LPH: Transformación de trastero en garaje

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de la Comunidad de propietarios y condena a los demandados "a cesar en el uso del trastero como garaje” por considerar que “no se concedió autorización al antiguo propietario para derribar el tabique [… que separaba del garaje el trastero y cerraba este con una puerta], que en ningún momento se permitió a éste guardar dos vehículos tras derribar el tabique”.

La Audiencia provincial estima el recurso de apelación de los demandados por considerar que no se solicita la reposición del trastero a su estado original por alteración de elementos comunes, sino que se insta que se cese en el uso del mismo como plaza de aparcamiento y partiendo de la libertad de uso siempre que no esté legalmente prohibido o limitado por el titulo constitutivo o los estatutos, o sean actividades molestas, dañosas o insalubres (artículo 7 Ley de Propiedad Horizontal), consta en el presente caso que no es el único propietario que aparca, dos vehículos, sino que también hay otros que estacionan varios.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de febrero de 2024, estima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que es necesario observar que la de aparcamiento es una actividad con incidencia ambiental, ya que es susceptible de producir molestias, alterar las condiciones de salubridad del medio ambiente u ocasionar riesgos o daños a las personas o al medio ambiente y que está incluida dentro de las actividades sometidas a licencia ambiental.

Pues bien, atendidos los términos, claros y taxativos, del certificado emitido por la secretaria general del Ayuntamiento de Villena (en el que la funcionaria expone que la licencia fue concedida "única y exclusivamente para 26 plazas de aparcamiento para otros tantos vehículos automóviles, así como para 26 cuartos trasteros") hay que concluir que los recurrentes, al utilizar el espacio destinado a trastero como plaza en la que poder estacionar un segundo vehículo, no solo han añadido, una plaza de aparcamiento más a las 26 que se describen en el título constitutivo sin el consentimiento de la comunidad, sino que, además, están incumpliendo las condiciones en las que el Ayuntamiento de Villena concedió la licencia de apertura para la actividad de garaje privado en el edificio comunitario.

Por lo tanto, los recurridos hacen algo que no les está permitido y que contraviene las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas, que es el modo en el que se sigue expresando, para describir uno de los tipos de actividades no permitidas, el art. 7.2 LPH, precepto legal que, al contrario de lo que considera la Audiencia Provincial, sí resulta de aplicación en el presente caso.

Además, que los recurridos no sean los únicos que aparcan dos vehículos no es óbice a lo anterior ni puede justificar que actúen por la vía de hecho y al margen de las vías legales que están abiertas y a su disposición si consideran que están siendo injustificadamente discriminados o tratados con abuso de derecho por la comunidad, lo que en el presente procedimiento no han planteado en ningún momento.

Los efectos del COVID-19 en un arrendamiento de garaje.

 

HECHOS:

Arrendamiento de local de negocio destinado a parking, de fecha 20 de diciembre de 1984.

En aplicación del RDL 8/2020, de medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, la arrendataria obtiene la declaración de fuerza mayor para aplicar las medidas de suspensión de contratos y/o reducción de jornadas laborales de 5 trabajadores de su plantilla.

La arrendataria solicitó de la arrendadora acogerse a la moratoria en el pago de las rentas que regulaba el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, que fue contestada por la arrendadora mediante carta del 4 de mayo de 2020, en la que le negó dicha posibilidad, por diversas razones.

La arrendadora comunicó además a la arrendataria, por burofax de 18 de mayo de 2020, que no tenía derecho a la moratoria en el pago de las rentas regulada en el RDL 15/2020, al no aplicarse a los arrendamientos suscritos con anterioridad a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siendo el litigioso un contrato de arrendamiento de local negocio, y no de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

La arrendataria dejó de abonar las rentas desde el mes de abril de 2020, en aplicación de la moratoria regulada en el RDL 15/2020, por lo que la arrendadora interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2020, y reclamación de la cantidad adeudada por tal concepto.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia del juzgado y estimó la demanda por considerar que el contrato litigioso no estaba sometido a la LAU de 1994; la actividad de la demandada no se suspendió por la pandemia del coronavirus, no cesó en la actividad por imperativo legal, sino por su propia voluntad e interés.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de abril de 2023, estimó el recurso de casación de la inquilina, revocó la sentencia de apelación y confirmó la del juzgado.

Considera el Supremo que no existe una identidad absoluta entre los arrendamientos considerados como de local de negocio en la LAU de 1964, con los reputados como de uso distinto a vivienda de la LAU de 1994, de ahí que tenga sentido la remisión, y que sea factible la interpretación dada por la parte recurrente. Lo que, desde luego, no se cuestiona es que el litigioso encaja en la categoría prevista en el art. 3 de la LAU de 1994, aunque se concertó bajo la vigencia de la LAU de 1964, sin perjuicio, incluso, que para éstos últimos se aplicase aquella disposición general, en aspectos relevantes como extinción subrogación, renta y otros derechos en virtud de su disposición transitoria tercera.

De la finalidad exteriorizada por el Legislador no resulta que pretenda dar un trato diferenciado a los alquileres de locales según la fecha de su concertación, cuando están sometidos a idéntica situación nacida de las limitaciones impuestas por el estado de alarma derivada de la pandemia del COVID-19, y en tanto en cuanto el litigioso encaja en la definición del art. 3 de la LAU de 1994, no se está vulnerando el art. 4.2 CC, puesto que la interpretación dada no viola la literalidad de la norma.

No cabe entender que nos hallemos ante un caso de cese voluntario en la actividad por interés propio de la demandada. Lejos de ello, la pandemia es un hecho notorio, y el cierre de la actividad económica, consecuencia de dicha crisis sanitaria, guarda con ésta una indiscutible relación de causalidad, incluso apreciada por la administración como tercero independiente ajeno a la controversia contractual. La sentencia del tribunal provincial no dice que la demandada hubiera cerrado su actividad antes de la declaración del estado de alarma.

El RD 463/2020, salvo las excepciones que contenía, acordó el aislamiento de la población en sus domicilios e impidió la circulación de vehículos, salvo los desplazamientos necesarios para las actividades autorizadas. Los ayuntamientos dejaron de aplicar las restricciones de aparcamiento.

Importancia del vado de aparcamiento en una compraventa.

HECHOS:

El 21 de marzo de 2016 se lleva a cabo la compraventa de un apartamento, un trastero y un aparcamiento,  comprobando la compradora una vez que tomó posesión que el aparcamiento no disponía de vado permanente concedido por el Ayuntamiento , porque " adolecía de defectos arquitectónicos que impedían el otorgamiento de la licencia municipal".

Con tal motivo interpuso demanda reclamando: 1) 2.652'50 euros que es la cantidad que ha tenido que pagar por la legalización del vado, y 2) 580'80 euros más correspondientes a "Minuta de honorarios extrajudiciales de Abogado ".

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda por considerar que la acción que correspondía era la de vicios ocultos y que la misma estaría caducada al haber transcurrido más de seis meses desde la celebración del contrato.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de veintiséis de febrero de dos mil veinte, estima en parte el recurso de apelación y condena a los vendedores a pagar a la compradora la suma de 2.652,50 euros, más los correspondientes intereses legales.

Considera la Audiencia que en el presente supuesto ni de forma alternativa, ni subsidiaria se ejercita una acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos lo que motiva que el debate deba girar exclusivamente sobre los requisitos de la acción que ejercita. De la fundamentación jurídica del escrito de demanda se deduce que la acción ejercitada por la actora es la de cumplimiento contractual al amparo de los artículos 1.124 y 1.101, basada en la inhabilidad del objeto.

La importancia de la existencia de un vado se nos revela como evidente para los fines para los cuales se adquiere una plaza de aparcamiento. Además, como dice el apelante existía un peligro potencial de clausura del aparcamiento por parte del Ayuntamiento al carecer de licencia.

No es aceptable la argumentación de que la apelante pudo conocer la situación del vado, al haber intervenido en la operación una inmobiliaria o existir una gestoría que se encargaba de la administración de la finca, pues los propios demandados reconocieron que no lo dijeron a la actora y que conocían la situación, y además existía una placa de vado "falsa" instalada, por lo que no había motivo alguno para que la actora sospechara la existencia del problema alguno que le obligara a realizar averiguaciones sobre la situación jurídica del aparcamiento.

En la tesitura expuesta extraemos la conclusión de que hubo incumplimiento por parte de los vendedores demandados del  art. 1124 CC encuadrable en el artículo 1101, que otorga amparo legal a la acción de resarcimiento ejercitada en la demanda.

Sin embargo no cabe atender a la totalidad de las pretensiones de la parte actora y que se entiende que no cabe estimar la petición de 580,80 euros correspondientes a "Minuta de honorarios extrajudiciales de Abogado ", conviniendo en este punto con lo argumentado al respecto por la juez a quo:"...además de los gastos extrajudiciales que con ocasión del asunto ha tenido que desembolsar, a modo de minuta adelantada y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 241.1 de la LEC deben presentarse debidamente justificados en el momento de pedir la tasación de costas, si es que se obtuviera sentencia favorable a su pretensión y no se pagaran extrajudicialmente sin necesidad de ella, por lo que considera este órgano improcedente dicha pretensión por no ser el momento procesal oportuno para ello. "