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lunes, 29 de diciembre de 2014

El derecho real de habitación



En otros lugares de este blog se ha analizado la figura del comodato y del precario que conviene distinguir del derecho de habitación.

Conforme al artículo 524 del Código Civil este derecho concede a quien  lo ostenta la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

El derecho de habitación no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título (art.525).

Si quien tiene el derecho de habitación ocupa toda la casa estará obligado a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.

Según la SAP Madrid 21/10/2014: "ha de entenderse que las cuotas de comunidad forman parte de los gastos que derivan del mantenimiento y uso del inmueble que dicho consorte, con exclusión del otro, hace del mismo y de sus instalaciones comunes, por lo que no parece forzado incluir aquellos gastos dentro de las obligaciones que incumben al usuario, bajo la cobertura del artículo 504, en relación con el 500 CC."

Se considerarán reparos ordinarios los que exijan los deterioros o desperfectos que procedan de uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no los hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del habitacionista.

Asimismo deberá  cuidar la casa como un buen padre de familia.

En cuanto a la constitución del derecho de habitación la SAP Alicante de 11/06/2014 dispone: El derecho de uso o habitación constituye un derecho real limitativo del dominio y como tal debe ser objeto de interpretación restringida, tal y como ha reiterado la jurisprudencia. De ahí que sea necesario que la parte que lo alega deba acreditar debidamente la realidad de tal derecho de uso. Y como dispone el art. 1280.1 del CC , deberán de constar en documento público aquellos actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. Y si bien la jurisprudencia a reiterado que ello no constituye un requisito ad solemnitatem, si constituye un requisito ad probationem.

El derecho de habitación se extingue:
1.º Por muerte del habitacionista.
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3.º Por la reunión del derecho de habitación y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del titular .
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del derecho de habitación.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
7.º Por prescripción.
Por abuso grave de la habitación
En relación con la última causa de extinción la SAP Málaga 28/05/2014 señala: Queda así demostrado que el demandado realizó abuso grave de la habitación, tanto por el hecho de ser titular de más de una vivienda, como por el hecho de no habitar en la vivienda sobre la que se constituyó el derecho de habitación. Por otra parte, se acredita que el demandado tiene su residencia habitual y familiar en XXXX , y no en el domicilio objeto de este procedimiento. Y debe destacarse que un elemento determinante del contenido del derecho de habitación es la necesidad del propio titular y de su familia, lo que constituye el límite máximo de tal derecho, de forma que su extensión depende de las necesidades del usuario y de su familia. El artículo 529 del CC remite a las causas de extinción del usufructo para determinar las que, a su vez, ponen fin a los derechos de uso y habitación, añadiendo una nueva: el abuso grave de la cosa y de la habitación.