La realización de obras por el inquilino, en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a instalar en la vivienda arrendada cuatro ventanales de las características técnicas que se señalan en la sentencia o, subsidiariamente a abonar al arrendador la cantidad de 5.552 euros correspondientes al coste de sustitución de esos ventanales.

El Inquilino apela la sentencia invocando infracción de los artículos 6 y 21 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de dieciséis de mayo de dos mil veinticinco, revoca y deja sin efecto la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que, para resolver esta apelación deben tomarse en consideración los siguientes hechos:

El contrato de arrendamiento inicial entre las partes es de 2009, que fue prorrogado el 28 de octubre de 2014 con vencimiento el 1 de diciembre de 2018.

Con fecha 9 de octubre de 2018 suscribieron el denominado "II prórroga del contrato de arrendamiento, suscrito el 2 de diciembre de 2009" cuya duración (cuatro años) por "diversas razones" que no se explicitan en él.

En dicho documento se fijó una nueva renta y sus actualizaciones.

Se pactó expresamente en la estipulación tercera "la arrendataria se compromete sustituir, en el plazo máximo de 3 meses contados desde esta fecha, los actuales ventanales de la vivienda arrendada habiendo convenido las partes que la obra sea ejecutada de acuerdo con el criterio de rehabilitación"

Las obras no fueron ejecutadas por la demandada, por lo que cuando iba a finalizar el plazo pactado, en agosto de 2022, las partes mantuvieron conversaciones, indicándole la demandada que en el momento en el que colocaran las ventanas, le avisaría para que pudieran inspeccionar las mismas; no obstante, una vez entregadas las llaves, el demandante comprobó que las ventanas no habían sido instaladas.

Cabe la posibilidad de que las partes del contrato de arrendamiento pacten algunas cuestiones conforme al artículo 4 apartado 2 LAU, pero siempre dentro de las previsiones legales que el Título II de la propia LAU establece. Nunca se podrá sobrepasar estas disposiciones ya que incurrirían en nulidad. La cláusula del contrato que sirve de fundamento para la desestimación de la demanda es nula por modificar en perjuicio del arrendatario lo establecido en el artículo 21 de la LAU, que además en el presente caso han quedado indubitadamente acreditados con la prueba y así lo reconoce expresamente la sentencia de instancia, en virtud de lo establecido en el artículo 6 de la LAU. Se podrían incluir en un contrato de arrendamiento las cláusulas que las partes quieran, pero, si ello no está contemplado en la LAU o está en contra de lo establecido en el Titulo II, serán cláusulas nulas y se tendrán por no puestas.

No empece a lo anterior la circunstancia de que la demandada haya favorecido la inclusión de la cláusula nula en el contrato ofreciendo la sustitución de las ventanas a cambio de renovar el contrato, el que por cierto no nos consta que la renta a pagar en lo sucesivo fuese más baja que la del contrato inicial, sino todo lo contrario

La novación verbal de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda presenta demanda de desahucio contra los inquilinos, defendiendo en esencia que, desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento, 1 de junio de 2021, no habían abonado renta alguna. El importe de la renta mensual era de 250 euros. El total reclamado por impago: 6.250 euros.

El inquilino se opone a la demanda que la renta correcta era de 200 euros, no 250 y que las partes habían convenido que dadas las pésimas condiciones de habitabilidad que la vivienda presentaba, la demandada realizaría obras de reforma y acondicionamiento y el importe al que ascendieran las obras sería detraído de la renta que debieran abonar en concepto de alquiler. Las obras se han ejecutado. Defendía así la existencia de una novación verbal y que nunca se abonó renta al haberse pactado la realización de las obras de reforma. Las obras ejecutadas ascienden a 6964,90 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veintitrés de septiembre de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que la valoración de la prueba realizada por el juzgador de instancia no solo es correcta, sino que es congruente y motivada con los extremos objeto de debate. Piénsese que la actora presenta una demanda (11 de julio de 2023), 24 meses después de la firma del contrato de arrendamiento (1 de junio de 2021), sustentando la procedencia del desahucio en la falta de pago de la renta mensual de 250 euros. Omitiendo cualquier tipo de consideración con relación a dos extremos de interés, el hecho de que la renta inicial correcta era de 200 euros, no 250. La demandada así lo manifestó y lo aceptó después la actora. Y segundo, nada relata en su demanda con relación al estado de la vivienda, la asunción por la demandada de la realización de obras de reforma y rehabilitación y la existencia de conversaciones entre su hijo y los arrendatarios acerca de las obras.

La conclusión adoptada por el juzgador de instancia, asumiendo la argumentación de la una novación verbal, en los términos antes indicados, sí ha de aceptarse, sobre la base de la prueba practicada y en esencia de los siguientes extremos:

El hilo de WhatsApp incorporado por la demandada en su contestación, mantenido con el hijo de la demandante, revela que sí se ejecutaban obras.

Las fotografías acerca del estado de la vivienda y obras acometidas (entrada de la casa, solados de habitaciones, marcos de las puertas, paredes, etc).

Facturas diversas con relación a las obras por un importe superior al reclamado en concepto de renta en la demanda.

Grabación de la conversación mantenida entre los demandados y el hijo de la actora

Declaración en el acto del juicio del hijo de la demandante. Propuesto por los inquilinos. Niega el mal estado de la casa, la realización de las obras y su conocimiento de los hechos, lo que entra en contradicción con su propia declaración y la documental aportada y por él reconocida, porque figura el estado de la casa, la realidad de obras y la necesidad de hacer cuentas.

La renuncia del inquilino a la conservación y mantenimiento del inmueble por parte del arrendador.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de locales de negocio de fecha 21 de diciembre de 2017, con una duración de ocho años y una renta mensual de 12.750 euros.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "Con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la ARRENDATARIA se obliga a hacer por su cuenta, a su cargo y bajo su responsabilidad, las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los LOCALES y sus instalaciones, incluyendo las relativas a los desperfectos que se produzcan, y las derivadas del desgaste por el uso ordinario"

La arrendadora insta desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, con reclamación de 261.326,86 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y asimilados, cual es el objeto de esta demanda, la arrendataria estaba exenta de su pago conforme al Real Decreto Ley 15/2020 (Declaración de moratoria por el COVID).

La Audiencia Provincial desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia por considerar, entre otras razones, que la clausula antes transcrita era nula y, además, la arrendadora había incumplido sus obligaciones contractuales, con lo que la demandada quedaba liberada del cumplimiento de las suyas; es decir, del abono de las cantidades asimiladas en concepto de renta, toda vez que el local litigioso no se encontraba en el estado debido, lo que determinó la apertura de expediente administrativo por sanidad.

EL Tribunal Supremo, sentencia de 8 de mayo de 2024, estima el recurso de casación del arrendador,  declara resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda y condena, solidariamente, a la arrendataria y a su avalista al pago de 261.326,86 €, en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, así como al pago de las cantidades que, en concepto de renta o cantidades asimiladas, se vayan devengando desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble.

Considera el Supremo que la antedicha condición 8ª del contrato, suscrita al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 CC, y viable en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda que, conforme al art. 4.3 de la LAU, se rigen por la voluntad de las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma, en los que no se encuentra ubicado el art. 21 de la LAU, incluido en el título II de la ley; y, en este caso, la renuncia es expresa y clara como resulta de la precitada estipulación del contrato, antes transcrita, cuya lectura no permite albergar dudas interpretativas.

Como hemos manifestado, con reiteración, la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no, según los casos, dirigida al abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición jurídica, que, como manifestación de voluntad llevada a cabo por el titular de un derecho, hace dejación del mismo, y para cuya validez se exige que sea clara, terminante e inequívoca, sin quepa deducirla de actos susceptibles de ambiguos o divergentes significados, y que, en cualquier caso, debe interpretarse restrictivamente.

Pues bien, en el presente caso, ninguna duda ofrece lo pactado por las partes en la cláusula octava del contrato, que reúne los requisitos legalmente exigidos para su operatividad jurídica.  

Por otra parte, concurren, en este concreto caso, circunstancias que deben ser valoradas. La primera de ellas, que la demandada era perfecta conocedora del estado del inmueble en tanto en cuanto vendió el sótano a la demandante.

Las reparaciones en la vivienda arrendada.

 

Este es un tema recurrente en las relaciones casero/inquilino. La resolución que glosamos, sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, de treinta y uno de marzo de dos mil veintitrés, establece unos criterios generales en esta materia que parece interesante recoger aquí.

Se trata de un recurso de apelación contra una sentencia de instancia que desestimaba la pretensión del arrendador de ser indemnizado por su inquilina al finalizar el arriendo por los daños existentes en la vivienda arrendada, relativos al suelo de parquet o tarima de la vivienda y a desperfectos y/o humedades en paredes y techos por falta de pintura, de aireación y ventilación, del humo de fumar.

La audiencia desestima el recurso.

Señala que, pese a los meritorios esfuerzos de la defensa del recurrente, el recurso que nos entretiene, pese a las dudas de hecho que se plantean al efecto en este caso y que darán lugar a lo que se dirá más adelante, no puede ser estimado

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponden las obras de conservación de una vivienda arrendada establecen y apuntan a que la obligación lo es, en principio, del arrendador (así, art. 1554.2 del CC, art. 107 de la LAU de 1964 y art. 21 de la LAU de 1994), de modo que solo las pequeñas reparaciones que se hacen necesarias por el uso ordinario de los elementos que la componen, corresponden al arrendatario, hasta el punto de que si el arrendador no cumple con la premisa legal de reparar la vivienda arrendada, el arrendatario podrá exigir las obras necesarias cuando resulte procedente, acudiendo a la correspondiente acción judicial.

 Sin duda, el problema es el de la fijación de los límites entre obras necesarias y pequeñas reparaciones, y al respecto la jurisprudencia menor viene delimitando las reparaciones que corresponden a la estructura o configuración de la vivienda, con elementos estáticos, estableciendo que las mismas serán de cargo del arrendador, enumerando como tales el arreglo de tuberías, la sustitución y mantenimiento de la caldera, la pintura de las paredes o el arreglo del suelo.

Por otro lado, todos aquellos elementos y objetos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo efecto se produce por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda tendrán el concepto de pequeñas reparaciones y de ellas será responsable el arrendatario, estando constatado que en la práctica no resulta sencillo determinar donde se encuentra la frontera, pues, se trata de una cuestión subjetiva, por lo que será el juez, en cada caso, el que considere cuando estamos ante una pequeña reparación, mas, siendo los ejemplos más habituales a cargo del arrendatario los de arreglos de grifos y cisterna, de cerraduras y de puertas o ventanas; de electrodomésticos como un frigorífico, lavadora o cocina....

La reparación y conservación del inmueble arrendado.

Las obras y gastos de reparación y conservación de la vivienda arrendada suelen ser una fuente de conflictos entre casero e inquilino.

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 11 de octubre de 2017, trata de poner luz en este tema, clasificando los distintos supuestos:

Distingue entre las obras de conservación y reparación , aunque considera que es una cuestión de matiz, reparar es subsanar un daño ya producido, conservar es evitar el deterioro de la finca.

A continuación describe los diferentes tipos de obras que pudieran ser precisas en el inmueble arrendado:

a) las necesarias de conservación/ reparación del inmueble arrendado para mantener el uso que le es propio.

b) las de mejora, realizadas por el propietario;

c) las obras de mejora que pretende realizar el arrendatario para las que, de oponerse el propietario, se requiere autorización judicial (art. 114.7, párrafo 3, TRLAU);

d) las obras que transforman la vivienda en local de negocio o viceversa (114.6 TRLAU);

e) las obras urgentes del art. 110 TRLAU 1964 , cuyo párrafo 2 establece que el inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave, de forma que las obras urgentes y necesarias tienden a conservar la vivienda para el uso pactado

f) las reparaciones pequeñas del art. 21.4 LAU 1994 , por derivar del desgaste ordinario de la vivienda son a cargo del arrendatario.

g) las obras que pueden realizar los arrendatarios con minusvalía (art. 24 LAU 1994).

Centrándonos en las obras necesarias del art. 107 TRLAU 1964 y del art. 21.1 LAU 1994 , para conservar el inmueble en adecuadas condiciones de habitabilidad y uso en orden a servir al uso convenido, procede establecer las siguientes notas definidoras:

1) Se trata de reparaciones que sean necesarias o imprescindibles durante el arrendamiento y a cargo del arrendador, pues suponen el mantenimiento pacífico del disfrute transferido con el arrendamiento.

2) Serían, en definitiva, las obras precisas para lograr aquella finalidad, con sujeción al destino pactado y derivadas del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o que provengan de un suceso con las notas de caso fortuito o fuerza mayor

3) Consecuentemente con lo expuesto, habrá que excluir del ámbito de las obligaciones del arrendador las obras de reconstrucción, reedificación, modificación o sustitución, que son de mayor empeño e importancia y las que, por su entidad y cuantía, en relación con la renta, sobrepasan el concepto de "reparación".

4) Además de ello, debe tenerse presente que no pueden imputarse a la propiedad los desperfectos que sean imputables al inquilino, por comportamiento culposo o negligente o abandono de la conservación, conforme a los arts. 1.563 y 1.564 CC o que, en virtud de lo acordado, el arrendatario haya asumido dicha obligación,.

TRLAU 1964: Límite cuantitativo a la reparación de daños en la vivienda arrendada.

La inquilina de una vivienda, contrato de 9 de marzo de 1966, reclama a la propiedad la cantidad de 33.811,23.-€ en concepto de reparaciones necesarias de la vivienda para mantenerla en condiciones de habitabilidad y alquiler de otra vivienda durante el tiempo de la reparación. (art. 21 de laLAU 1994)

La propiedad se opone y formula reconvención solicitando la resolución del contrato puesto que el gasto de reparación excede del 50% del valor de la vivienda. (Art. 118.2 del TRLAU 1964)

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en apelación estiman la demanda y desestiman la reconvención.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2017, estima el recurso de casación y casa la anterior resolución, en el sentido de desestimar la demanda de la inquilina y declarar resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera el Supremo que la cuestión jurídica que se plantea en el recurso de casación se centra en determinar si en la referencia que hace el art. 118.2 LAU de 1964 al valor real de la vivienda, se puede calcular atendiendo al valor de reposición de la misma, es decir, el coste que supondría la construcción de una vivienda de similares características.

Ha quedado incontrovertido que las obras que el arrendatario pretendía que efectuase el arrendador para mantener la vivienda arrendada (casa unifamiliar de una planta) en perfecto estado de uso ascendían a 33.811,23 euros, que fue la cantidad objeto de condena en primera instancia. El contrato de arrendamiento databa de 9 de marzo de 1966. 

La edificación se construyó en el año 1947.

Por su parte la demandada aporta informe pericial, tasando el valor de reposición cuantificándolo en 35.206,15 euros, por lo que alegaba que las obras a realizar superaban el 50% del valor real del inmueble, lo que era constitutivo de causa de resolución.

El art. 118 de la LAU de 1964 (aplicable por la fecha del contrato) establece como causas de resolución:

1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.

2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo.

En la sentencia recurrida no se considera que el valor de reposición se corresponda con lo que el art. 118 de la LAU establece como valor real.

Tampoco define la sentencia recurrida lo que considera como valor real.

La sentencia 581/2011, de 20 de julio , declara:

La jurisprudencia de esta sala en materia de resolución de contrato de arrendamiento por causa de pérdida, técnica o económica, regulada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 , resulta concluyente al determinar que tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica ( STS de 30 de junio de 2009 ).

Declara la sentencia 1072/1993, de 11 de noviembre , que:

Está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que dichos artículos imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúe el arrendamiento de 1.950, de exigua renta y cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 pone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina.

A la vista de esta doctrina cabe concluir que lo dictaminado pericialmente como valor de reposición es un valor superior al valor real, pues por valor real debe considerarse el que se corresponde con la tasación del estado actual del inmueble.

Art. 22.3 LAU: Indemnización al inquilino por obras en la vivienda arrendada.

Como consecuencia del derrumbe de parte del techo de la cocina, en vigas y bovedillas, aparte del falso techo existente, la propietaria del piso afectado reclama a la Comunidad de Propietarios, entre otros  pedimentos, el importe del 50% de los alquileres que acordó con su inquilino reducir por la imposibilidad de utilizar la cocina durante las obras de reparación.

En primera instancia se desestima esta demanda, sin embargo la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (s. 21/03/2014) revoca esa sentencia y estima en parte los pedimentos  de la apelante en lo que se refiere a la indemnización al inquilino por considerar que:

A) El testigo arrendatario ha indicado que pactó tal rebaja con la arrendadora al no poder ocupar y utilizar la cocina por hallarse apuntalada, si bien la nevera pudo colocarla en una habituación. Afirma que no podía cocinar en la misma debido al apuntalamiento.

B) El testigo constructor de la obra realizada por la comunidad sostiene que tal cocina, una vez apuntalado el techo podría ser utilizada sin ningún problema.

C) Si se aplica el artículo 22.3 de la LAU el arrendatario tendría derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de las obras. Si se calcula sobre la superficie, y según el inquilino, la cocina ocupa unos 7 u 8 m2 de un total de 110 m2. No obstante, es evidente que la imposibilidad de utilizar la cocina, supone mayor perjuicio que la afectación de otras partes de la vivienda como las habitaciones, si son varias.

Con tales datos, y vistas las fotos aportadas, debemos concluir que la cocina con tal apuntalamiento no es susceptible de una normal utilización, y la cantidad es correcta, en atención a los importantes perjuicios que supone para el arrendatario y su familia el no disponer de cocina, durante una obra que se ha dilatado en el tiempo mucho tiempo más que el normal, principalmente por no hacerse cargo la comunidad de tal reparación, además del tiempo necesario para averiguar las causas del derrumbe y soluciones constructivas a aplicar

La obligación de reparar en el alquiler de "renta antigua"

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, dieciocho de noviembre de dos mil trece, analiza este controvertido tema.

Se condena en primera instancia a la parte arrendadora, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, a que indemnice a la arrendataria en la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA EUROS CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (54.770,21 EUROS) y se declara resuelto el contrato por ruina del edificio.

La arrendadora apela la sentencia alegando que no puede ser obligada a indemnizar unos supuestos daños y perjuicios que no ha producido y respecto de los que ha sido totalmente ajena, ya que la causa de todos los daños es la falta de mantenimiento y conservación de la anterior arrendadora, cuya actitud de dejadez persistente en el tiempo ha determinado el colapso del inmueble y su ruina, aunque no haya sido declarada legalmente.

En suma, la recurrente aduce que no es responsable porque no ha incurrido en incumplimiento del deber de conservar y mantener el edificio en debidas condiciones ya que cuando adquiere en noviembre de 2010, ese deber era de imposible cumplimiento puesto que el estado del edificio era ruinoso y precisaba medidas de rehabilitación integral a las que no viene obligada según jurisprudencia reiterada y, de otro, porque el incumplimiento de la obligación de conservación y mantenimiento es imputable de forma dolosa o negligente a la anterior propietaria y arrendadora.

Considera la Audiencia que en el presente caso, la sentencia declara y la recurrente admite que, la causa de la ruina es imputable al anterior propietario y arrendador, por el incumplimiento grave de su deber de mantenimiento y conservación durante un largo periodo de tiempo y por la ejecución de ciertas obras que han agravado el deterioro del inmueble. Consecuentemente la nueva propietaria y arrendadora del inmueble, el actual dueño y arrendador, debe asumir la responsabilidad que corresponde a su trasmitente ya que quien adquiere un edificio en virtud de compraventa, conocedor de que alguno de sus departamentos está arrendado, en este caso varias viviendas que se destinan a hostal, se subroga en la posición jurídica que ostentaba el vendedor y arrendador con todas sus consecuencias. Quienes adquieren la propiedad con arrendatarios son, o deben ser, conscientes de las obligaciones que contraen, sin que puedan ampararse en que quien no cumplió fue su causante.

Y este es el criterio que sigue la doctrina del Tribunal Supremo entre otras, en la sentencia de 11 de marzo de 2002 cuando afirma que "... la desaparición del objeto arrendaticio, por ruina, extingue, por sí solo, cualquier derecho a la reconstrucción derivado del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( ...). Sin embargo estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder, al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble. De lo contrario sería muy fácil, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2000 , la burla de las obligaciones que el artículo 1554-2 º y 3º del Código Civil impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación. Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo, debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando para extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble, y sólo de aquello que lo necesite desde entonces: la necesidad de la reparación de lo anterior sería el presupuesto necesario".

En definitiva desestima el recurso condenando en costas al recurrente