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lunes, 27 de noviembre de 2017

TRLAU 1964: Límite cuantitativo a la reparación de daños en la vivienda arrendada.



La inquilina de una vivienda, contrato de 9 de marzo de 1966, reclama a la propiedad la cantidad de 33.811,23.-€ en concepto de reparaciones necesarias de la vivienda para mantenerla en condiciones de habitabilidad y alquiler de otra vivienda durante el tiempo de la reparación. (art. 21 de laLAU 1994)

La propiedad se opone y formula reconvención solicitando la resolución del contrato puesto que el gasto de reparación excede del 50% del valor de la vivienda. (Art. 118.2 del TRLAU 1964)


Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en apelación estiman la demanda y desestiman la reconvención.


Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2017, estima el recurso de casación y casa la anterior resolución, en el sentido de desestimar la demanda de la inquilina y declarar resuelto el contrato de arrendamiento.


Considera el Supremo que la cuestión jurídica que se plantea en el recurso de casación se centra en determinar si en la referencia que hace el art. 118.2 LAU de 1964 al valor real de la vivienda, se puede calcular atendiendo al valor de reposición de la misma, es decir, el coste que supondría la construcción de una vivienda de similares características.


Ha quedado incontrovertido que las obras que el arrendatario pretendía que efectuase el arrendador para mantener la vivienda arrendada (casa unifamiliar de una planta) en perfecto estado de uso ascendían a 33.811,23 euros, que fue la cantidad objeto de condena en primera instancia. El contrato de arrendamiento databa de 9 de marzo de 1966. 
La edificación se construyó en el año 1947.


Por su parte la demandada aporta informe pericial, tasando el valor de reposición cuantificándolo en 35.206,15 euros, por lo que alegaba que las obras a realizar superaban el 50% del valor real del inmueble, lo que era constitutivo de causa de resolución.


El art. 118 de la LAU de 1964 (aplicable por la fecha del contrato) establece como causas de resolución:

1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.

2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo.


En la sentencia recurrida no se considera que el valor de reposición se corresponda con lo que el art. 118 de la LAU establece como valor real.


Tampoco define la sentencia recurrida lo que considera como valor real.


La sentencia 581/2011, de 20 de julio , declara:

La jurisprudencia de esta sala en materia de resolución de contrato de arrendamiento por causa de pérdida, técnica o económica, regulada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 , resulta concluyente al determinar que tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica ( STS de 30 de junio de 2009 ).


Declara la sentencia 1072/1993, de 11 de noviembre , que:

Está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que dichos artículos imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúe el arrendamiento de 1.950, de exigua renta y cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 pone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina.


A la vista de esta doctrina cabe concluir que lo dictaminado pericialmente como valor de reposición es un valor superior al valor real, pues por valor real debe considerarse el que se corresponde con la tasación del estado actual del inmueble.