El cómputo de la prescripción por defectos constructivos

HECHOS:

La Comunidad de Propietarios demanda a la constructora y a los arquitectos autores del proyecto para que sean condenados solidariamente a realizar la reparación de las deficiencias constructivas del edificio o en el supuesto de no llevar a cabo las obras, en el plazo que prudencialmente se fije, pagar la suma de ciento ochenta y seis mil ciento setenta y un euros con veintidós céntimos (181.171,22 )más su IVA y sus intereses moratorios desde el 19 de Noviembre de 2009.

El Juzgado de 1ª instancia condena a los demandados solidariamente a la realización de los trabajos de reparación o, subsidiariamente, a abonar a suma de 186.171,22 euros, con el IVA e intereses moratorios desde el día 19 de noviembre de 2009 en el caso de la constructora y desde el 2 de junio de 2011 en el caso de los arquitectos.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los arquitectos por apreciar respecto de ellos prescrita la acción ejercitada que, por acuerdo de las partes, es la derivada del art. 1591 CC.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de marzo de 2020, estima el recurso de casación de la Comunidad de Propietarios en lo relativo a la desestimación de la demanda interpuesta contra los arquitectos, por prescripción de la acción y acuerda devolver los autos a la Audiencia Provincial, para que, con libertad de criterio decida sobre el fondo de la cuestión respecto de la acción ejercitada contra los mencionados arquitectos, sin que pueda decidirse sobre su prescripción.

Considera el Supremo que en contra de la confusión que late en las alegaciones de la parte recurrida, el debate sobre la solidaridad estaría bien traído si se tratase de decidir sobre la interrupción de la prescripción.

Pero no es ello sobre lo que versa el objeto del recurso, ya que la parte recurrente lo que sostiene, con cita de la jurisprudencia de la sala, es que la acción se ha ejercitado en plazo, esto es, dentro de los 15 años siguientes a la aparición de los vicios ruinógenos que se les imputa a los Arquitectos recurridos, y tales vicios surgieron en el plazo de 10 años de garantía.

Se apoya para ello en los arts. 1591 y 1964 CC, con respecto a los hechos probados de la sentencia recurrida.

La sentencia recurrida parece confundir garantía y prescripción que son dos instituciones de contenido y significación jurídica diferente ( STS 517/2010, de 19 de julio):"La garantía es el plazo que la Ley ofrece a los adquirentes de viviendas y locales para protegerles durante un plazo determinado -diez años- de los daños causados por una mala construcción (tres plazos en la LOE).

Si el daño surge dentro de este plazo los agentes responderán en función de su intervención en la obra. El término no es de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, como señala reiterada jurisprudencia ( SSTS 4 de octubre de 1989; 15 de octubre de 1990; 14 de noviembre de 1991), en el sentido de que para que nazca la acción de responsabilidad ex lege es requisito imprescindible que los vicios o defectos se exterioricen o produzcan dentro de su vigencia a contar  "desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas" (Art., 6.5 y 17 1), suprimiendo el punto de partida anterior "desde que concluyó la construcción", vigente en el momento de los hechos, que tanto dividió a la doctrina a la hora de concretarlo: a) el de la terminación material de la obra; b) el de la entrega o puesta a disposición de la obra, y c) aquel en que la obra ha sido aprobada y recibida por el comitente.

La prescripción, por el contrario, tiene que ver también con el paso del tiempo pero de una forma distinta puesto que no es más que el cumplimiento del plazo que la Ley concede a los perjudicados para hacer efectivo su derecho mediante el ejercicio de las acciones correspondientes."

Tal distinción se afirma en la sentencia de la sala de 13 de marzo de 2007, con cita de numerosas sentencias precedentes.

El certificado final de obra es de fecha 27 de octubre de 1999, luego los diez años de garantía finalizaron el 27 de octubre de 2009.

El vicio, tachado como ruinógeno, apareció en el año 2008, esto es, dentro del plazo de 10 años de garantía.

Por tanto, se debe estar a esta fecha como día inicial del cómputo de la acción, fecha en que se produjo la misma o se manifestó el vicio ruinógeno ( SSTS de 15 de octubre de 1990 y 28 de diciembre de 1998), esto es, de la aparición del vicio de la construcción ( SSTS de 6 de abril de 1994 y 3 de mayo de 1996) o, como afirma la sentencia de 29 de diciembre de 1999 "desde el momento en que se detecta el desperfecto en que el vicio se hace patente".

Si la demanda se interpuso contra los arquitectos recurrentes el 1 de julio de 2014, queda patente que no había transcurrido el plazo de 15 años de prescripción de la acción desde la aparición del vicio de la construcción que se les imputa.

Cómputo del plazo para ejercer la acción de nulidad por un cuadro falsificado.

HECHOS

En 1999 se adquiere en subasta judicial un óleo sobre lienzo firmado por el pintor Isidro Nonell y fechado en 1904, pagando en total 97.601,34€.

En octubre de 2014, para vender el cuadro, el comprador solicita informe pericial que puso de manifiesto que el cuadro litigioso no es una pintura auténtica de Isidro Nonell, ni responde al estilo pictórico, dictaminando que se trata de una copia que no procede de la mano del artista, indicó que el cuadro litigioso tiene una cierta antigüedad, más de 20 y 30 años.

Por tal motivo el comprador interpuso demanda de nulidad por error contra la entidad bancaria que lo sacó a subasta.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y la demanda del comprador.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de diciembre de 2019, estima el recurso de casación de la entidad bancaria, casa la sentencia de la Audiencia y desestima la demanda inicial.

Considera el Supremo que en el presente caso, partiendo de que el comprador no se dedicaba al tráfico del arte, que adquirió en una subasta realizada por la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, confiando en la autenticidad del cuadro, que contaba con un certificado de autenticidad, la Audiencia estima la demanda de error vicio del consentimiento ejercitada por el comprador porque considera que el plazo de cuatro años para el ejercicio de la acción se inicia cuando el demandante tuvo conocimiento de la falsedad de la obra adquirida, que no había sido pintada por Nonell.

La cuestión jurídica que se plantea en este recurso de casación es la relativa al "dies a quo" a partir del cual empieza a correr el plazo de la acción de anulación.

Por lo que se expone a continuación, el recurso debe ser estimado.

El art. 1969 CC expresa la regla general sobre el comienzo del plazo de ejercicio de las acciones: el tiempo se contará desde el día en que pudieron ejercitarse. Pero, como señala el mismo artículo, esa regla es aplicable "cuando no haya disposición especial que otra cosa determine".

A estos efectos, el art. 1301 CC contiene una regla especial que precisa cuándo se entiende que puede el interesado ejercitar la acción para el caso de error. De manera terminante, según el vigente art. 1301 CC, "la acción de nulidad sólo durará cuatro años", y este tiempo empezará a correr, "en los casos de error, o dolo, o falsedad de la causa, desde la consumación del contrato".

Consistente el problema, pues, en determinar cuándo se produce la consumación del contrato a los efectos de que empiece a correr el plazo de cuatro años, su solución no presenta especiales dificultades en los contratos de ejecución instantánea o simultánea, cuando se recibe íntegramente la prestación de la única parte obligada, si el contrato no generó obligaciones recíprocas o, en el caso de las recíprocas, cuando ambas partes contratantes reciben íntegramente de la otra la prestación correspondiente.

En el caso que da lugar al recurso de casación el contrato celebrado por las partes es de tracto único y de consumación instantánea. El 14 de diciembre de 1999 el actor pujó por un cuadro y el 21 de diciembre de ese año pagó el precio y se le entregó el cuadro. Fue en ese momento cuando se consumó el contrato y, por tanto, empezó a correr el plazo para el ejercicio de la acción de anulación por parte del comprador.

El derecho de retracto del arrendatario sobre un local subarrendado

La empresa arrendataria de un local que tiene subarrendado  demanda a la adjudicataria judicial de ese local solicitando para que se reconozca a su favor el derecho de retracto sobre el mismo, situándose en lugar de la demandada y en las mismas condiciones y precio en que ésta había adquirido la citada finca en subasta judicial.

El Juzgado de Primera instancia dictó sentencia estimatoria de la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la sentencia anterior por considerar:

a) La demandante carece de legitimación ad causam para el ejercicio de la acción de retracto pues siendo innegable la cualidad de arrendataria no concurre en ella el requisito de ser ocupante de la finca objeto de arrendamiento ya que la tiene subarrendada

b) Ha transcurrido el plazo de treinta días para el ejercicio de la acción de retracto.

El Tribunal Supremo s. 21 de noviembre de 2016 estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia que casa, confirmando la dictada en primera instancia en todos sus pronunciamientos.

Estima el motivo alegado por el recurrente de que aunque el arrendatario no ocupe físicamente el inmueble arrendado al tiempo de ejercitarse el derecho de retracto arrendaticio, ello no implica la pérdida de la condición de ocupante del mismo, pues detenta la posesión mediata y por ello tiene derecho a ejercer tal derecho como cualquier otro arrendatario, máxime cuando el mismo se le reconoce por el arrendador en el contrato de arrendamiento aunque el citado arrendatario no vaya a poseer la cosa arrendada porque la va a subarrendar con consentimiento del arrendador.

En tal sentido considera el Supremo que aun cuando el artículo 47 de la LAU 1964 exigía la ocupación efectiva de la vivienda o local para poder ejercer el derecho de retracto arrendaticio y así se reconoció por esta sala, siempre en referencia a contratos celebrados bajo la vigencia de aquella ley, no ha sido así a partir de la entrada en vigor de la LAU 1994 que no se refiere expresamente a la ocupación por el arrendatario de la vivienda o local a retraer, como condición necesaria para poder ejercer tal derecho.

Así la STS 2/11/2006 señala que es al arrendatario, y no al subarrendatario, a quien se le reconoce el derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la situación posesoria característica del arrendamiento, mediata o inmediata, según los casos, con presencia en dos relaciones distintas y coexistentes con el arrendador y con el subarrendatario, y esta especial relación con la vivienda o local es lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento.

Lo mismo la STS 18/03/2010 que reconoce al arrendatario un derecho de adquisición preferente, en cuanto conserva la posesión propia del arrendamiento, ya sea de forma mediata o inmediata, lo que le permite disfrutar de los derechos y de las obligaciones propias de la Ley, entre otros, el de poder retraer para el supuesto de enajenación de la vivienda o local arrendado durante la vigencia del arrendamiento.

En cuanto al agotamiento del plazo para retraer, establecido en el art. 25 de la LAU, el TS considera que de esa norma se desprende la exigencia al adquirente de una conducta activa a efectos de consolidar su adquisición una vez transcurra el plazo apto para el ejercicio del retracto, de modo que está obligado a notificar fehacientemente al arrendatario todas las condiciones de la venta cuyo conocimiento resulta necesario para poder decidir sobre el ejercicio del retracto y sólo a partir de ese momento comienza a correr el plazo de caducidad de treinta días establecido en la ley. En el presente caso tanto la sentencia dictada por el Juzgado como la de la Audiencia Provincial ponen de manifiesto una actuación insuficiente de la adquirente en este sentido, siendo la propia parte demandante la que hubo de realizar las actuaciones propias ordenadas a conocer las condiciones de la venta y, desde que las conoció hasta el ejercicio de la acción de retracto, no había transcurrido el plazo de caducidad de treinta días del artículo 25 LAU.

No basta por ello a la adquirente -hoy demandante- con afirmar, como hace en su escrito de contestación a la demanda, que es evidente que la actora ha tenido la posibilidad de conocer de manera directa toda la información al respecto (...)Por el contrario, para que comience a correr el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, es necesario que la adquirente cumpla escrupulosamente la exigencia contenida en el artículo 25.3 LAU o que acredite de modo indubitado que el retrayente contaba con toda la información necesaria para poder optar por el ejercicio de su derecho y no simplemente que estaba en condiciones de obtenerla.

Maquinación fraudulenta en juicio por nulidad de compraventa.

El Tribunal Supremo (s. 26 de octubre de 2016) estima demanda de revisión y declara rescindida la sentencia objeto de revisión, que anulaba, a instancias del vendedor, la compraventa de un inmueble.

Los hechos en los que se basa son los siguientes.

Se celebra un contrato de compraventa de un inmueble sito en Calpe, en cuya escritura el comprador aparece domiciliado en Italia, firmando la venta el padre del vendedor en virtud de poder a su favor.

Posteriormente el vendedor presenta demanda de juicio ordinario interesando la nulidad de la compra-venta, porque su padre tenía revocado el poder que él le había otorgado antes de que procediese a la enajenación del bien.

Dicha demanda se notifica y emplaza al comprador demandado en Calpe.

El demandado declarado en rebeldía y la sentencia que estima la demanda del vendedor se le notifica por edictos en el Diario Oficial de la Comunidad Valenciana.

Existe un informe de la Policía local de Calpe manifestando que el comprador demandado tiene su domicilio en Italia.

El comprador demandado presenta ante el Supremo recurso de revisión de la anterior sentencia  invocando que la parte actora instó el pleito a sus espaldas y con argucias para privarle del derecho de defensa.

En concreto, señalando domicilio ajeno al suyo, en la confianza de que no conociera allí noticia alguna del pleito, y maquinando para que la citación dirigida a dicho domicilio fuese recogida por persona próxima al actor y ajena a él. De ese modo propiciaba el emplazamiento por edictos, causándole indefensión, al ser condenado en rebeldía, cuando le era posible comunicarle la existencia del litigio y facilitar al Juzgado su domicilio.

El Tribunal Supremo, como ha quedado dicho estima el recurso, por considerar que, de una parte no existe caducidad de la acción puesto que:

El artículo 512 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un doble requisito temporal para solicitar la revisión de las sentencias firmes. En primer lugar, la revisión ha de pedirse dentro de los cinco años siguientes a la fecha de la publicación de la sentencia que se pretende revisar; en segundo lugar, dispone su apartado 2 que, dentro del plazo señalado en el apartado anterior, se podrá solicitar la revisión siempre que no hayan transcurrido tres meses desde el día en que se descubrieron los documentos decisivos, el cohecho, la violencia o el fraude, o en que se hubiese reconocido o declarado la falsedad.

En cuanto a este plazo de tres meses, es reiterada la doctrina de esta Sala que considera dicho plazo como de caducidad,  sin que el mismo sea susceptible de interrupción, rigiéndose su cómputo por el artículo 5 del Código Civil requiriéndose de modo inexcusable la fijación por el recurrente del elemento temporal del diesa quo, que deberá probarse con precisión.

Si se aplica tal doctrina al caso enjuiciado, en el que la parte tuvo conocimiento de la existencia de procedimiento el 6 de agosto de 2015 por medio del Registro de la Propiedad, según la documental aportada, así como de la sentencia el 1º de septiembre de 2015 por medio de la personación en el Juzgado, y todo se une a los hechos probados, se ha de convenir que no ha transcurrido el plazo de caducidad.

Por otra parte estima  maquinación fraudulenta que consiste en una actuación maliciosa que comporte aprovechamiento deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios que ocasionan una grave irregularidad procesal y originan indefensión.

Una de las manifestaciones de la maquinación fraudulenta que permite la revisión de la sentencia es aquella en que incurre quien ejercita una acción judicial cuando oculta el domicilio de la persona contra la que estaba dirigida, alegando que lo desconoce para interesar que se le emplace por edictos y se sustancie el procedimiento en rebeldía.

En el presente caso queda acreditado que el vendedor tenía fácil comunicación con el comprador, solicitante de la revisión, como se infiere de los múltiples correos que se cruzaron, precisamente sobre el tema objeto del pleito, sin que en los últimos, tras haber presentado ya la demanda, le diese noticia de ello. Además fijó un domicilio en Calpe, a todas luces ficticio, por suponer que su padre firmante de la escritura y el comprador tenían el mismo. Efectivamente se informó policialmente no ser así, sino una argucia para que el emplazamiento se llevase a cabo con la ex mujer de esa persona, que ninguna vinculación tenía con el comprador.