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miércoles, 25 de mayo de 2016

Tanteo y retracto de inquilino ¿Es inexcusable notificarle la venta?



La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de marzo de dos mil doce, resuelve un supuesto en el que la sentencia de primera instancia declaró haber lugar al retracto y condenó a los demandados a otorgar escritura de compraventa, al considerar probado que el demandante es arrendatario de la vivienda en cuestión y que no se le había notificado fehacientemente el hecho de la venta del piso y sus circunstancias.


El propietario apela esa sentencia invocando que aunque no puede acreditar una notificación fehaciente de la compraventa, sí un conocimiento indubitado y pleno por parte del inquilino del hecho de su condición de propietario.


La AP en la resolución citada revoca la sentencia y desestima la demanda del inquilino declarando no haber lugar al  retracto.


Considera la Audiencia que aunque no se ha acreditado una notificación fehaciente de la compraventa, si existe un conocimiento indubitado y pleno por parte del inquilino de quien era el propietario.


Con esta afirmación y con este reconocimiento el ámbito de la controversia se desplaza desde la zona de la legalidad estricta a la zona que abre la jurisprudencia del Tribunal Supremo cuando ha flexibilizado y ha interpretado de forma extensiva el requisito de la notificación fehaciente.


No obstante los tajantes términos del precepto, devenía innecesaria la práctica de la notificación en forma cuando aparecía probado que el arrendatario ya había tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o transmisión y de sus condiciones, a partir de cuyo momento debía contarse el plazo de caducidad establecido en la norma. (STS 8/11/2010)


De esa forma, sostiene que la notificación de la transmisión no es un requisito indispensable cuando de las pruebas practicadas se llega al convencimiento de que el arrendatario, aún faltando aquélla, ha tenido conocimiento suficiente por otros medios de la transmisión y de las condiciones en que se ha efectuado.


Así del examen de la prueba documental resulta que con fecha 24 de febrero de 1998 el actual propietario -a través de su letrado- se dirigió al arrendatario demandante para notificarle el aumento de la renta. Y a esa comunicación contestó el arrendatario -a través de su letrada- en la que se reconocía la condición de "arrendador" de dicho propietario.


Esto permite concluir que el demandante tuvo conocimiento exacto del cambio de propiedad, y que, no obstante, continuó en su condición de arrendatario y no inquirió datos ni manifestó voluntad alguna para ejercitar un derecho caducable como el de retracto, y ello a pesar de que estaba asesorado jurídicamente ya en el año 1998.
 
De lo expuesto, en contraste con la valoración hecha en la sentencia, se deduce que la juzgadora de instancia no apreció correctamente la prueba (a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo) y por ello el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada, para no dar lugar a la estimación de la demanda de retracto.