La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de
marzo de dos mil doce, resuelve un supuesto en el que la sentencia de primera
instancia declaró haber lugar al retracto y condenó a los demandados a otorgar escritura
de compraventa, al considerar probado que el demandante es arrendatario de la
vivienda en cuestión y que no se le había notificado fehacientemente el hecho
de la venta del piso y sus circunstancias.
El propietario apela esa sentencia invocando que aunque no
puede acreditar una notificación fehaciente de la compraventa, sí un
conocimiento indubitado y pleno por parte del inquilino del hecho de su
condición de propietario.
La AP en la resolución citada revoca la sentencia y
desestima la demanda del inquilino declarando no haber lugar al retracto.
Considera la Audiencia que aunque no se ha acreditado una
notificación fehaciente de la compraventa, si existe un conocimiento indubitado
y pleno por parte del inquilino de quien era el propietario.
Con esta afirmación y con este reconocimiento el ámbito de
la controversia se desplaza desde la zona de la legalidad estricta a la zona
que abre la jurisprudencia del Tribunal Supremo cuando ha flexibilizado y ha interpretado
de forma extensiva el requisito de la notificación fehaciente.
No obstante los tajantes términos del precepto, devenía innecesaria
la práctica de la notificación en forma cuando aparecía probado que el
arrendatario ya había tenido pleno y exacto conocimiento de la venta o
transmisión y de sus condiciones, a partir de cuyo momento debía contarse el
plazo de caducidad establecido en la norma. (STS 8/11/2010)
De esa forma, sostiene que la notificación de la transmisión
no es un requisito indispensable cuando de las pruebas practicadas se llega al
convencimiento de que el arrendatario, aún faltando aquélla, ha tenido
conocimiento suficiente por otros medios de la transmisión y de las condiciones
en que se ha efectuado.
Así del examen de la prueba documental resulta que con fecha
24 de febrero de 1998 el actual propietario -a través de su letrado- se dirigió
al arrendatario demandante para notificarle el aumento de la renta. Y a esa
comunicación contestó el arrendatario -a través de su letrada- en la que se
reconocía la condición de "arrendador" de dicho propietario.
Esto permite concluir que el demandante tuvo conocimiento
exacto del cambio de propiedad, y que, no obstante, continuó en su condición de
arrendatario y no inquirió datos ni manifestó voluntad alguna para ejercitar un
derecho caducable como el de retracto, y ello a pesar de que estaba asesorado
jurídicamente ya en el año 1998.
De lo expuesto, en contraste con la valoración hecha en la sentencia, se deduce que la juzgadora de instancia no apreció correctamente la prueba (a la luz de la jurisprudencia del Tribunal Supremo) y por ello el recurso debe ser estimado y la sentencia revocada, para no dar lugar a la estimación de la demanda de retracto.
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