¿Es indemnizable el retraso en la entrega de la vivienda comprada?

Se impone a una Inmobiliaria la condena a abonar a la Asociación de Afectados Residencial Parque Europa la suma de 1.660.783,29 euros por el concepto de valor de uso por el retraso en la entrega de los inmuebles cuya ejecución había contratado, con el argumento de que " el retraso en la entrega de los inmuebles provoca un perjuicio evidente que debe ser indemnizado conforme a la regla "res ipsa loquitur" que no es aplicable con carácter general pero sí lo es en determinadas materias, entre las que está la producción de un daño patrimonial por el retraso en la entrega de un inmueble, como indicó la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia de 15 de junio de 2010 ... de acuerdo con lo indicado en la demanda pues la inmobiliaria no alegó que hubiese ningún error en los días de retraso allí indicados, los metros cuadrados de las viviendas o la indicación de quiénes eran los adquirentes".

La condenada plantea contra dicha sentencia recurso extraordinario por infracción procesal y de casación.

El Tribunal Supremo en sentencia de dieciocho de Noviembre de dos mil catorce desestima el de infracción procesal  que invocaba falta de legitimación activa en la Asociación recurrente puesto que:

En primer lugar, la sentencia aplica el artículo 6.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según el cual podrán ser parte en los procesos ante los tribunales civiles los grupos de consumidores o usuarios afectados por un hecho dañoso cuando los individuos que lo compongan estén determinados o sean fácilmente determinables.

En segundo lugar, la jurisprudencia de esta Sala reconoce a las asociaciones legalmente constituidas la posibilidad de ejercer las correspondientes acciones en defensa de sus asociados, admitiendo decididamente por la legitimación de los compradores que se agrupan para la defensa de sus intereses legítimos ( SSTS 18 de mayo 1993 , 20 de noviembre de 1996 , 7 de noviembre 2003 ), tendencia se ha reforzado aún más en la nueva LEC a través de sus artículos 6 y 11 y especialmente del artículo 7.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , en el que se acepta la legitimación fundamentalmente sobre la base del interés legítimo que el demandante pueda tener sobre lo que sea objeto del proceso.

También desestima el único motivo del  recurso de casación,  inaplicación de los artículos 1101, 1103 y 1106 del Código Civil.

Considera el Supremo, con abundante cita de sentencias:

Esta Sala, en efecto, tiene declarado que debe concurrir como requisito necesario para la aplicación del artículo 1101 CC, además del incumplimiento de la obligación por culpa o negligencia, la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos. La doctrina que mantiene la posibilidad de nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina por sí mismo un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, lo que ocurre cuando su existencia se deduce necesariamente del incumplimiento o se trata de daños patentes.

Estima correcta la presunción de existencia del daño únicamente cuando se produce una situación en que los daños y perjuicios se revelan reales y efectivos. Se trata de supuestos en que la existencia del daño se deduce necesaria y fatalmente del ilícito o del incumplimiento, o son consecuencia forzosa, natural e inevitable; o se trata de daños incontrovertibles, evidentes o patentes, según las distintas dicciones utilizadas. Se produce una situación en que habla la cosa misma, («ex re ipsa»), de modo que no hace falta prueba, porque la realidad actúa incontestablemente por ella. Señalando finalmente la sentencia de 10 de septiembre 2014 que cuando el incumplimiento, en la naturaleza y objeto de la relación contractual, o en la propia consideración de la norma, no se exteriorice con la relevancia anteriormente expuesta debe exigirse al demandante acreedor que aporte la debida prueba de los extremos que justifican su pretensión indemnizatoria.

De la jurisprudencia que cita se deduce que el principio res ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) y la consideración de un perjuicio in re ipsa (en la cosa misma) no son aplicables a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño, como ocurre, en el supuesto contemplado en la STS de 23 de julio de 1997 , de falta de entrega de un inmueble, pues es evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso. En un daño "in re ipsa", cual es el representado por su valor de uso, que obliga a su indemnización, tal y como sucede en este caso en el que se parte de un retraso evidente en el que los contratantes carecieron del uso y disfrute de las viviendas en el tiempo convenido, cuyos perjuicios concretan mediante un informe pericial, y no sería justo ni acomodado a la buena fe excluir unas consecuencias económicas debidas al incumplimiento culpable de una de las partes por omisión del deber exigido por el tenor de la obligación contraída.