Devolución de arras en una compraventa fallida

 

HECHOS:

Una inmobiliaria pone en venta un inmueble sobre el que existe un alquiler de renta antigua.
Un comprador hace una oferta de compra de 150.000 euros

La dueña acepta la oferta y se firma un contrato de arras penitenciales de 9.000 euros, con la siguiente CONDICIÓN:  En el caso de que el inquilino de la vivienda objeto de compraventa ejercitara el derecho de tanteo o retracto, no será considerado como incumplimiento contractual por ninguna de las partes. Por lo que la señal se devolverá sin penalización al comprador y la vendedora no será considerada incumplidora por lo que no tendrá que devolver el duplo de las arras.

Al ser notificado de la venta el inquilino manifiesta que la oferta no cumple los requisitos para el tanteo de la LAU 1964 y excede del precio de capitalización (45.000 €).

Ante eso la dueña decide no vender y devuelve las arras. 

El comprador demanda las arras duplicadas. 

El juez de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación, puesto que aunque el inquilino no llegó a ejercitar el derecho de tanteo, si expresó su voluntad de ejercitarlo, aunque en unas condiciones que no convinieron a la propietaria, que no incumplió el contrato, por lo que no tenía que abonar las arras penitenciales.

EL Tribunal Supremo desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance (arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este caso, no se trata de que la Audiencia Provincial haya contravenido o ignorado la literalidad del contrato, sino que considera que, una vez que el inquilino no ejercitó los derechos de tanteo y retracto, no hubo un incumplimiento por parte de la vendedora que justificara que tuviera que devolver las arras duplicadas. Aunque la cláusula controvertida pudiera admitir otra interpretación, la que hace la Audiencia Provincial no puede ser tachada de ilógica, irracional o arbitraria. Máxime porque de lo que se trata es de la indagación de la concreta intención de los contratantes (art. 1281 CC), pero también de la atribución de sentido a la declaración negocial (arts. 1284 y 1285 CC).

En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario el contrato de compraventa quedaría sin efecto sin coste para la parte vendedora. Y como quiera que ese derecho de preferencia, dadas las peculiaridades de la legislación antigua sobre arrendamientos urbanos, suponía que la vendedora perdiera mucho dinero respecto del valor de mercado, optó directamente por no vender la finca, lo que estaba en el espíritu del pacto sobre no devolución de las arras penitenciales, al no identificarse esta conducta como un incumplimiento en sentido propio; que es lo que concluye la Audiencia Provincial.

La denegación de prórroga por necesidad

 

Hechos:

El juzgado de primera instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de renta antigua por necesidad del arrendador.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 10 de marzo de 2022, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de primera instancia

Considera la Audiencia que concurre en el presente supuesto causa bastante para la denegación de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento que liga a las partes, tras considerar acreditados los hechos contenidos en la demanda rectora del procedimiento, esto es, que la hija del arrendador por motivos laborales reside en Madrid desde el 25 de octubre de 2017 en una vivienda de alquiler por lo que le es necesaria la vivienda que ocupa el demandado como arrendatario. Y la Sala comparte la decisión del juzgador a quo sin que pueda admitirse la tesis sostenida en el escrito de apelación en orden a que residiendo la hija del actor en Madrid con anterioridad a la fecha reseñada en la resolución recurrida el arrendador debía acreditar el aumento de sus necesidades familiares y con ello la insuficiencia de la vivienda que habita en alquiler o que deba desalojar esta última por causas ajenas a su voluntad, puesto que la fecha de residencia en Madrid viene dada oficialmente por el alta en el padrón municipal. Por tanto, habida cuenta que por necesidad no debe entenderse solamente aquello que es forzoso o ineludible, bastando con que sea opuesto a lo superfluo o conveniente y que resulte adecuado para conseguir un fin útil y lícito y la reiterada jurisprudencia que establece que, en caso de conflicto entre el derecho a la prórroga forzosa del inquilino y el derecho del propietario a satisfacer sus necesidades de vivienda por medio del derecho de propiedad que ostenta, ha de primar éste sobre aquel cuando el titular reseñado en el art. 62 LAU se encuentre residiendo de forma obligada en vivienda ajena teniendo la propia, procede la desestimación del recurso interpuesto.

Renta antigua: El precio de tanteo y retracto del inquilino

El Tribunal Supremo en sentencia de 3 de junio de 2020,ha reiterado el derecho del inquilino de renta antigua a que le sea ofrecida la vivienda por el valor de capitalización de la renta.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de agosto de 1981.

Se vende la vivienda a un tercero por 450.000 euros, cantidad que excede de la capitalización anual de la renta pagada por la inquilina.

La inquilina demanda impugnando esa compraventa y solicitando que se declare que, en consecuencia, la adquirente demandada no puede denegar la prórroga del contrato de arrendamiento por causa de necesidad, supuesto previsto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la inquilina, declarando que la demandada no podrá denegar la prórroga del contrato con fundamento en la causa primera del artículo 62 de la LAU 1964.

El Tribunal Supremo desestima los recursos de la demandante, confirmando la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que el motivo de impugnación invocado, que la finca transmitida -que consta de una sola vivienda-forma parte de terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda al edificado, no puede ser tenido en cuenta, puesto que, como señala la sentencia recurrida, "no son necesarias especiales consideraciones técnicas, mucho menos sesgadas, para concluir que el valor de la casa, que se ve multiplicado por encontrarse catalogada, esto es, merecedora de una especial protección precisamente por su interés arquitectónico histórico, es muy superior al de los terrenos que la circundan, que también están protegidos por la declaración administrativa, en los que no es posible levantar otra edificación ex novo, salvo la piscina mencionada y también con las limitaciones administrativamente impuestas, ni obtener rendimientos económicos comparables a otros solares de su entorno".

En definitiva la resolución del caso depende de la valoración de los terrenos, cuestión fáctica no impugnable por vía casacional, sin o a través del recurso por infracción procesal cuya admisión depende de la existencia de dicho interés casacional. En este caso la Audiencia ha razonado correctamente, al apreciar la prueba, acerca del valor de los terrenos circundantes y esta es la verdadera cuestión, de carácter fáctico, sobre la que se discute. Así lo que viene a reconocer la propia parte recurrente cuando, en la página 19 de su escrito de recurso, dice que "una vez estimado el recurso extraordinario por infracción procesal, deviene obligado estimar el de casación, no porque la sentencia impugnada ignore la doctrina de la Sala - puesto que incluso la reproduce en sus fundamentos jurídicos- sino porque ha hecho una valoración diferente del supuesto fáctico sometido a su enjuiciamiento".

Renta antigua: La falta de pago del IBI como causa de resolución del arriendo.

En un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el  1 de febrero de 1960, la arrendadora demanda la resolución del contrato por impago de 303,10 euros, correspondientes al IBI sobre la vivienda arrendada así como la condena de la demandada a abonar dicha cantidad.

La inquilina se opone por entender que procede la enervación mediante el ingreso de la cantidad consignada después de la demanda y niega haber incumplido sus obligaciones, ya que no está conforme con el importe de 303,10 euros que se le reclama como correspondiente a la quinta parte del importe total del impuesto de bienes inmuebles de todo el edificio al que pertenece la vivienda arrendada; falta de conformidad que mantiene con apoyo en la disposición transitoria segunda de la LAU 1994 , según la cual entiende que sólo habría de abonar el 16,02% del importe total del IBI que grava el inmueble.

El juzgado de primera instancia declaró enervada la acción mediante el ingreso de los 303,10 euros que se reclamaban.

La Audiencia Provincial estima la apelación declarando resuelto el contrato de arrendamiento. La Audiencia rechaza la posibilidad de enervación por existir requerimiento extrajudicial previo y atiende también al hecho de que, desde el año 1995,la demandada ha venido pagando el IBI en la forma en que ahora se le repercute hasta el año 2013, lo que considera un acto propio de la demandada, inequívoco y definitivo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de mayo de 2019, estima el recurso de la inquilina y revoca la sentencia de la Audiencia, confirmando la del juzgado de primera instancia.

Considera el Supremo que dejando aparte la argumentación según la cual la Audiencia niega en este caso a la ahora recurrente la posibilidad de enervación de la acción de desahucio por haber existido requerimiento previo -requerimiento que únicamente producirá plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida- no debe ser calificado de acto propio vinculante aquél por el cual la arrendataria viene pagando periódicamente por razón del arrendamiento determinadas cantidades que pudieran resultar superiores a las debidas, ya que en cualquier momento puede exigir -como ahora ha hecho- que se ajuste el importe exigido al que por ley corresponda, como sucede en el caso presente con amparo en la Disposición Transitoria 2ª, 10.2, de cuya aplicación se deduce que la obligación de la arrendataria en orden a satisfacer el importe del impuesto del  impuesto sobre bienes inmuebles satisfecho por el propietario-arrendador está condicionada, en el caso de que el importe del IBI no se refiera exclusivamente al inmueble arrendado, a que se determine la cantidad "en proporción a la superficie de dicha vivienda" y con tal precisión se requiera de pago.

TRLAU 1964: Límite cuantitativo a la reparación de daños en la vivienda arrendada.

La inquilina de una vivienda, contrato de 9 de marzo de 1966, reclama a la propiedad la cantidad de 33.811,23.-€ en concepto de reparaciones necesarias de la vivienda para mantenerla en condiciones de habitabilidad y alquiler de otra vivienda durante el tiempo de la reparación. (art. 21 de laLAU 1994)

La propiedad se opone y formula reconvención solicitando la resolución del contrato puesto que el gasto de reparación excede del 50% del valor de la vivienda. (Art. 118.2 del TRLAU 1964)

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial en apelación estiman la demanda y desestiman la reconvención.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2017, estima el recurso de casación y casa la anterior resolución, en el sentido de desestimar la demanda de la inquilina y declarar resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera el Supremo que la cuestión jurídica que se plantea en el recurso de casación se centra en determinar si en la referencia que hace el art. 118.2 LAU de 1964 al valor real de la vivienda, se puede calcular atendiendo al valor de reposición de la misma, es decir, el coste que supondría la construcción de una vivienda de similares características.

Ha quedado incontrovertido que las obras que el arrendatario pretendía que efectuase el arrendador para mantener la vivienda arrendada (casa unifamiliar de una planta) en perfecto estado de uso ascendían a 33.811,23 euros, que fue la cantidad objeto de condena en primera instancia. El contrato de arrendamiento databa de 9 de marzo de 1966. 

La edificación se construyó en el año 1947.

Por su parte la demandada aporta informe pericial, tasando el valor de reposición cuantificándolo en 35.206,15 euros, por lo que alegaba que las obras a realizar superaban el 50% del valor real del inmueble, lo que era constitutivo de causa de resolución.

El art. 118 de la LAU de 1964 (aplicable por la fecha del contrato) establece como causas de resolución:

1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.

2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo.

En la sentencia recurrida no se considera que el valor de reposición se corresponda con lo que el art. 118 de la LAU establece como valor real.

Tampoco define la sentencia recurrida lo que considera como valor real.

La sentencia 581/2011, de 20 de julio , declara:

La jurisprudencia de esta sala en materia de resolución de contrato de arrendamiento por causa de pérdida, técnica o económica, regulada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 , resulta concluyente al determinar que tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica ( STS de 30 de junio de 2009 ).

Declara la sentencia 1072/1993, de 11 de noviembre , que:

Está fuera de toda lógica y de la equidad entender que las reparaciones necesarias que dichos artículos imponen a los arrendadores a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para el uso convenido tengan alcance tal que obliguen a reconstruir edificios en ruina patente y manifiesta sólo para que continúe el arrendamiento de 1.950, de exigua renta y cuya reparación alcanza los límites que el artículo 118 pone para poder ejercitar la acción de resolución por ruina.

A la vista de esta doctrina cabe concluir que lo dictaminado pericialmente como valor de reposición es un valor superior al valor real, pues por valor real debe considerarse el que se corresponde con la tasación del estado actual del inmueble.

Renta antigua: Denegación de prórroga por necesidad del casero

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, dieciocho de febrero de dos mil dieciséis, ilustra cumplidamente sobre el actual concepto de necesidad del casero como causa de la denegación de prórroga al inquilino de "renta antigua".

En un contrato de arrendamiento de vivienda de 1973, el arrendador insta judicialmente la resolución del mismo por necesitar la vivienda para su hijo quien, deseando vivir con independencia de sus padres, ocupa un inmueble en alquiler.

El inquilino se opone alegando que el casero no ha justificado la necesidad alegada, dispone de otras propiedades, e invoca su precaria situación económica, sin ninguna pensión ni subsidio.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la AP estiman la demanda y dan por resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que:

No existe un concepto legal de "necesidad", "debe entenderse por necesario, no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para exigir un fin útil", abundando en lo expuesto, conviene decir:

1°) Que la Ley no subordina la aplicación de la causa de necesidad a la demostración de una insuficiencia de la vivienda de los parientes con quienes convive la persona para la que se reclama la vivienda, o a la buenas o malas relaciones que pueda tener con los mismos, toda vez que, nadie está obligado, a llevar una convivencia no deseada, por muy buenas que sean las relaciones entre los familiares y es exigencia de la naturaleza humana y del buen orden social la independencia de las familias en sus hogares respectivos, constituyendo, hoy además, un derecho constitucional recogido en el artículo 47 de nuestra Carta Magna ", el disfrutar de una vivienda digna y adecuada".

2°) Que la cuestión de la prueba de la falta de interés en la convivencia no se puede someter al mismo método probatorio de otros datos que se pueden objetivar, por pertenecer al ámbito del hogar y no tener generalmente proyección exterior, en consecuencia sólo puede colegirse la existencia de tal dato cuando así se manifieste por las personas a que afecta el problema, unido al dato evidente de que la persona que desea salir de la vivienda para ocupar otra pueda, por su edad y circunstancias, llevar una vida autónoma e independiente, cual acontece en el caso de autos, sin que puedan establecerse comparaciones entre "necesidades" de arrendador y arrendatario, no previstas por la Ley y, en todo caso las segundas supeditadas a las primeras.

3º) El hecho de vivir en un piso alquilado, cualquiera que sea el régimen al que está sometido, supone una auténtica y real necesidad, más allá del mero capricho o conveniencia, en tanto que el arrendamiento supone una carga económica fuerte que no tiene porqué soportar quien puede disponer de una vivienda.