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miércoles, 5 de junio de 2019

LAU 1994. El preaviso para la denegación de prórroga por necesidad del arrendador.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha a 1 de julio de 2014. La duración de dicho contrato era de un año, prorrogable a cinco.

Con fecha 21 de marzo de 2015 la arrendadora notifica al inquilino que debe abandonar la vivienda por necesitarla para ella, el  30 de abril de 2015.

El inquilino contesta el 1 de abril de 2015 oponiéndose al requerimiento.

La arrendadora nuevamente comunica por burofax recibido el l 28 de mayo de 2015  la denegación de prórroga y requiriendo el abandono de la vivienda el 30 de junio de 2015.  

Con fecha 19 de mayo de 2016 presenta demanda solicitando la extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y condena al inquilino a dejar vacío y expedito el inmueble que ocupa y a disposición de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de febrero de 2019 estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la resolución del juzgado de primera instancia.

Considera la Audiencia que conforme al artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos, en la redacción vigente a la presentación de la demanda, podemos destacar su carácter imperativo que se refleja, en lo que concierne al presente procedimiento, en tres obligaciones esenciales:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Por tanto, es un requisito necesario para denegar la prórroga del contrato que haya transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento.

Debe comunicarse al arrendatario que el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación desde la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz.  La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del  arrendador. Por tanto, el citado requerimiento no puede entenderse como un mero trámite burocrático, sino un auténtico requisito de procedibilidad con finalidad informadora y garantista para el arrendatario sobre la situación del contrato, con un contenido mínimo inderogable y con unos plazos imperativos.

En el presente procedimiento se han realizado dos requerimientos y ninguno de ellos cumple los requisitos exigidos  legalmente.

En el primer requerimiento, de fecha 21 de marzo de 2015, no se respetó el plazo mínimo de un año de duración del contrato de arrendamiento ni tampoco el plazo de preaviso de dos meses.

Tanto un plazo como el otro, como hemos indicado, son esenciales y su incumplimiento implica la ineficacia del requerimiento.

En el segundo requerimiento, de fecha 21 de mayo de 2015, no se respetó el plazo de preaviso de dos meses ni se justificó la necesidad por la que se reclamaba la vivienda.

Por lo que no se cumplen los requisitos legales, que hemos considerado esenciales, y en consecuencia dicho requerimiento es ineficaz.

Estos incumplimientos de los requisitos legales no pueden justificarse alegando que se trata de un error que fue rectificado en la segunda notificación, pues ni la una ni la otra cumplen los requisitos legalmente establecidos.

Por lo expuesto, tanto el primer requerimiento como el segundo requerimiento son ineficaces y, por tanto, no se ha cumplido con los requisitos exigidos en la Ley para poder presentar la demanda de extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador.

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