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lunes, 17 de octubre de 2022

Los efectos del RDL 11/2020 sobre un contrato de arrendamiento extinguido.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento vivienda de fecha 21 de abril de 2016, en el que se pactó una duración del contrato de un año.

El 21 de febrero de 2020, transcurridos los tres años del contrato, y hallándose este en prórroga, la arrendadora remitió un burofax en el que comunicaba al inquilino carecer de interés para prorrogar el vínculo contractual un año más.

En fecha 8 junio de 2020, la arrendadora interpuso demanda contra el arrendatario en la que solicitaba la declaración judicial de extinción del contrato por expiración del plazo contractual.

El inquilino aportó carta remitida, por vía burofax, de 15 de julio de 2020, por la que comunicaba a la entidad demandante que se acogía a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, de conformidad con lo dispuesto en el art. 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo y con tal base normativa sostuvo que el contrato necesariamente se prorrogaba 6 meses más, toda vez que la finalización del contrato de arrendamiento tuvo lugar con posterioridad al 2 de abril de 2020 (entrada en vigor RDL 11/2020 de 31 de marzo), causa por la que el arrendador deberá pasar por lo anterior y quedar vinculado por la prórroga legal del vínculo contractual.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2022, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que s no se cuestiona que nos hallamos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años que fijaba el art. 9 de la LAU, así como que el arrendamiento se encontraba en situación de prórroga de un año en aplicación del art. 10 de la LAU, en la redacción vigente de tales preceptos. Igualmente, se había comunicado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato por parte del arrendador con más de 30 días de antelación. El contrato, pues, según la legislación arrendaticia urbana se extinguía el 21 de abril de 2020. Ahora bien, dentro de dicho plazo de 30 días, entró en vigor, el 2 de abril de dicho año, el RDL 11/2020. La comunicación del arrendatario de prorrogar el contrato se produjo el 15 de julio de 2020, es decir dos meses y medio después de la entrada en vigor de dicha disposición legal.

Tras la vigencia de dicho RDL 11/2020, se abre un nuevo panorama normativo, bajo el cual carece de justificación que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU, tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acción de desahucio por expiración de plazo, los seis meses de prórroga a los que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formuló ninguna petición de tal clase, y no opera la prórroga por ministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acción de extinción del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevaría el juego de la prórroga tácita del art. 10 LAU, que no excluye la nueva normativa.

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo -dos meses y medio-, durante el cual el arrendatario nada manifestó sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citación a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinción del contrato, señalando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la prórroga de seis meses, con la correlativa desestimación de la acción judicial e imposición de costas.

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que, al hallarse en prórroga y comunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU, es cuando el arrendatario deberá exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de prórroga, sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada.

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