La devolución del precio de la opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de opción de compra de fecha, 3 de marzo de 2018, se entrega una cantidad inicial de 15.000 euros y una duración de dos años.

Al cumplirse este plazo, el contrato fue resuelto, de tal manera que la parte arrendataria-optante hizo entrega de las llaves al arrendador y éste se hizo con ellas y tomo posesión de la vivienda.

La arrendataria optante presenta demanda solicitando la devolución de la cantidad anticipada, más el IBI y la fianza en total 17.571 €, invocando la existencia en la vivienda de humedades producidas, unas por capilaridad y otras por condensación, que imposibilitaban que la misma cumpliera con la finalidad para la que se adquirió.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención solicitando la cantidad de 5.392,27 € como indemnización por los daños y perjuicios causados en la vivienda por la parte actora-arrendataria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda y estima en parte la reconvención condenando a la arrendataria a pagar 2.255,32 euros-

La Audiencia Provincial de Huelva, sentencia de 19 de julio de 2023, estima en parte el recurso de apelación de la arrendataria revoca parcialmente la sentencia anterior y condena a la arrendadora a pagar 12.744,68 €.

Considera la Audiencia que existe dicha discrepancia entra las partes en cuanto a entender o concluir que la resolución contractual se hubiera debido a un incumplimiento por parte de la demandada/arrendadora de las obligaciones que pudiera haber asumido en el referido contrato.

La cuestión nuclear estriba en determinar si la mencionada resolución contractual se encontraba motivada y justificada por el incumplimiento contractual de la parte demandada y, en consecuencia, si los actores tienen derecho a reclamar el reintegro de la cantidad entregada como "prima de la opción", ascendente a 15.000 €, así como el resto de las cantidades que se recogen en la demanda.

Del examen de las pruebas practicadas debe llegarse a la conclusión de que la vivienda propiedad de los demandados respecto de la que los actores tenían una opción de compra no cumplía los requisitos mínimos para su habitabilidad de acuerdo con los parámetros que respecto de esta última establece el artículo 3.1.c). c.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No se trata, pues, de que la vivienda a comprar, tras habitarla durante dos años, por una u otra razón, no cumpliera las expectativas de la parte arrendataria-compradora, sino de que existieron causas objetivas y suficientes como para que la parte optante entendiera que, en esas condiciones de humedad, no le mereciera la pena culminar la compraventa.

De este modo, debe estimarse el recurso en este particular, entendiendo que concurre el supuesto previsto en el párrafo quinto de la cláusula Novena del contrato que ligaba a las partes (arts. 1254, 1255 y 1258 CC) , al no ser habitable la vivienda que le fue entregada a los arrendatarios-ocupantes por los motivos expuestos y sin que fuera exigible a éstos estar continuamente ventilando la misma, no utilizando la calefacción a determinada temperatura o reparando continuamente las humedades que, bien por capilaridad bien por condensación, fueran surgiendo.

Como consecuencia de lo anterior la parte demandada deberá abonar a los actores la suma de 15.000 € que recibieron en concepto de "prima de la opción".

En cuanto al IBI y la fianza no procede la devolución porque ambas cantidades forman parte de la renta de arrendamiento que estaban obligados a abonar los arrendatarios durante el tiempo que durara dicho arriendo.

En cuanto a la reconvención efectuada por la parte demandada la sentencia debe ser confirmada, en cuanto a la cantidad correspondiente a pintura y reparaciones que debió realizar la arrendadora por importe de 2.255,32 €.

Arrendamiento con opción de compra: Resolución anticipada.

 

HECHOS:

Con fecha 1 de junio del 2.017 se pacta un arrendamiento de vivienda, con duración de tres años; se pacta asimismo una opción de compra con la misma duración a partir de la fecha del contrato mediante la entrega de la suma de 15.000 euros.

La resolución del arriendo con entrega de las llaves se produjo en fecha 31 de enero del 2.019.

La sentencia de instancia estima la pretensión del inquilino/optante consistente en la devolución del precio de la opción por importe de 15.000 euros

La Audiencia Provincial de Santander, sentencia de uno de febrero de dos mil veintitrés, desestima la demanda del arrendador/oferente y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el apelante sostiene erróneamente que se ejercita una acción por defectos ocultos del art. 1.484 del CC que ya estaría caducada. Mantiene también que la parte actora carece de una acción contractual para exigir la devolución del precio de la opción cuando el arrendamiento ya está resuelto.

No existe caducidad y tampoco se puede negar la legitimación del arrendatario para obtener el reintegro de las prestaciones del contrato que sean consecuencia del incumplimiento resolutorio debido a culpa del contrario.

Conforme al artículo 21 de la LAU el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, si no lo hace el artículo 27 de la LAU faculta al inquilino a promover la resolución del contrato.

En el presente caso ha quedado demostrado que el inmueble arrendado presenta manchas generalizadas de condensación en paredes y techos que menoscaban las condiciones de habitabilidad y salubridad de la vivienda.

Existe por tanto un reconocido incumplimiento de los esenciales deberes de conservación y mantenimiento impuestos por el art. 21 de la LAU que autoriza a la arrendataria a ejercitar la acción resolutoria del art. 1.124 del CC por expresa previsión del art. 27 del mismo texto legal, por lo que no cabe cuestionar la gravedad de este incumplimiento.

La resolución anticipada del arrendamiento se ha producido por culpa del arrendador y de esta resolución resulta la imposibilidad del ejercicio de la opción por los arrendatarios en el plazo pactado, coincidente con la vigencia del contrato de alquiler, por lo que la devolución acordada en la sentencia no es sino el efecto normal de carácter restitutorio "ex tunc" del contrato con prestaciones recíprocas, cuya naturaleza tiene también la opción con prima.

Obras inconsentidas en un arrendamiento con opción de compra

 

HECHOS:

El arrendador/oferente solicita la resolución de un contrato de arrendamiento de vivienda, con opción de compra, por haberse realizado obras inconsentidas, con pérdida de la cantidad entregada en concepto de reserva por la opción de compra de 20.000 euros.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 17 de noviembre de 2022, estima el recurso de apelación, declara resuelto el contrato de arrendamiento y la pérdida del pago realizado en concepto de opción de compra.

Considera la Audiencia que para la resolución del recurso resulta conveniente en primer lugar transcribir las cláusulas del contrato, aquella en la que se fundan los actores, junto con la previsión del art.- 27.2.d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, las que sirven de sustento a la oposición de la demandada.

La cláusula novena dice: "Queda expresamente prohibido a LOS INQUILINOS destinar la vivienda arrendada a otros usos que los pactados, subarrendarla o cederla, en todo o en parte, sin autorización expresa y escrita de LOS PROPIETARIOS a. Realizar obras sin la autorización escrita de la propiedad”

A su vez en el punto II del apartado " MANIFIESTAN", se indica: "Que el inmueble cumple todos los requisitos y condiciones necesarias para ser destinado a satisfacer las necesidades permanentes de vivienda a LOS INQUILINOS, a excepción de algunas reformas que se han de hacer en el inmueble, las cuales irán a cargo de los inquilinos, sin poder reclamar la totalidad de estos gastos en ningún momento a los propietarios. A excepción del apartado Décimo Tercero d)."

La estipulación decimotercera d), establece: "En el supuesto de que LOS INQUILINOS ejercitaran la opción de compra pero LOS PROPIETARIOS no accedieran a formalizar la venta de la indicada vivienda en el plazo estipulado en el apartado b) anterior, éste se obliga a devolver la totalidad de las cantidades recibidas y la totalidad de las mejoras realizadas en la vivienda (aportando justificante de las mismas a LOS INQUILINOS en un plazo máximo de 2 meses mediante ingreso en la cuenta bancaria ..."

La estipulación Decimotercera e), establece, para el caso de finalización del contrato o de resolución del mismo, antes del término fijado para la opción de compra, " ... En este caso a la finalización del contrato o si la resolución del contrato de arrendamiento es motivada por incumplimiento o desistimiento anticipado por LOS INQUILINOS éstos perderán la totalidad de las aportaciones entregadas hasta la fecha, así como las reformas realizadas en la vivienda. Por el contrario, si la resolución del contrato de arrendamiento fuese motivada por incumplimiento de LOS PROPIETARIOS, éstos estarán obligados a devolver a los INQUILINOS la totalidad de las aportaciones entregadas hasta la fecha, así como las reformas realizadas en la vivienda (aportando los inquilinos, justificante de las mismas.)"

La arrendataria solicitó licencia de obras en fecha 9 de noviembre de 2018, se especificaba en la solicitud que se trataba del cerramiento de una terraza, si bien en el croquis adjunto, se señalaba que se tenían que hacer 3 paredes con 3 ventanas, se pondrían 8 pilares repartidos y el tejado. La concesión de la licencia fue informada desfavorablemente, hasta tanto no se presentara el correspondiente proyecto suscrito por técnico competente dado que el tipo de obra a efectuar afectaba a la estructura y planta de la vivienda. La demandada no presentó el proyecto, según dijo, porque recibió la demanda que ha dado origen a este procedimiento.

Hemos de decir, que la sustitución de la barandilla, como se observa en las fotografías aportadas, que lo ha sido por un muro de obra, observándose de igual modo el pilar del mismo tipo que el muro, que ahora cierra y sirve de baranda, va mucho más allá de los que supone una simple medida preventiva, por razones de seguridad, por la amplitud de los huecos entre el enrejado existente, pues como afirma la apelante, podía haberse salvado esta situación mediante la colocación de una malla de protección. Se trata por el contrario de una obra que modifica completamente la configuración exterior de la vivienda, sin que en relación al pilar, exista prueba alguna acerca de la necesidad de su reforma, por razón de su estado.

Por ello es necesario concluir que la arrendataria ha incurrido en la causa de resolución, prevista en el art.- 27.2.d) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé como causa de resolución del contrato la realización de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, sin que se haya probado que la demandada hubiese contado con el consentimiento del propietario para la realización de las obras ya que tanto el artículo 23.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos como la cláusula 9 del contrato exigían que el consentimiento del arrendador se prestase por escrito.

Arrendamiento con opción de compra y pago de precio de la opción

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra firmado el 19-12-2015. Duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta 3 años y luego prórrogas anuales mientras no hubiera preaviso de una de las partes del contrato.

Opción a compra a ejercitar dentro del periodo de tres años desde la fecha del contrato. El precio de la opción se dividió en dos fracciones. 10.800 euros correspondientes a la opción durante el primer periodo (2016) y 21.600 euros correspondientes al segundo y tercer periodo (2017 y 2018), a pagar el 19-12-2017.

El arrendador presenta demanda por incumplimientos del arrendatario (impago de rentas, obras que contradicen lo pactado y daños en la finca). Por eso reclama 4.500 euros de las rentas de agosto a diciembre de 2017. 2.966,91 euros de daños en el inmueble y mobiliario y 367,84 euros de perjuicios relativos a la baja y alta del gas y la luz. Total 7.834,75 euros. A las que les resta los 1.800 euros de la fianza. Por lo que reclama 6.034,75 euros.

El inquilino opone incumplimiento de los arrendadores, que considera graves, y que le lleva a considerar resuelto el arrendamiento con fecha 20-09-2017.

Respecto a la opción de compra, la voluntad de resolver el contrato en septiembre de 2017 dejaría sin efecto la cláusula relativa a ese negocio jurídico. Por eso, además de pedir la absolución de la demanda, presenta demanda reconvencional, reclamando la diferencia entre las rentas debidas y los pagos hechos por el arrendatario por cuenta de los arrendadores, así como la devolución del segundo pago de la opción de compra que los arrendadores se cobraron haciendo efectivo el aval bancario constituido al efecto, 21.600 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de 20 de junio del 2022, estimando sustancialmente la demanda y desestimando sustancialmente la reconvención, condena al inquilino a que pague a los arrendadores la cuantía de 5.793,25 euros de principal e intereses legales desde la interpelación judicial. Asimismo, condena a éstos a que paguen al inquilino la cantidad de 170,72€ de principal e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que hay que tener en cuenta que el precio de la opción tiene como finalidad mantener el bien a disposición del optante, sin que el concedente pueda transmitirlo a terceros durante el plazo de la opción. Por eso la regla general es que el pago del precio de la opción sea anterior al transcurso del plazo. Sin ninguna duda se debería una vez transcurrido el mismo.

Por lo que en este caso únicamente podría discutirse el tercio correspondiente al tercer año de contrato (2018): 10.800 euros.

Si el contrato duraba 3 años, pactar un precio de 10.800 euros (total 32.400 euros) es razonable y, en principio, podría haberse exigido desde el principio, puesto que esos tres años eran obligatorios para los arrendadores y opcionales para el arrendatario (excepto los 6 primeros meses: art. 11 LAU). De hecho, el aval constituido a la fecha del contrato (aunque se materializara unos meses después) sigue la tesis expuesta: precio total inicial de la opción de compra.

En tal posicionamiento interpretativo del contrato (arts. 1281 y sigs. CC), los arrendadores tenían derecho al cobro de todo el precio, incluido el de la tercera anualidad que, por cierto, ya había empezado cuando recibieron las llaves.

Lo que no supondría "enriquecimiento injusto" al ser una contraprestación derivada de un contrato. Y tampoco procedería la moderación de la misma, puesto que no es propiamente una cláusula penal (art. 1152 CC).

En cuanto a los daños pueden ser fruto de un mal uso y otros, consecuencia de un desgaste natural o defecto intrínseco del objeto, que aparece con el tiempo y no por el mal uso. Así, por ejemplo, resulta difícil pensar que una puerta se desencaje sola, salvo que estuviera mal colocada desde el principio; lo mismo respecto a la puerta del horno. Sin embargo, es razonable pensar que el motor del microondas se ha estropeado por un mal uso, sugiere un uso vandálico o un defecto del motor. Más bien, por tanto, esto último. Mismo criterio respecto a la cafetera.

En definitiva, 4.500 + 2.729,01 + 364,24: 7.593,25 - 1.800 (fianza): 5.793,25 euros.

Respecto a la reconvención, parece razonable lo referente a la caldera al tratarse de una fuga, con cambio de válvula, latiguillo y otros elementos de seguridad. (170,72 euros).

Arrendamiento con opción de compra. Devolución de la prima.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra por cinco años que vencía el 6 de agosto de 2014.

Se entrega una prima de opción de 31.158,40 euros, con arreglo a estas cláusulas:

b) Se stableix como a termini de duración perquè  larrendatari pugui exercitar el seu dret a aopció de compra, el de CINC ANYS, a partir de la firma del presente contracte. Ambdues  parts pacten que, en cas que el contracte darrendament  sextingeixi per qualselvol  motiu, abans del termini de durada pactat de cinc anys, sextinguiràtambé el dret dopció de compra [...]

d) Un cop tanscorregut el termini de cinc anys pactat, sese que larrendatari  hagi exercitat aquest dret dopció de compra, larrendador podrà donar per resolta aquesta opció sese necessitat de notificació a laltra part, continuant el present contracte únicament i exclusiva como a contracte dç arrendament, fent seves totes les quantitats entregades  fins al moment, inlosa la prima de la opció de compra [...]"

El 29 de mayo de 2014 los arrendatarios manifiestan su voluntad de dar por terminado el contrato, exigiendo la devolución de la prima o precio de la opción.

Los inquilinos demandan al arrendador en solicitud de 31.984,40 euros, correspondientes a la prima de la opción más la fianza del arrendamiento.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia provincial revoca la anterior sentencia y condena a la sociedad arrendadora a pagar 31.158,40 euros como la devolución de la prima y 826 euros en concepto de devolución de fianza arrendaticia

Entiende la AP que  los arrendatarios de acuerdo con el artículo 10 Ley Arrendamientos Urbanos, antes del transcurso de 5 años manifestaron su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia y que para este supuesto concreto de renuncia o desistimiento a continuar con el arrendamiento antes de cumplirse el plazo de 5 años no se concertó expresamente la pérdida de la prima de opción de compra.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de febrero de 2020, estima el recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia del Juzgado de 1ª Instancia.

Considera el Supremo que de la cláusulas antes transcritas se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido, perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción.

La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.

Menciona la STS de 6 de abril de 2011 cuando dice: "El contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil. De ahí quesean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción. Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción"

De lo expuesto se deduce la infracción en la sentencia recurrida de los arts. 1281, 1255 y 1258 del C. Civil, al interpretarse el contrato fuera de las reglas de la lógica y desnaturalizando lo pactado, por lo que asumiendo la instancia casamos la sentencia recurrida y confirmamos íntegramente la sentencia de 11 de enero de 2016 del Juzgado de Primera Instancia.

El precio de la opción en un alquiler con opción de compra

En un contrato de arrendamiento con opción de compra se pacta la siguiente cláusula:

En este caso [si no se ejercita la opción de compra] y como pacto expreso de la parte concedente le devolvería a la parte optante el importe de 35.000€ que entregó en concepto de prima de opción de compra y 36.000€ en concepto de bonificación de 1500€ por 24 meses de renta que harían un total de 71.000€, siempre y cuando los desperfectos del inmueble no superen los siete mil euros de fianza, en cuyo caso se descontarían del importe a devolver. Siendo así la parte optante daría a la parte concedente un plazo de 3 años para devolver estas cantidades.

Con base en esta cláusula la parte arrendataria demanda al arrendador  para que sea condenado a abonarles la cantidad adeudada en la fecha de interposición de la demanda (59.000,00 euros) menos el importe de la renta (2.000,00 euros mensuales) por los meses que trascurran desde dicha fecha hasta su total pago, o se produzca la resolución del contrato de arrendamiento, o subsidiariamente se condene a abonar la cantidad de Setenta y Un Mil Euros (71.000,00 euros), más intereses legales y costas.

Tanto el Juzgado de 1ª Instancia como la Audiencia Provincial en apelación desestiman la demanda.

Se plantea por los inquilinos recurso de casación invocando infracción del artículo 1281 del Código Civil con alegación de que la interpretación contractual realizada por la sentencia recurrida resulta ilógica, arbitraria o contraria a la ley.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de marzo de 2020, estima el recurso y condena a los arrendadores a satisfacer a los inquilinos la cantidad de setenta y un mil euros (71.000 €) más intereses legales desde la fecha de formulación de la demanda. Asimismo estima la reconvención y condena a los inquilinos a pagar las rentas adeudadas a razón de 2.000 € mensuales durante el tiempo que haya estado vigente el arrendamiento.

Considera el Supremo que la única interpretación razonable que puede obtenerse de la  estipulación transcrita al inicio es que, ante un contrato de arrendamiento en que la renta mensual se elevaba a 3.500 euros, se aceptaba comúnmente por las partes que una parte de dicho importe muy bien -1.500 euros mensuales- se satisfacía exclusivamente como adelanto deprecio para el caso de que se ejercitara la opción, siendo en realidad de 2.000 euros la renta mensual pactada.

Además, la previsión contractual fue que si no se ejercitaba el derecho de opción en el plazo de dos años -por el que se concedía el derecho- la prima pagada sería devuelta a los arrendatarios-optantes.

Ello ha de comportar que se estime el motivo, se case la sentencia recurrida y se estime la demanda, así como-en parte- la reconvención condenando a los arrendatarios a satisfacer las cantidades adeudadas por renta a razón de 2.000 euros mes durante el tiempo que hayan seguido ocupando la vivienda. A las cantidades objeto de condena se aplicarán los intereses legales, respectivamente, desde la fecha de la demanda y de la reconvención, operándose la oportuna compensación en ejecución de sentencia.

La prima o precio de la opción de compra

HECHOS:

Con fecha 20 de octubre de 2010 se suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra, con una duración de cinco años.

El inquilino entrega la cantidad de 450 euros en concepto de fianza arrendaticia y 4.950 euros en concepto de prima o precio de la opción, 3150 euros pagados por este concepto a la firma del contrato, más 1800 euros abonados en diversas mensualidades.

El inquilino con fecha 17 de octubre de 2013 envió un burofax a la arrendadora solicitando el desistimiento de forma anticipada tanto del contrato de arrendamiento como de la opción de compra, y solicitó la devolución de las cantidades entregadas en concepto de opción de compra  así como la fianza.

En fecha 2 de diciembre de 2013 se dio por rescindido el contrato con entrega de llaves por parte del arrendatario

El Juzgado de 1ªInstancia desestima las anteriores reclamaciones.

La Audiencia Provincial de La Rioja (s. 2/10/2015) desestima el recurso de apelación formulado por el inquilino contra la anterior sentencia, que queda confirmada

Pone de manifiesto la Audiencia que el arrendamiento con opción de compra es un contrato considerado atípico, si bien tanto el arrendamiento como la opción de compra, de modo autónomo son objeto de regulación.

Como recordaban las STS de 13 noviembre 1992 y 18 mayo 2005 , la opción de compra no aparece regulada suficientemente en el Código Civil, si bien tiene reconocido su aspecto registral en el art. 14 del Reglamento Hipotecario.

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del art. 1451 CC ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa desde la doctrina, pero que la jurisprudencia, iniciada con la Sentencia de 23 marzo 1945, rechaza categóricamente (Sentencias de la Sala de lo Civil del TS de 17 mayo 1993 y 14 mayo 1991).

De modo expreso señala a estos efectos el TS, que el contrato de opción de compra puede ir "incorporado" a uno de arrendamiento de bienes inmuebles , relación calificada en su conjunto como un "contrato atípico complejo" "en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido" (STS de 15 diciembre 1997 ); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como "dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento" (STS de 13 julio 1993 ).

En principio, el contrato de opción de compra (en cuanto a pacto accesorio) sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido (STS 5 julio 2006 , y 14 febrero 1997). Pero como sucede en nuestro caso, se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa (STS 18 abril 2001). En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante, y para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción (STS 12 febrero 1999).

Es importante significar que, en nuestro caso, del examen del contrato resulta que la opción de compra está pactada inserta como cláusula décima en el contrato arrendaticio; por lo tanto, está claramente pactada como contrato accesorio del contrato de arrendamiento de finca urbana (vivienda) del que forma parte.

El desistimiento unilateral del arrendamiento por el arrendatario, conlleva la renuncia también unilateral de ese mismo arrendamiento al derecho de opción pactado como accesorio a tal contrato.

En consecuencia, la extinción de la opción sin hacerse efectiva, no otorga al optante el derecho a reclamar el precio pactado que pagó mientras la opción estuvo vigente, pues en nuestro caso fue el propio arrendatario-optante quien decidió poner fin a la relación locaticia (y con ella a la opción), desistiendo unilateralmente del contrato antes del plazo pactado de cinco años.

La solución contraria daría lugar a convertir en papel mojado los términos pactados por las partes en este contrato de opción, cuya bilateralidad fue expresamente pactada al establecerse un precio o prima a pagar por el optante. Ello es así porque este pacto de pago de precio sería inane y quedaría al arbitrio del optante, el cual según esta tesis sería libre de desistir del arrendamiento cuando quisiera, extinguiendo así la opción, y no obstante recuperaría el dinero entregado pactado como precio de la opción, no sufriendo perjuicio alguno, mientras que por el contrario, el concedente, a pesar de haber cumplido sus compromisos y haber respetado la duración del contrato, tendría que devolver el precio pactado por la opción pese a que mientras la opción estuvo vigente no habría podido vender a ningún tercero esos inmuebles sobre los que versaba el derecho de opción.

En este sentido, es ilustrativa la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 21 de abril de 2015 razona que "la pérdida de la prima (se llama así expresamente en el contrato, prima , de acuerdo con los usos de este mismo contrato de opción de compra ) es inherente caso de que el actor no quiera ejercer la opción. Y no hay incumplimiento contractual por no ejercer la opción ni por perder la prima : se trata de un efecto natural de este contrato, típicamente especulativo: se ejerce la opción si el precio del bien ha subido en el momento del ejercicio con respecto del de la contratación; no se ejercita en caso contrario, y el riesgo para ambas partes se mitiga con la pérdida de la prima para el optante (que a cambio no recibirá un bien infravalorado) y con la ganancia de la prima para el optatario (que a cambio se queda con el bien infravalorado)."