LPH La duración del contrato de mantenimiento de ascensores

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios en fecha 19 de febrero de 2013 suscribe un contrato de mantenimiento del ascensor con la empresa Thyssenkrupp, con una duración de dos años y prórroga del contrato por períodos iguales, salvo indicación en contra con un preaviso de 60 días.

Se pacta así mismo, en caso de rescisión unilateral e injustificada del contrato, una indemnización del importe del 50% de las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor.

El 6 de junio de 2017, durante la vigencia de la segunda prórroga, la comunidad de propietarios comunicó a Thyssenkrupp la denuncia del contrato de mantenimiento de todos los ascensores de la finca.

El 30 de noviembre de 2017 Thyssenkrupp interpuso la demanda contra la comunidad de propietarios, en la que solicitaba que se condenara a ésta al pago de 11.472,82 €.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso, por lo que revoca la sentencia del juzgado, con la consiguiente estimación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de noviembre de 2025, estima el recurso de casación de la comunidad y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que la inclusión de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato no es per se abusiva. Sin embargo, esta abusividad sí puede predicarse por el establecimiento de un parámetro para la determinación del importe de la penalidad que resulte «desproporcionado», por tratarse de una «indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados.

En el presente caso, la cláusula penal se cifra en «una cantidad ascendente al 50 % del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor»

La cuestión estriba en determinar la desproporción (o la falta de correspondencia) que conlleva dicha cláusula penal, porque su contenido excede la función indemnizatoria, para considerarse disuasorio o incluso intimidatorio, ya que no es meramente estimativo. A este respecto, merece subrayarse que la propia cláusula causaliza esta cuantía como «el pago en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados»

En el presente caso, en principio, valdría una fijación apriorística de la indemnización y de la penalidad. Ahora bien, los términos en que se formula la cláusula (el «50 % del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor») hacen que, prima facie, la cuantía resulte desproporcionada.

La cláusula penal tiene por finalidad prefijar la indemnización de los daños y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente, los daños y perjuicios ascienden a esa cuantía. Sin embargo, la cuestión es que cuando, a primera vista, la cláusula se muestra como desproporcionada, es preciso que el predisponente justifique, no tanto que los daños y perjuicios reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto componente disuasorio), sino que no existe esa desproporción aparente.

El problema que plantea esta cláusula es que la cuantía resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50 % de las cantidades pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga), y el predisponente no ha justificado mínimamente que no exista esa desproporción que se aprecia prima facie.

Cláusula penal por retraso en devolver vivienda arrendada

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia condenando a desalojar la vivienda y a pagar al arrendador 375 euros en concepto de rentas debidas, y 6.380 euros de penalización, cantidad que será incrementada, a razón de 20 euros al día, desde la fecha de interposición de la demanda y hasta que tuvo lugar la entrega de llaves.

El inquilino apela la sentencia invocando que al ser el arrendador empresario los arrendatarios tienen la consideración de consumidores, con lo que la cláusula penal es nula de pleno derecho por abusiva.

La Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia de diez de mayo de dos mil veintidós, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que no puede ser estimado el recurso de apelación centrado en la abusividad de la cláusula penal por cuanto no es desproporcionadamente alta atendida la cantidad fijada como pena (20€/día) en relación con el importe de la renta (12,3€/día) pues resulta obvio que una cláusula penal que no constriñe al deudor a cumplir, porque la pena no sea mayor a los daños causados referidos como mínimo al importe de la renta pactada carecería de sentido. Fijar como pena la misma cantidad que importa la renta no supone penalidad alguna sino justa y equilibrada contraprestación por el arriendo asumida por ambas partes contratantes y una ligeramente superior sin duda no sería disuasoria. Por tanto la cláusula penal no cumpliría su función coercitiva si la pena que se percibe por el incumplimiento de la obligación no disuade o indemniza en la medida adecuada.

Por otra parte la jurisprudencia distingue la cláusula penal de la cláusula penal moratoria y precisa que la cláusula penal moratoria no está estipulada para el supuesto de incumplimiento de la obligación como sucede con la primera, sino sólo y exclusivamente para el caso de retraso en el cumplimiento de la obligación (en este supuesto, para el de retraso en el cumplimiento de la obligación del arrendatario de devolver la cosa arrendada al finalizar el arriendo), de modo que no cabía la posibilidad legal de aplicarle la facultad moderadora del art,1144 CC, ya que el presupuesto de ésta es únicamente el cumplimiento parcial o irregular de la obligación, en comparación con el incumplimiento total para el que pudo ser estipulada la respectiva cláusula penal, lo que no puede ocurrir nunca en el caso de la cláusula estrictamente moratoria, "la cual ha de desenvolver ineludiblemente su eficacia sancionadora, por así haberlo estipulado libremente las partes, por el mero y único hecho del retraso en el cumplimiento de la obligación, cuyo mero retraso, por sí solo, es totalmente inconciliable con los conceptos de cumplimiento parcial o irregular, únicos para los que se halla instituida la facultad moderadora del repetido artículo 1154 CC, ya que durante el tiempo de duración de la mora el incumplimiento es total.

Cuestión distinta es, que pudiera sostenerse la inviabilidad de la ejecución de una cláusula penal que no guardara proporción alguna con el objeto del contrato, toda vez que está proscrita la ausencia de buena fe en la vida negocial (artículo 1.258 del CC y STS 20-12-2004) y la exigencia de una cláusula penal desproporcionada y desorbitada implicaría cumplimiento anormal del contrato.

Cláusulas predispuestas en un contrato de arrendamiento de vivienda

 

El inquilino de una vivienda solicita judicialmente la declaración de nulidad de la cláusula de su contrato de arrendamiento en la que renuncia de manera expresa a los derechos de tanteo y retracto por su carácter abusivo en aplicación de la normativa de defensa del consumidor, al no haber sido negociada dicha cláusula individualmente.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de treinta de octubre de dos mil veintitrés, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que desde el momento en que se invoca y se aplica el control de abusividad de una cláusula, es porque -indefectiblemente- estamos ante contratación seriada entre profesional y consumidor; por ende en clausulas no negociadas y predispuestas, razón por la cual los alegatos de la parte recurrente de estar ante una cláusula no negociada y predispuesta, aparte de no estar negado en la sentencia recurrida del Juzgado Primera Instancia, es que tales presupuestos están -obviamente- admitidos pues de no ser así no resulta viable el juicio de abusividad.

La mera cualidad de cláusula predispuesta y no negociada no determina su nulidad, sino que para tal efecto debe concluirse con resultar abusiva conforme al artículo 82 del TR-LGDCU, juicio que exige alegar y explicitar los requisitos del mentado artículo, es decir, el tratamiento al consumidor lejos de los parámetros de la buena fe y, además, el desequilibrio obligacional. Pero tal juicio de abusividad no puede estimarse cuando nos encontramos ante cláusulas (artículo 1.2 Directiva 13/93) que recogen literalmente una disposición legal imperativa o dispositiva, como resulta en el presente caso en que la renuncia de los derechos de tanteo y retracto por el arrendatario está facultada por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que excluye su abusividad; más cuando la dicción literal de la cláusula decimotercera resulta clara, diáfana y comprensible, la arrendataria renuncia a los derechos de tanteo y retracto recogidos en el Capítulo V de la LAU. Pacto que, en concreto, a mayor abundamiento, esta Sala en sentencia de 13-3-2020 ha fijado su validez y ajuste normativo, apoyo de la recurrida.

Se dice en el recurso de apelación que no se puso en conocimiento de la actora tal cláusula, es decir, la falta de incorporación, cuando la cláusula consta escrita en el contrato, su enunciado resaltado tipográficamente, en cláusula independiente y sin mezclar con el entramado negocial, cuyo ejemplar se entregó a la demandante que lo adjunta con la demanda y -además- es de fácil comprensión y entendimiento para un consumidor medio informado, medianamente atento y perspicaz, razón por la cual cumple las exigencias de incorporación de los artículos 3 y 5 de la Ley 7/1998.

La prohibición de arrendar un inmueble hipotecado.

 

HECHOS:

En la escritura de hipoteca, que garantiza un préstamo de 350.000 euros, se estipula la siguiente cláusula:

"En caso de arrendar la finca hipotecada durante la vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se deberá arrendar por una renta anual, que capitalizada al 6%, cubra la responsabilidad asegurada. De no ser así, dicho arrendamiento requerirá la autorización explícita de Bankinter"

Los propietarios del inmueble articulan demanda solicitando, entre otras cuestiones, la declaración de nulidad de la anterior cláusula.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad de esta clausula

La Audiencia Provincial, estimó el recurso de apelación de la entidad prestamista precisamente en cuanto a la validez de esta cláusula.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de septiembre de 2023, desestimó el recurso de casación en cuanto a esta cláusula.

Considera el Supremo que para el examen de abusividad de este tipo de cláusulas se había de estar a los siguientes parámetros:

a) Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 LAU de 1994, por lo que, al generalizar, el art. 219 RH se halla desfasado con el marco legislativo vigente.

b) Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en la perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.

c) Que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.

En principio el 6% previsto en el art. 219 RH no puede considerarse "per se" desproporcionado a efectos de declarar abusiva la cláusula de referencia

La sentencia recurrida en casación aplica correctamente esta doctrina:

(i) no prohíbe el arrendamiento, sino que únicamente impone que se comunique su existencia al acreedor hipotecario.

(ii) no consta que la cuantía de la renta perjudique los derechos del arrendador y se adapta a las previsiones del art. 219 RH;

(iii) el incumplimiento de la cláusula no acarrea ninguna consecuencia gravosa para el prestatario.

A lo que debemos añadir que el motivo de casación se plantea desde el punto de vista de la protección del derecho del propietario de la vivienda, pero el art. 13 LAU en la redacción aplicable lo que protege es el derecho del arrendatario a permanecer en la misma pese a la subasta y adjudicación a un tercero, por lo que sus previsiones repercutirían en el adquirente, no en el propietario/prestatario.

Impugnación de un arbitraje en arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Laudo arbitral dictado en un arrendamiento de vivienda por el que se declara la resolución de un arrendamiento de vivienda, por extinción del plazo pactado, condenando a la inquilina a las costas del arbitraje.

La inquilina presenta demanda solicitando se declare la nulidad del pacto arbitral de conformidad con el artículo 41.1 a) de la Ley 60/2003, de Arbitraje, invocando distintos motivos que se especifican a continuación.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sentencia de veintiocho de marzo de dos mil veintitrés, desestima la demanda, con costas a la demandante.

Con respecto al primero de los motivos de nulidad planteados, en ninguno de los escritos presentados en el arbitraje ni en ninguna de las comunicaciones intercambiadas ni intervenciones orales se cuestionó absolutamente nada acerca de la validez de la cláusula arbitral ni del carácter voluntario, consciente y querido de aceptación de tal cláusula, por lo que no cabe ahora, cuando el laudo que se dicta no le es favorable, suscitar reactiva y extemporáneamente la invalidez de la cláusula arbitral, la cual obra en la condición decimonovena del contrato, donde las partes renuncian a la jurisdicción ordinaria- y acuerdan someter cuantas diferencias puedan surgir como consecuencia de la interpretación del contrato al Tribunal Arbitral que finalmente dicta el laudo ahora impugnado, y no puede tildarse ni de ilegible, ni de oscura, ni de ambigua, ni de incomprensible, toda vez que su dicción es suficientemente clara: las partes han convenido la jurisdicción arbitral para dirimir sus controversias como foro único.

Por otra parte, si dudaba de la legalidad de tal cláusula compromisoria, muy bien podría haber pedido al árbitro su nulidad.

En el caso que nos ocupa, en ningún momento de la tramitación del expediente arbitral, la ahora demandante alegó excepción alguna respecto a la citada cláusula compromisoria, por lo que se entiende que aceptó la competencia del Tribunal Arbitral para las cuestiones ventiladas en el pleito.

Por último, y en cuanto a la condición de abusiva de la cláusula compromisoria, pretendida por la actora, tenemos que señalar que tanto la arrendataria, como la arrendadora, son personas físicas, y ambas ostentan la condición de consumidor, y por ello no procede enjuiciar la validez del convenio arbitral desde la perspectiva del control de abusividad, ni del control cualificado de transparencia, reservados a la contratación entre profesionales y consumidores, y el contrato de arrendamiento no puede ser calificado de ninguna manera como un contrato de adhesión, en el que las cláusulas hayan sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta haya tenido posibilidad de negociarles.

En cuanto a la alegación de que el laudo es contrario al orden público, ya que en el contrato de arrendamiento, se afirma, se contienen cláusulas que contradicen a lo indicado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que es eminentemente imperativa, atendido el alcance y función revisora que otorga a esta Sala el recurso de anulación en el que nos encontramos, al no ser esta Sala una segunda instancia revisora de los hechos y los derechos aplicados en el laudo, ni un mecanismo de control de la correcta aplicación de la jurisprudencia, y fijado el alcance jurisprudencial del concepto acuñado de orden público, debe ser desestimado este motivo de impugnación del laudo, en la demanda formulado, pues lo que pretende la actora es que esta Sala revise el laudo dictado en cuanto a la prueba practicada en el procedimiento arbitral y la motivación de su valoración, como si esta Sala fuera una verdadera segunda instancia.

La Sala entiende que el convenio arbitral es válido, pues ha respondido a una verdadera e inequívoca voluntad de las partes de someter la solución de las cuestiones litigiosas a la decisión de árbitro, ha existido igualdad de armas entre ambas partes, personas físicas que no se dedican a la actividad empresarial de arrendamiento de viviendas, en todo el procedimiento arbitral, y en modo alguno se ha vulnerado el orden público, por no ser causa de anulación el desacuerdo o discrepancia con el criterio particular que se haya podido seguir para valorar la prueba o declarar probados determinados hechos.

 

El pago por el inquilino de conceptos distintos al alquiler.

 

HECHOS:

A término de un arrendamiento el casero reclama al inquilino además de los alquileres pendientes, el abono de una parte de la prima de un seguro de alquiler, así como de un seguro de hogar.

El Juzgado de primera instancia desestima esta última reclamación.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de 14 de noviembre de 2022, desestima la apelación del arrendador y confirma la resolución del juzgado.

Considera la Audiencia que debemos partir del contenido del artículo 20 LAU.  Este precepto impone un doble requisito para que el arrendador pueda exigir cuantías adicionales al arrendatario, además del pago de la renta, cuando estos importes se refieran a gastos no susceptibles de individualización: que consten por escrito y que se refleje en el contrato su importe. La finalidad de esta previsión es la de dejar una perfecta constancia de la cuantía anual de los gastos a fin de posibilitar la aplicación de los límites que impone para su incremento el artículo 20.2; asimismo, la constancia escrita permitirá que el arrendador pueda exigir del arrendatario las cantidades pactadas e instar la resolución del contrato en caso de impago de las mismas.

En la cláusula novena del contrato de arrendamiento, "gastos", se expone que la parte arrendataria debe "mantener el seguro multirriesgo de hogar que posee la vivienda y asume  el abono del 50% del mismo en cada uno de sus vencimientos." En este caso la estipulación novena, si bien está redactada por escrito, no indica la cuantía concreta de lo que debe abonar de forma anual el arrendatario por este concepto, tal y como exige el artículo 20 LAU, razón por la cual, al vulnerarse lo dispuesto en la ley, el pacto que impone el pago del arrendatario de este concreto concepto ha de ser considerado nulo en virtud del artículo 6 LAU. Y ello al entender que la imposición de pago de una prima sin expresión de la cuantía que supone para el arrendatario incumple, en perjuicio de este último, el artículo 20 LAU, en la medida en que priva al arrendatario de una información relevante para calcular el coste que, para él, implica el contrato suscrito. Por ende, la reclamación de este concepto debe ser rechazada. Debemos considerar que, al menos de forma aproximada o en base a los importes de prima exigidos por la aseguradora en anualidades precedentes, se pudo incluir una cuantía, cuando menos orientativa, de la cifra que podría suponer el pago de este concepto para el arrendatario.

Igual suerte desestimatoria ha de implicar la reclamación de la prima del seguro de impago de alquiler, que no está incluida en el contrato ni tampoco el mismo expresa el importe que conllevaría para la parte arrendataria, por lo que esta cuantía deberá ser satisfecha por quien asumió la posición de tomador en la contratación de este específico seguro.

En todo caso, la jurisprudencia menor se ha pronunciado en contra de la posible repercusión sobre el arrendatario de determinados gastos, como los relacionados con el seguro de responsabilidad civil o los gastos de administración, por no poder considerarse propiamente suministros ni servicios. Se confirma en esta pretensión el pronunciamiento de la sentencia de instancia, aunque por razones diferentes, dado que las cláusulas analizadas, relativas a seguros concertados, no son abusivas, sino nulas de pleno derecho por vulneración de legislación imperativa (artículo 6.3 del Código Civil en relación con el artículo 6 de la LAU).

 

Cláusulas abusivas en un aval personal

 

HECHOS:

Se concierta un  préstamo con garantía hipotecaria entre un particular y una entidad bancaria.

En la cláusula vigésimo sexta, los padres del prestatario se constituyeron como fiadores solidarios, con renuncia a los derechos de excusión, orden y división.

El prestatario demanda a la entidad bancaria solicitando, entre otras, la nulidad de la cláusula relativa a los fiadores solidarios.

La sentencia de primera instancia declara nula dicha cláusula por falta de transparencia, pues no explicaba en qué consiste la solidaridad, ni tampoco el significado de la renuncia a los derechos de orden y excusión.

La Audiencia Provincial estima la apelación y revoca la sentencia de primera instancia, y declara válida y eficaz la cláusula de aval.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación del prestamista y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que los contratos de fianza suscritos por personas consumidoras en relación con operaciones de préstamo (con o sin otra garantía real o personal) no son nulos per se, ni tienen el carácter de meras cláusulas contractuales o condiciones generales de la contratación.

Aunque "sí podrán estimarse abusivas, o contrarias a normas imperativas, determinadas cláusulas contractuales o condiciones generales de la contratación que se integren en el mismo, como por ejemplo el pacto por el que el fiador se obligue a más que el deudor principal ( art. 1826 CC), el que permita al acreedor exigir otro fiador aun cuando el inicial no viniere al estado de insolvencia ( art. 1829 CC), el que exonere al acreedor negligente en la excusión de los bienes señalados cuando no concurra ninguna de las causas de exclusión de la excusión ( arts. 1831 y 1833 CC), el de renuncia a la extinción de la fianza cuando por algún hecho del acreedor no pueda quedar subrogado en los derechos o hipotecas del mismo ( artículo 1852 del Código Civil), o el que le impida oponer al acreedor las excepciones propias del deudor principal y que sean inherentes a la deuda ( art. 1853 CC), etc"

En nuestro caso, concurren circunstancias muy similares a las que apreciamos en la sentencia 820/2021, de 29 de noviembre, que justifican la conclusión de que el pacto de fianza supera los controles de incorporación y transparencia: la cláusula vigésimo sexta se encabeza con una rúbrica breve e inequívoca, "Fiadores", y al ir en negrita se resalta con toda claridad. Está redactada en términos claros, la exposición no es farragosa ni innecesariamente extensa u oscura:

"Don … y doña … se constituyen en fiadores solidarios con la parte deudora de todas las obligaciones que ésta contrae por la presente escritura, renunciando a los beneficios de excusión, división y cualesquiera otros que pudieran favorecerles, queriendo que su fianza tenga plena eficacia, aunque la Caja de Ahorros de Santander y Cantabria no exija a su vencimiento la cantidad debida".

De tal forma que, cabe concluir, como hicimos en el supuesto enjuiciado en la sentencia 820/2021, de 29 de noviembre, que "el alcance del compromiso obligacional del fiador, en cuanto a su contenido esencial de garantía, sobre el que ha de proyectarse específicamente la atención del fiador, está delimitado de forma concreta, sin que su conocimiento y posibilidad de comprensión quede dificultada por la extensión, oscuridad o lo farragoso de su contenido, como puede suceder en el caso de otros contratos más complejos".

La repercusión del IBI y tasa de basuras en el arriendo de una VPP

 

El inquilino de una vivienda de protección pública (VPP) tacha de predispuesta y abusiva y solicita la nulidad de la cláusula de su contrato de arrendamiento con opción de compra, que establece que "será a cargo del arrendatario el Impuesto de Bienes Inmuebles y aquellas tasas que graven la vivienda, las cuales serán repercutidas por el arrendador conjuntamente con la mensualidad de renta siguiente a su devengo por el Ayuntamiento u organismo".

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de octubre de dos mil diecinueve, desestima esa solicitud conforme al siguiente razonamiento:

Aunque conforme a la normativa para para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, han de reputarse abusivas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, impongan al consumidor, en la compraventa de viviendas, el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario; no debe olvidarse que la cláusula séptima del contrato litigioso se halla referida al contrato de arrendamiento que liga a las partes y no al eventual contrato de compraventa de la vivienda arrendada que pudiera derivar de la opción de compra establecida.

Partiendo de ello, ha de tenerse presente, que la posibilidad de pactar la repercusión, al arrendatario, del importe de los tributos que correspondan a la vivienda arrendada aparece expresamente recogida en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, a cuyas disposiciones queda sujeto el contrato litigioso, como expresamente establece su estipulación primera.

Por otra parte, tampoco puede olvidarse que el apartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -de aplicación a los contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley Arrendaticia de 1964- facultó, asimismo, a los arrendadores a exigir de los arrendatarios el importe total de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al inmueble arrendado.

De igual modo, la normativa de la Comunidad de Madrid, que regula la cesión, en arrendamiento, de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública preceptúa que será de cuenta de los arrendatarios "el importe de la contribución urbana" que grave el inmueble; y el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, establece, de modo expreso, que "el arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable"

En cuanto a la tasa de basuras es un tributo municipal cuyo hecho imponible viene determinado por la prestación del servicio público de recogida de basuras, por lo que es evidente que el receptor de dicho servicio público es, en todo caso, el ocupante o usuario de la vivienda en cuestión, que es quien recibe y se beneficia de la prestación del mismo; por lo que la estipulación contractual que prevé la repercusión de dicho tributo al arrendatario -que es, precisamente, a quien corresponde el uso de la vivienda arrendada- no origina perjuicio alguno al consumidor, ni genera un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que para él derivan del contrato de arrendamiento.

La notificación del fin de contrato en alquiler compartido.

 

HECHOS

El arrendador solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por expiración del plazo y que se condene a los demandados a dejar libre, vacua y expedita y a su disposición la vivienda.

Los inquilinos se oponen alegando que no han recibido la carta por la cual se le comunicaba por la arrendadora que daba por finalizado el contrato, además se señala que no es válida la comunicación porque se dirigió a uno solo de los arrendatarios, y no a los dos arrendatarios que suscriben el contrato de arrendamiento.

Asimismo solicitan en reconvención la nulidad de la cláusula del contrato de renuncia a la prórroga forzosa teniéndola por no puesta y declarando prorrogado el contrato de arrendamiento.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 22 de diciembre de 2020, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por expiración del plazo, y condena a los demandados a dejar libre, vacua y expedita la vivienda bajo apercibimiento de ser lanzada.

Considera la Audiencia que los demandados han incumplido sus obligaciones contractuales, ya que no han abandonado la vivienda al finalizar el plazo del arrendamiento, cuando por parte del arrendador y hoy actor, les fue comunicado con la antelación legalmente establecida su voluntad de no prorrogar el contrato. Comunicación, a los efectos de evitar la prórroga del contrato, que debe entenderse válidamente efectuada, y pues la recepción del documento enviado por la actora a los demandados, en el domicilio correspondiente al bien arrendado, no fue recogido por la voluntad reticente de los demandados, ya que aun cuando les fue dejado avisos para recoger la carta los mismos no acude a recogerla a las dependencias de la entidad SEUR.

El hecho de que en la carta enviada constara solo el nombre de uno de los arrendatarios y no de los dos, no le priva de eficacia a la comunicación, pues la responsabilidad de los arrendatarios frente al arrendador es solidaria, lo que hace que la comunicación a cualquiera de ellos surta los efectos de evitar la prórroga del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la declaración de nulidad de la cláusula de renuncia a la prórroga forzosa se señala que no cabe la admisión de una reconvención en los procesos verbales de desahucio por expiración del plazo, como sucede en el caso de autos, así como tampoco procede el estudio de la posible nulidad de la cláusula, aun no habiéndose presentado la reconvención, pues ello excede de lo que puede ser objeto de estudio en este tipo de procedimientos , así como por el hecho de que esta petición no tiene relación de conexidad con la petición formulada en la demanda, pues no se está haciendo uso de la disposición donde los arrendatarios renuncian a la prórroga del contrato, sino que lo que se pide es la resolución del contrato por haber manifestado el arrendador su voluntad de no continuarlo antes de que procediera la prórroga del mismo.

La exclusividad en el contrato de intermediación inmobiliaria.

Un agente de la propiedad inmobiliaria (API) reclama judicialmente 10.000 euros por honorarios de contrato de mediación para la venta de una vivienda. El demandante tenía un contrato de exclusividad respecto a la mediación en la venta de ese inmueble. El demandado le comunicó que había vendido el piso, negándose a abonarle honorarios, pese a que este comprador había tomado conocimiento de la finca por las gestiones del API.

El juzgado de primera instancia estima la nulidad de la cláusula de exclusividad.

La Audiencia Provincial estima la apelación y considera que el demandado se benefició de forma directa y concluyente de la gestión del API para conocer al comprador y lo condena a abonar la cantidad de 6.000euros más IVA en concepto de honorarios, con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que no se ha infringido el artículo 8 del RD Legislativo 1/2007 que aprobó el texto refundido de la Ley General para al Defensa de Consumidores y Usuarios, ya que la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.

Cita la STS de10/01/2011 cuando dice: Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo , y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente.

Por su parte el art. 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones.

Analizado el contrato, se aprecia que en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta.

En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente.

Igualmente en la sentencia recurrida se entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional, pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador.

Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la sentencia recurrida.

Pagarés en blanco. Cláusula abusiva en un préstamo personal.

HECHOS

La entidad de crédito concede tres préstamos personales por importes de 16.000 euros, 6.000 euros y 2.000 euros, respectivamente, exigiendo la entrega de tres pagarés en blanco, emitidos y firmados por el beneficiario del préstamo. Al no cumplir el demandado sus obligaciones en cuanto a la amortización del préstamo, la entidad bancaria dio por vencidos anticipadamente los préstamos considerando que quedaban pendientes de pago los importes que se reclaman en el oportuno juicio cambiario mediante la presentación al cobro de los pagarés una vez rellenados.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, condenan al demandado a pagar las cantidades reclamadas, más los intereses legales, gastos y costas.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 12 de diciembre de 2018, estima el recurso de casación del demandado y estima la demanda de oposición cambiaria formulada por el hoy recurrente con desestimación de la demanda interpuesta por el Banco.

Considera el Supremo que el recurso de casación ha de ser estimado ya que esta sala ha fijado doctrina jurisprudencial sobre casos sustancialmente iguales al presente en sentido contrario al mantenido por la sentencia que se recurre, lo que pone de manifiesto la concurrencia del interés casacional del presente recurso.

Ha quedado establecida en distinta sentencias de esta sala la siguiente doctrina: :"La condición general de los contratos de préstamo concertados con los consumidores, en la que se prevea la firma por el prestatario (y en su caso por fiador) de un pagaré, en garantía de aquél, en el que el importe por el que se presentará la demanda de juicio cambiario es complementado por el prestamista con base a la liquidación realizada unilateralmente por él, es abusiva y, por tanto, nula, no pudiendo ser tenida por incorporada al contrato de préstamo, y, por ende, conlleva la ineficacia de la declaración cambiaria".

Esta sala ha declarado que se trata de una práctica abusiva porque, como se razonaba en la citada sentencia 466/2014 y se reitera en la 645/2015 respecto de la condición general, esta "permite al profesional el acceso a un proceso privilegiado que comienza con un embargo cautelar sin necesidad de oír al demandado y sin que tenga que prestar caución ni justificar el periculum in mora, con base en un contrato que requiere una previa liquidación para determinar la cantidad adeudada en un momento concreto, sin que el acreedor deba justificar los elementos de hecho y de cálculo utilizados para fijar la cantidad reclamada y sin que la corrección de la liquidación haya sido controlada por un fedatario público. Por tanto se impide que el demandado tenga los elementos de hecho y de cálculo que le permitan enjuiciar la corrección de la cantidad que se le reclama y, en su caso, impugnarla, invirtiéndose además la carga de la prueba en el perjuicio del consumidor". En definitiva, siendo abusiva la condición general por tales razones, no puede reconocerse validez a la declaración cambiaria y, en consecuencia, procede la estimación del recurso.

Interés de demora abusivo en un préstamo hipotecario.

Un particular pacta con la entidad bancaria un préstamo de 295.000 euros, con la garantía hipotecaria de su vivienda y un local comercial. Posteriormente ese préstamo se incrementa en 8.000 euros.

En dicha hipoteca se pacta que el interés en caso de demora de los pagos del préstamo será del 19% NOMINAL ANUAL, calculado y liquidable por meses naturales o fracción en su caso y siempre por periodos vencidos. Los intereses vencidos y no satisfechos devengarán y se liquidarán en igual forma nuevos intereses al tipo de interés moratorio aquí establecido.

El deudor hipotecario demanda judicialmente al Banco solicitando la declaración de nulidad de la cláusula que señala ese interés del 19%.

El juzgado de 1ª Instancia estima en parte la demanda y declara nula la cláusula del contrato que fija el interés de demora en el 19%, y añadió: «sin que haya lugar a que por este juzgado se establezca un interés más ajustado».

La sentencia parte de la consideración no discutida de que el demandante goza de la condición de consumidor, y rechaza que la cláusula hubiera sido negociada individualmente

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la anterior sentencia, por considerar, sobre todo, que el interés de demora pactado no estaba referido a un préstamo para la adquisición de la vivienda habitual y que se trataba de una cláusula sujeta a negociación individual, porque la finalidad de la financiación excedía de la mera adquisición de una vivienda para uso personal, al ser destinado el préstamo para el tráfico  mercantil o uso personal.

El Tribunal Supremo, s. tres de Junio de dos mil dieciséis, estima el recurso de casación y mantiene la declaración de nulidad de la cláusula del contrato suscrito por las partes que fija el interés de demora en el 19%, y declara que procede la aplicación del interés remuneratorio pactado.

Considera el Supremo:

El hecho de que, tal y como ha quedado acreditado en la instancia, el préstamo hipotecario inicial, en el que se incorporó la cláusula controvertida, fuera destinado a la adquisición de una vivienda habitual y que la posterior ampliación se destinara a otra finalidad, propia del tráfico mercantil o del uso personal, no impide que pueda aplicarse la normativa sobre protección de consumidores para juzgar sobre el carácter abusivo de la cláusula 6ª del contrato de préstamo hipotecario, ni tampoco permite concluir que esta cláusula fuera negociada individualmente.

Para que se considere que las cláusulas de los contratos celebrados con los consumidores en estos sectores de la contratación no tienen el carácter de condiciones generales, o de cláusulas no negociadas, y se excluya el control de abusividad, es preciso que el profesional o empresario explique y justifique las razones excepcionales que le llevaron a negociarla individualmente con ese concreto consumidor, en contra de lo que, de modo notorio, es habitual en estos sectores de la contratación y acorde a la lógica de la contratación en masa, y que se pruebe cumplidamente la existencia de tal negociación y las contrapartidas que ese concreto consumidor obtuvo por la inserción de cláusulas que favorecen la posición del profesional o empresario.

Con carácter general, el art. 1108 CC establece, para el caso en que no exista pacto entre las partes, un interés legal de demora equivalente al interés legal del dinero.

Y, de forma específica para los préstamos o créditos destinados a la adquisición de una vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la propia vivienda, la Ley 1/2013, de 14 de mayo, modificó el art. 114 LH e introdujo un límite a los intereses de demora, al prescribir que «no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago». Esta regla legal, en virtud de la disposición transitoria 2ª de la Ley, se aplica también a los contratos anteriores, en cuanto que permite el recálculo de los intereses moratorios establecidos en esos contratos concertados con anterioridad, con la finalidad de ajustarlos al citado tope legal.

En el presente caso, el interés de demora pactado del 19% era manifiestamente superior al interés remuneratorio incrementado en 2 puntos, razón por la cual debemos considerarlo abusivo y así debía haber sido apreciado por la sentencia recurrida.

Por lo tanto, la consecuencia lógica es que la liquidación de intereses debía haberse realizado conforme al interés remuneratorio pactado, vigente en el momento de su devengo.