamente con la esposa a pagar a la actora la cantidad de 6.760,00 € (SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA EUROS), más intereses y al abono de las rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesión de la vivienda.

Considera la Audiencia que no comparte las conclusiones de la sentencia apelada, ambos demandados suscribieron el contrato de arrendamiento ostentando ambos la condición de arrendatarios, que el demandado hubiera abandonado la vivienda tras el divorcio de los demandados y que comunicara esta circunstancia la inmobiliaria o la demandada lo mencionara a la propietaria, no significa que el contrato quedara novado o modificado, no existe prueba alguna del consentimiento de la propiedad.

La voluntad de novar no se presume, sino que ha de ser comprobada, el efecto novatorio que dependa de la voluntad de los contratantes, esto es, de la concurrencia de un "animus novandi" puede exteriorizarse de modo expreso o tácito. Y no se advierte consentimiento expreso, ni existe acto alguno que revele un consentimiento tácito, sin que el mero conocimiento equivalga a asentimiento a la novación subjetiva, ni tampoco puede inferirse dicho consentimiento de su silencio. (STS 19/02/2103, 18/12/2012, 4/04/2011)

"En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, después de la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite el desistimiento unilateral del arrendatario, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de seis meses; pero lo que no autoriza la Ley de Arrendamientos Urbanos es que la parte arrendataria pueda alterar unilateralmente el contenido del contrato de arrendamiento, manteniéndolo en vigor, aunque sólo con alguno o algunos de los arrendatarios que suscribieron inicialmente el contrato, reduciendo los sujetos obligados frente al arrendador al cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento del que son parte, del mismo modo que tampoco un avalista podría desistir unilateralmente del aval asumido frente al arrendador, extinguiéndose la obligación del fiador, de acuerdo con la norma general del artículo 1847 del Código Civil al mismo tiempo que la del deudor." (SAP Barcelona 17/06/2021).

En conclusión, no existiendo prueba del consentimiento por la parte arrendadora a la novación, ni previsión contractual que permita a uno de los coarrendatarios desligarse del contrato, permaneciendo el otro como único arrendatario, el hecho de que el demandado dejara de residir en la vivienda, no le priva de legitimación pasiva, quedando obligado al pago de la renta solidariamente con la coarrendataria, porque la obligación de pago es solidaria.

El desistimiento en un arrendamiento compartido.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia declara resuelto el arrendamiento de vivienda y condena a los tres inquilinos a pagar al arrendador 3.300 euros correspondientes a las rentas de los meses de mayo a julio de 2020, devengadas y no pagadas.

Dos de los inquilinos apelan la sentencia invocando que abandonaron el inmueble el 1 de enero de 2020, abandono que se hizo saber al arrendador mediante correos electrónicos y con posterioridad, mediante burofax, sin oposición por el demandante.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 24 de noviembre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que llega a la misma conclusión valorativa de la Sentencia de instancia sobre falta de aceptación por el arrendador de la pretendida novación modificativa del contrato, artículo 1205 Código Civil, con subsistencia de la obligación de pago, a salvo de las relaciones internas existentes entre los arrendatarios firmantes.

Tal y como expone la Resolución impugnada, no resulta aplicable al caso enjuiciado el artículo 11 LAU, que implica la comunicación de desistimiento por un único arrendatario, con firma de documento de liquidación económica del contrato, y que permita establecer la extinción de la obligación de pago por haberse producido la efectiva desocupación y entrega de la posesión del inmueble, conforme al artículo 1561 Código Civil en relación con los artículos 1462 y 1463 del Código. Es por lo que el casero opone la falta de firma por los codemandados recurrentes de documento de entrega de llaves de la vivienda al propietario.

El contrato de arrendamiento contiene referencia expresa en su estipulación tercera a la obligación solidaria de abono de la renta o de cualquier otra de las cantidades a cargo de la parte arrendataria. Respecto a las consecuencias del abandono de la finca por un coarrendatario durante la vigencia del contrato y al cumplimiento íntegro de la prestación asumida por cada uno de los firmantes del arrendamiento como excepción al principio de mancomunidad de las obligaciones la sentencia de la AP de Barcelona, de 22 de julio de 2020 señala: el abandono de la finca por parte de uno de los cotitulares arrendaticios, no le desvincula de las obligaciones asumidas frente al arrendador y puede ser constitutivo de causa de resolución con la excepción de que tal abandono haya sido comunicado al arrendador y aceptado -consentido- por éste.

Dada la condición de coarrendatarios firmantes de los apelantes, no concurre tampoco el supuesto del artículo 12 de la LAU, tal y como especifica la Sentencia de instancia, de desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, por comunicación a la propiedad por parte del no arrendatario.

En definitiva, el desistimiento que articula el arrendador al manifestar la recuperación de la posesión a fecha 31 de julio de 2020, lo es con mantenimiento del vínculo de solidaridad frente al demandante respecto a las rentas impagadas hasta la fecha de desalojo y puesta a disposición de la finca que legitimara la ocupación por su parte, por devolución de llaves u otro acto de tradición ficticia, artículos 1462 y 1463 Código Civil, por subsistir el derecho a la recepción de rentas.

El desistimiento de un inquilino en un alquiler compartido

Existe alquiler compartido en un contrato de arrendamiento en el que figuren varios inquilinos es decir cuando hay una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva y debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos mancomunadamente.

En tal caso ¿Puede uno de esos inquilinos ejercer su derecho de desistimiento individualmente?

Conviene recordar que el art. 1137 del Código Civil establece en materia de obligaciones como regla general el principio de la mancomunidad, y como excepción la solidaridad.

Sin embargo el Tribunal Supremo (s. 26/11/2008) ha declarado que aunque la solidaridad no se presume, puede ser aplicable la solidaridad tácita cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato.

En tal sentido la AP de Murcia (s. 3/03/2011) señala que no puede por tanto hablarse de cuotas o porcentajes cuando se alquila una sola vivienda por una sola renta, surgiendo entonces la solidaridad tácita, que es garantía para la otra parte contratante como factor estimulante del concierto y cumplimiento de los contratos.

No obstante  aunque cada uno de los arrendatarios responde frente al arrendador de todas las obligaciones asumidas en el contrato (pago de rentas, abono de desperfectos, indemnizaciones, etc.), cada uno de los arrendatarios , independientemente del otro, puede ejercitar la totalidad de los derechos que les otorga la ley arrendaticia (ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral). Sentencia AP León diecinueve de Junio de dos mil catorce.

En el mismo sentido la sentencia de la AP Burgos 25 de febrero de 2014: Finalmente, del mismo modo que cada uno de los arrendatarios responde frente al arrendador de todas las obligaciones asumidas en el contrato (pago de rentas, abono de desperfectos, indemnizaciones,...), cada uno de los arrendatarios, independientemente del otro, puede ejercitar la totalidad de los derechos que les otorga la ley arrendaticia (ejercicio de la facultad de desistimiento unilateral).

En sentencia de la AP de Las Palmas de 21/01/2013 se señala: El hecho de que exista un arrendamiento mancomunado no determina, sin más, que ante el abandono (desistimiento inconsentido) por parte de uno de los coarrendatarios el otro pase a ser exclusivo arrendatario y, con ello, exista una cesión de los derechos del arrendatario desistido a favor del arrendatario cumplidor. Sólo sucederá esto cuando el otro arrendatario así lo manifieste (expresa o tácitamente) y pretenda con ello ser exclusivo arrendatario con voluntad, además, de pagar él sólo la integridad de la renta..."

SAP Palencia de 16/01/1998: En definitiva, caso de solidaridad la renuncia o desistimiento por uno de los arrendatarios no comportará modificación subjetiva que apareje la resolución o extinción contractual, pues el restante gozará del derecho a ocupar en su integridad tal posición en el contrato, sin que tampoco pueda verse vinculado por la renuncia en tanto le es perjudicial, en lógica extensión de la regla que el art. 1147 nº 2 del Código Civil establece para los acreedores.

El alquiler compartido, ¿Es solidario o mancomunado?

La importancia de la respuesta es evidente, por ello es muy recomendable que en el contrato de arrendamiento, cuando exista pluralidad de inquilinos, se haga constar expresamente el carácter solidario o mancomunado de su relación.

Si no se hace constar es difícil dar una solución unívoca, cada caso puede tener una respuesta diferente.

La doctrina jurisprudencial reiterada señala que cuando en un contrato de arrendamiento urbano (de vivienda o de local de negocio), existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción.

 

Conviene traer a colación como jurisprudencia reiterada que en los supuestos de coarriendo mancomunado, el abandono, por cualquier razón, de la finca por parte de uno de los coarrendatarios comporta una modificación subjetiva en el contrato que ha de ser consentida por el arrendador, operando en otro caso una cesión inconsentida configuradora de causa resolutoria de ese contrato (STS 30/07/2010)

Ello sin embargo no quiere decir que cada inquilino esté obligado a pagar exclusivamente su parte proporcional del alquiler, el Tribunal Supremo, aun partiendo de esa doctrina jurisprudencial que presume el carácter mancomunado, considera que cuando haya pluralidad de inquilinos todos están obligados al pago del alquiler  y el casero puede reclamar la totalidad a cualquiera de ellos, conforme declara la STS  30/05/2006: En efecto aunque el principio de la mancomunidad de las deudas es el general en nuestro derecho de obligaciones, no se puede olvidar que en el presente caso es perfectamente aplicable la excepcionalidad a dicho principio, ya que el contexto en el presente caso de los arrendatarios como firmantes del arrendamiento en cuestión no deja lugar a dudas. Y así es porque en el presente caso - pluralidad de arrendatarios- no se puede olvidar que cada uno de los deudores-arrendatarios tiene por sí solo el deber de cumplir íntegramente la prestación objeto de su abandono, y aquí hay unidad de objeto y de prestación.

Hay que recordar también que si bien anteriormente el Tribunal Supremo era partidario de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad no se presume, como dice el artículo 1137 del Código Civil , tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo 114.5 de la LAU de 1964 , en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones , sin presumirla en ningún caso( STS 30.7.2010 que cita la de 26.11.2008)

Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias del TS incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos (sentencia de 28 de octubre de 2005), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil, por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato (sentencia de 17 de octubre de 1996), debiéndose admitir una solidaridad tácita cuando aparece de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse "in solidum" o desprenderse dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos (sentencia de 23 de junio de 2003).