HECHOS:
Arrendamiento de local de negocio destinado a parking, de
fecha 20 de diciembre de 1984.
En aplicación del RDL 8/2020, de medidas urgentes y
extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19,
la arrendataria obtiene la declaración de fuerza mayor para aplicar las medidas
de suspensión de contratos y/o reducción de jornadas laborales de 5
trabajadores de su plantilla.
La arrendataria solicitó de la arrendadora acogerse a la
moratoria en el pago de las rentas que regulaba el Real Decreto Ley 15/2020 de
21 de abril, que fue contestada por la arrendadora mediante carta del 4 de mayo
de 2020, en la que le negó dicha posibilidad, por diversas razones.
La arrendadora comunicó además a la arrendataria, por
burofax de 18 de mayo de 2020, que no tenía derecho a la moratoria en el pago
de las rentas regulada en el RDL 15/2020, al no aplicarse a los arrendamientos
suscritos con anterioridad a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos, siendo el litigioso un contrato de arrendamiento de
local negocio, y no de arrendamiento para uso distinto de vivienda.
La arrendataria dejó de abonar las rentas desde el mes de
abril de 2020, en aplicación de la moratoria regulada en el RDL 15/2020, por lo
que la arrendadora interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de
pago de las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2020,
y reclamación de la cantidad adeudada por tal concepto.
El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.
La Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia del
juzgado y estimó la demanda por considerar que el contrato litigioso no estaba
sometido a la LAU de 1994; la actividad de la demandada no se suspendió por la
pandemia del coronavirus, no cesó en la actividad por imperativo legal, sino
por su propia voluntad e interés.
El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de abril de 2023, estimó
el recurso de casación de la inquilina, revocó la sentencia de apelación y confirmó
la del juzgado.
Considera el Supremo que no existe una identidad absoluta
entre los arrendamientos considerados como de local de negocio en la LAU de
1964, con los reputados como de uso distinto a vivienda de la LAU de 1994, de
ahí que tenga sentido la remisión, y que sea factible la interpretación dada
por la parte recurrente. Lo que, desde luego, no se cuestiona es que el
litigioso encaja en la categoría prevista en el art. 3 de la LAU de 1994,
aunque se concertó bajo la vigencia de la LAU de 1964, sin perjuicio, incluso,
que para éstos últimos se aplicase aquella disposición general, en aspectos
relevantes como extinción subrogación, renta y otros derechos en virtud de su
disposición transitoria tercera.
De la finalidad exteriorizada por el Legislador no resulta
que pretenda dar un trato diferenciado a los alquileres de locales según la
fecha de su concertación, cuando están sometidos a idéntica situación nacida de
las limitaciones impuestas por el estado de alarma derivada de la pandemia del
COVID-19, y en tanto en cuanto el litigioso encaja en la definición del art. 3
de la LAU de 1994, no se está vulnerando el art. 4.2 CC, puesto que la
interpretación dada no viola la literalidad de la norma.
No cabe entender que nos hallemos ante un caso de cese
voluntario en la actividad por interés propio de la demandada. Lejos de ello,
la pandemia es un hecho notorio, y el cierre de la actividad económica,
consecuencia de dicha crisis sanitaria, guarda con ésta una indiscutible
relación de causalidad, incluso apreciada por la administración como tercero
independiente ajeno a la controversia contractual. La sentencia del tribunal
provincial no dice que la demandada hubiera cerrado su actividad antes de la declaración
del estado de alarma.
El RD 463/2020, salvo las excepciones que contenía, acordó
el aislamiento de la población en sus domicilios e impidió la circulación de
vehículos, salvo los desplazamientos necesarios para las actividades
autorizadas. Los ayuntamientos dejaron de aplicar las restricciones de
aparcamiento.
