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miércoles, 23 de marzo de 2016

El régimen jurídico de la fianza en los alquileres



La sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de doce de febrero de dos mil dieciséis, recoge una interesante doctrina sobre el tratamiento jurídico que debe aplicarse a la fianza arrendaticia al término del contrato de alquiler, que parece interesante divulgar.

En primer lugar pone de manifiesto que, aunque se trata de una obligación accesoria, la Ley de Arrendamientos Urbanos no ha desarrollado el régimen jurídico para la devolución de la fianza, salvo en la parca redacción del art. 36.4 ., cuando señala: El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

De tal precepto, se derivan las siguientes consecuencias:

1ª Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes.

2ª Por eso, a ese momento, debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza. Para ello dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos que estuvieran a cargo del arrendatario.

3ª Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinada a un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso, la aplica.

4ª Si excede de ese mes, guardando silencio al respecto, la cantidad que representa la fianza devenga intereses, lo que revela, que se convierte en directamente exigible la restitución.

5ª Ello no es incompatible con los plazos de prescripción para reclamar por las cantidades adeudadas, sino que, por contra, se infiere un régimen armónico: el plazo del mes, lo es para comunicar la posible existencia de deudas del inquilino para el arrendador; si se comunican éstas, la fianza queda afecta, por todo el tiempo que dure el plazo de ejercicio de la acción, a la reclamación de los conceptos adeudados; si no hay tal comunicación, decae la razón de retención de la fianza.