Propiedad Horizontal: Reivindicación de la Comunidad de Propietarios por "duplex" ilegal

En un edificio de tres plantas con dos viviendas por planta, se ofrecen como duplex las viviendas de la planta tercera, a pesar de que ni en el proyecto ni en la escritura de división horizontal consta que esas viviendas sean duplex.

En 1992, en el momento de la venta, inmediatamente después de su construcción, los compradores de esas viviendas son informados por de que por razones urbanísticas, lo que constaba registralmente como piso, no podía acomodarse a la realidad de lo que se vendía como duplex, mostrando ellos su conformidad y abonado el precio correspondientes a la realidad de los metros y superficie habitable.

Años después, en 20 noviembre 2009, la Comunidad de propietarios formuló demanda ejerciendo acción reivindicatoria sobre la superficie bajo-cubierta de esas viviendas, basándose en que no costaba en parte alguna que fuera privativo, por lo que era elemento común perteneciente a la Comunidad y las demandadas no han querido abonar más cuota por razón del espacio de que disfrutan por el duplex.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

Sin embargo, esa sentencia fue revocada por la Audiencia Provincial, que estimó la demanda, por entender que en la declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal, que se declaraba que se correspondía con el proyecto, no constaba el bajo-cubierta como formando parte de los pisos de las demandadas y habitables como duplex, ni tampoco figuraban en la escritura de compra de los pisos. La consecuencia es que la cubierta y el espacio bajo la misma es un elemento común del edificio, no propiedad de las demandadas. En el régimen de propiedad horizontal los elementos privativos deben estar claramente detallados y descritos en el título y sólo los que consten como privativos puede ser considerados como tales.

Se formula recurso de casación contra dicha sentencia por infracción de los artículos 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código civil, y se mantiene que son elementos privativos los espacios susceptibles de aprovechamiento independiente, separables y autónomos; como conclusión, mantiene que la omisión de un elemento susceptible de ser considerado como privativo no supone atribuir al mismo la condición de elemento común del edificio con independencia de su omisión también en los títulos o escrituras de compraventa.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de mayo de 2016 declara no haber lugar al recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que aparecen dos hechos un tanto insólitos. El primero es que la declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal y la subsiguiente venta de los pisos, incluidos los dos áticos ahora conflictivos, se practicaron en 1991 y la demanda actual en contra de la configuración actual de los mismos se puso en 2009.Los copropietarios -hecho probado- conocían la real configuración de los mismos y se mantuvo a su vista, ciencia y paciencia. El segundo hecho insólito es que las propietarias de los áticos no aceptaron la modificación de sus cuotas de participación, siendo así que el primer criterio para las mismas, conforme el artículo 5, párrafo segundo, es «la superficie útil de cada piso», la real que incluiría la del duplex.

El hecho básico es la ilegalidad, en aquel tiempo, de un bajo-cubierta habitable, lo que llevó a vender la promotora el piso ático con el bajo-cubierta sin constar en la escritura de venta, ni en el Registro de la Propiedad ni en la división en propiedad horizontal, ni en los estatutos. Es decir, un espacio real físicamente e inexistente jurídicamente. En el momento en que la Comunidad de propietarios reclama, con acción reivindicatoria, como elemento común, la propiedad de este espacio bajo- cubierta, es inevitable dar lugar a la misma ya que no consta en el título constitutivo como propiedad privada. El artículo 396 del Código civil al enumerar los elementos comunes no lo hace numerus clausus , ni tampoco lo hace el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal . Sí deben constar expresamente los elementos que son privativos (o de uso privado) de todo copropietario.