Comunidad de Propietarios: Obligación de mantener los elementos comunes

La Audiencia Provincial de Gijón en sentencia de veintiocho de Mayo de dos mil doce, condena a una Comunidad de Propietarios  a indemnizar al arrendatario de un local alquilado en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENDOS VEINTIDOS EUROS CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (143.222,26 €).

El motivo de dicha indemnización es haber permanecido cerrado el local desde el 4 de abril de 2.007 hasta el 23 de octubre de 2.008, como consecuencia de las obras de refuerzo de la estructura del edificio que hubieron de realizarse en el edificio, y que obligaron a cerrar el negocio de la actora durante el período a que se ha hecho referencia.

Considera la AP que:

No cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado , y por ello como doctrina jurisprudencial  que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes (STS 29 de febrero de 2.012 , con cita de las de 7 de diciembre de 1.984 y 18 de mayo de 2.006)

Es evidente, por tanto, a la vista de dicha doctrina, que si es la Comunidad la obligada a reparar los defectos de que adolezcan los elementos comunes del inmueble, debe ser también ella responsable de los daños que esos elementos en mal estado causen a los propietarios o a terceros, y ello por efecto de lo dispuesto en el artículo 10.1 de la LPH , pues si es  obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad , será también obligación de la Comunidad indemnizar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de dicha obligación, y ello por aplicación también del artículo 1.907 del Código Civil , que establece que  el propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias .

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2.007 , que ...... la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble , y que  El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas y las obras necesarias para el cumplimiento de este deber no pueden considerarse mejoras no exigibles

Aplicada dicha doctrina al defecto que nos ocupa, resulta obvio que la Comunidad tenía la obligación de acometer las obras de subsanación del defecto a la mayor brevedad posible, y tiene la obligación de reparar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de dicha obligación.