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miércoles, 8 de abril de 2020

El precio de la opción en un alquiler con opción de compra


En un contrato de arrendamiento con opción de compra se pacta la siguiente cláusula:

En este caso [si no se ejercita la opción de compra] y como pacto expreso de la parte concedente le devolvería a la parte optante el importe de 35.000€ que entregó en concepto de prima de opción de compra y 36.000€ en concepto de bonificación de 1500€ por 24 meses de renta que harían un total de 71.000€, siempre y cuando los desperfectos del inmueble no superen los siete mil euros de fianza, en cuyo caso se descontarían del importe a devolver. Siendo así la parte optante daría a la parte concedente un plazo de 3 años para devolver estas cantidades.

Con base en esta cláusula la parte arrendataria demanda al arrendador  para que sea condenado a abonarles la cantidad adeudada en la fecha de interposición de la demanda (59.000,00 euros) menos el importe de la renta (2.000,00 euros mensuales) por los meses que trascurran desde dicha fecha hasta su total pago, o se produzca la resolución del contrato de arrendamiento, o subsidiariamente se condene a abonar la cantidad de Setenta y Un Mil Euros (71.000,00 euros), más intereses legales y costas.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación desestiman la demanda.

Se plantea por los inquilinos recurso de casación invocando infracción del artículo 1281 del Código Civil con alegación de que la interpretación contractual realizada por la sentencia recurrida resulta ilógica, arbitraria o contraria a la ley.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de marzo de 2020, estima el recurso y condena a los arrendadores a satisfacer a los inquilinos la cantidad de setenta y un mil euros (71.000 €) más intereses legales desde la fecha de formulación de la demanda. Asimismo estima la reconvención y condena a los inquilinos a pagar las rentas adeudadas a razón de 2.000 € mensuales durante el tiempo que haya estado vigente el arrendamiento.

Considera el Supremo que la única interpretación razonable que puede obtenerse de la  estipulación transcrita al inicio es que, ante un contrato de arrendamiento en que la renta mensual se elevaba a 3.500 euros, se aceptaba comúnmente por las partes que una parte de dicho importe muy bien -1.500 euros mensuales- se satisfacía exclusivamente como adelanto deprecio para el caso de que se ejercitara la opción, siendo en realidad de 2.000 euros la renta mensual pactada.

Además, la previsión contractual fue que si no se ejercitaba el derecho de opción en el plazo de dos años -por el que se concedía el derecho- la prima pagada sería devuelta a los arrendatarios-optantes.

Ello ha de comportar que se estime el motivo, se case la sentencia recurrida y se estime la demanda, así como-en parte- la reconvención condenando a los arrendatarios a satisfacer las cantidades adeudadas por renta a razón de 2.000 euros mes durante el tiempo que hayan seguido ocupando la vivienda. A las cantidades objeto de condena se aplicarán los intereses legales, respectivamente, desde la fecha de la demanda y de la reconvención, operándose la oportuna compensación en ejecución de sentencia.

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