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sábado, 14 de junio de 2014

¿Ha surtido efectos la Ley 4/2013? ¿Se puede hablar de desahucio exprés?



La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, señalaba como su objetivo fundamental: Flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio.

Pues bien, transcurrido un año desde su entrada en vigor parece oportuno formularse las preguntas que encabezan este artículo y nadie más significativo  que los abogados para contestarlas, en tal sentido, siguiendo un criterio habitual de la TV,  hemos dirigido una serie de preguntas a tres abogados con actividad profesional diaria en el tema arrendaticio en ciudades de muy distintas características.

PREGUNTAS:
 
1.- ¿Has notado que se han acelerado los procesos de desahucio desde la entrada en vigor de la Ley de Fomento del Alquiler el pasado junio?Si han acelerado, ¿cuánto en comparación con antes de la entrada en vigor de la ley?
2.- ¿Cómo es ahora un caso típico de desahucio con la Ley de Fomento del Alquiler? ¿qué conviene hacer?
3.- ¿Usan los caseros la opción de inscribir el  contrato en el Registro de la Propiedad para acelerar luego el desahucio?
4.- ¿Cuánto cuesta un desahucio? ¿Más o menos que antes de la Ley de Fomento del Alquiler?
5.- ¿Qué tipos de desahucio son los más comunes?
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Gonzalo Arechederra, ejerciendo la abogacía en Bilbao contesta lo que sigue:

En lo que se refiere a la Jurisdicción territorial de Vizcaya que es en la que he actuado, en esta materia de arrendamientos y en los desahucios que yo he llevado, no se nota que los procedimientos se estén agilizando en exceso o de una forma llamativa, pues en primer lugar las notificaciones del procedimiento viene tan clara las posibilidades que se tiene, que lo primero que se hace, como no, es pedir la justicia gratuita y el abogado de oficio y se conceda o no finalmente el beneficio por de pronto se paraliza el procedimiento.  

No es normal  que  se ofrezca las posibilidades de entregar las llaves y condonación de rentas. Ni me ha pasado ni he oído que pase. Los abogados de oficio,  en unos casos puede que por querer ayudar al “pobre” inquilino o quizá  también porque el oficio sólo se paga si hay actuación judicial (aunque se estudie la demanda o te reúnas con el cliente o lo intentes negociar) no renuncian por “pretensión insostenible” pues además de no cobrar, se  les salta el turno de oficio. Simplemente se oponen por los motivos más baladís como compensación de cantidades tales como primas de seguros de hogar pagadas, o directamente manifiestan que se oponen porque están pagadas ciertas rentas aunque no estén y no puedan probarlo, e incluso aunque hubiera existido requerimiento previo pretenden enervar o alegan razones como que los servicios sociales van a darle dinero a través de una ayuda económica especial municipal, etc.

En definitiva, se sigue provocando en el juicio (aunque sea  “ligeramente más corto”)  todas las dilaciones que se puedan y no es extraño que el día del juicio aparezcan los señores de Stop desahucios, de los que por cierto cuando los ves piensas que “te la van a liar” y en lo que yo conozco son gente muy educada, entran en sala con su camiseta con su logo, guardan silencio, es meramente testimonial y de acompañamiento su presencia. En los pasillos no se meten tampoco con nadie. La verdad es que no sé cómo son en otros lados pero los de aquí merecen todo mi respeto.

En cuanto a la inscripción en el Registro no conozco ningún caso y dudo mucho que se use con alguna regularidad pues la gente no está dispuesta a asumir los gastos y a quedar perfectamente localizado en  Hacienda pues la gente se sigue arriesgando a los dineros sin declarar.

En cuanto a los honorarios aquí siguen siendo los mismos y se siguen utilizando los mismos baremos orientadores, pues los trámites acaban siendo prácticamente iguales.

Pese a mi visión pueda parecer negativa, la ley si ha tenido un evidente efecto amedrentador pues los ciudadanos si se creen que es una cosa exprés y procuran evitar el impago como puedan y hasta que pueden. Luego en cuanto consultan y en situación ya ves lo que pasa. En cuanto a la fase de lanzamiento si está mejor coordinada pero siguen existiendo dilaciones y en ocasiones los Juzgado no tienen los medios necesarios para acortar los trámite.

              En definitiva , sin perjuicio del debate de política legislativa sobre si los desahucios han de ser más o menos rápidos, aspecto social versus aspecto económico,  lo cierto es que si lo que se quería algo exprés pues no creo ni mucho menos que el resultado sea el deseado.

Miguel Gastalver Trujillo, Abogado especialista en Vivienda, ejerciendo en Sevilla ha contestado pregunta por pregunta:

1.- La mayor mejora en los tiempos de tramitación de un desahucio hay que atribuírsela a la “Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal”, que entró en vigor el día 31 de octubre de 2011. Esta sí supuso un cambio notable respecto al estado de cosas anterior. La “Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas”, que entró en vigor el 6 de junio de 2013, y por la que se me pregunta, no ha introducido cambios significativos de orden procesal. Los procesos siguen tardando lo mismo. Lo que sí puede haber cambiado es el número de contratos de alquiler que se celebran, al haberse reducido la prórroga forzosa de cinco a tres años. Y está pendiente de desarrollo la idea quizá más interesante de esta ley, el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, que permitiría saber de antemano si la persona que desea alquilar nuestra vivienda es fiable o no.

2.- Como he dicho, es exactamente igual que antes. Lo que conviene hacer es no dejar pasar más de un mes de impago. Requerir de pago de manera fehaciente por medio de burofax certificado y con acuse de recibo, y nada más transcurrir un mes desde el acuse de recibo, presentar la demanda de desahucio y reclamación de rentas.

3.- No es a los caseros a quien interesa inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, sino a los inquilinos. Precisamente para evitar el desahucio si la vivienda se vende.

4.- Un desahucio, aparte naturalmente del lucro cesante, es decir, de las rentas que dejamos de percibir mientras dura el procedimiento, tiene tres partidas de coste: Tasas, Procurador y Abogado. El coste de las tasas y del procurador viene fijado por ley, aunque en el caso de los procuradores algunos se prestan a rebajar sus derechos, y no ha cambiado con la Ley de Fomento del Alquiler por la que se me pregunta. En cuanto a los abogados, tenemos libertad de honorarios. Cada uno puede cobrar lo que considere oportuno.  Puedo hablar de mi mismo. Pienso que se trata de un procedimiento sin complejidad alguna, más parecido a un trámite burocrático que a un verdadero proceso contencioso, y por eso cobro únicamente 350 euros. Las tasas son unos 160 euros aproximadamente, y he llegado a un acuerdo con un compañero procurador que cobra 150€. En total, unos 660 euros, todo incluido.

5.- Efectivamente el desahucio por excelencia es el desahucio por falta de pago de la renta de alquiler, que no siempre es por rentas, también por IBI, suministros, repercusiones de obras de conservación y otros conceptos asimilados a la renta. En lo demás  hay una gran casuística. Precario, expiración del plazo, incumplimiento distinto al de pago, etcétera.

Del mismo modo Armando García, que ejerce la abogacía en León:

1.- En los casos en los que he intervenido la respuesta es negativa. Los plazos  desde la interposición de la demanda hasta el lanzamiento efectivo del arrendatario  apenas han variado.

2.- La causa de resolución más común es el impago de rentas o cantidades asimiladas a las mismas.  El procedimiento varía en función de las circunstancias de cada caso. Si el arrendador desea dar una oportunidad a su arrendatario el procedimiento se inicia con la presentación de la demanda para que el arrendatario pueda enervar la acción.
Si el arrendador desea recuperar la vivienda hay dos opciones:
1)      El envío del burofax con acuse de recibo y certificación de texto para que el arrendatario si no paga pierda el derecho a enervar la acción de desahucio.
2)      Establecer en la propia demanda la condonación parcial de la deuda en los términos y condiciones del artículo 437.3 LEC.

3.- La respuesta es negativa. La razón es que el pretendido “desahucio registral”  del artículo 27.4 LAU 1994 ha generado y seguirá generando muchas dudas sobre su efectiva aplicación práctica, por lo que el 90% de mis clientes han rechazado la opción de elevar  a público el contrato de arrendamiento y posteriormente  inscripción en el Registro de la Propiedad.

4.- La cuantificación en tiempo y en dinero no ha sufrido variación.

5.- En el  85% de los casos la causa alegada es el impago de rentas.